Nieodłącznie związana z pracą zawodową – odpowiedzialność,  czyli konieczność ponoszenia konsekwencji swojego (lub czyjegoś, ale o tym później) zachowania. Konieczność wynikająca z wewnętrznego przekonania lub sankcjonowana prawnie. Prawnie, czyli cywilnie, karnie, administracyjnie… Skupię się na odpowiedzialności cywilnej, jako że ta zdaje się budzić najwięcej wątpliwości. 

Każdy pośrednik (oby!) wie, że odpowiedzialność cywilną trzeba ubezpieczyć. Pytanie, ilu pośredników rozumie, dlaczego ubezpieczenie OC to absolutna konieczność. Nie dlatego, że obowiązek jego posiadania narzucony jest ustawowo, a brak ubezpieczenia – dotkliwie sankcjonowany. Jest ono rewelacyjnym narzędziem ograniczania ryzyka w działalności zawodowej, oczywiście pod warunkiem, że potrafimy to ryzyko zidentyfikować. Aby kupić ubezpieczenie dopasowane do naszych potrzeb, powinniśmy najpierw dobrze rozumieć, co nam grozi. Odpowiedzialność cywilna powiązana jest nieodłącznie z każdym rodzajem naszej aktywności. Ponosimy ją zawsze. Dlatego warto poznać ją bliżej.

Odpowiedzialność cywilna

Odpowiedzialność cywilna dzieli się na kontraktową (z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy) i deliktową (za czyn niezgodny z prawem). Ten podział ma ogromne znaczenie dla pośrednika z kilku powodów. 

Odpowiedzialność cywilna dzieli się na kontraktową i deliktową. Ten podział ma doniosłe znaczenie.

Po pierwsze, istnienie odpowiedzialności nie tylko z tytułu nieprawidłowego wykonania umowy oznacza, że pośrednik może ponosić również odpowiedzialność (deliktową) względem osób, z którymi umowy nie zawierał, a którym szkodę wyrządził.  

Po drugie, rodzaj ponoszonej odpowiedzialności ma wpływ na sposób dochodzenia roszczenia przez poszkodowanych. Przy czym to, że szkoda jest efektem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, nie wyłącza roszczenia o naprawienie szkody z tytułu czynu niedozwolonego. Do poszkodowanego należy wybór, czy zgłosi roszczenie do pośrednika z tytułu jego odpowiedzialności deliktowej czy kontraktowej. W przeważającej większości przypadków będzie to odpowiedzialność  kontraktowa, z dwóch względów. Ten rodzaj odpowiedzialności jest bardziej oczywisty dla poszkodowanego, skoro pośrednika z klientem musi wiązać umowa pośrednictwa. Poza tym dochodzenie roszczeń z kontraktu jest łatwiejsze. Poszkodowany wykazuje jedynie, że poniósł szkodę, a ciężar uwolnienia się od odpowiedzialności spoczywa na pośredniku (jako profesjonaliście). W przypadku roszczeń dochodzonych z deliktu to poszkodowany ma obowiązek wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności (czyli winę pośrednika, swoją szkodę i adekwatny związek przyczynowy pomiędzy nimi). Roszczenia w tych dwóch reżimach odpowiedzialności przedawniają się w różnych terminach. 

Po trzecie, podział ten ma również kolosalne znaczenie w kontekście ponoszenia odpowiedzialności za działania innych osób. W przypadku własnych błędów ponosimy odpowiedzialność na zasadzie winy. Zrobimy coś źle, musimy naprawić wyrządzoną szkodę. Zwykle jednak nie pracujemy samodzielnie. Ponosimy więc – na zasadzie winy lub ryzyka – konsekwencje działań nie tylko swoich, ale też i cudzych. Zatrudniamy pracowników, nawiązujemy umowy o współpracy. W zależności od tego, jakie łączą nas relacje, w obu reżimach nasza odpowiedzialność kształtować się będzie   odmiennie.

W ramach deliktu mamy następujące reguły odpowiedzialności za inne osoby:

• w przypadku osoby pod nadzorem, podlegającej kierownictwu i zobowiązanej do stosowania się do wskazówek pośrednika – odpowiedzialność ponosi pośrednik,
• w przypadku podwykonawcy (B2B), jeśli pośrednik wykaże, że powierzył wykonanie czynności profesjonaliście, który zawodowo trudni się wykonywaniem tego rodzaju czynności, jest wolny od odpowiedzialności i może przekierować roszczenie poszkodowanego do podwykonawcy jako faktycznego sprawcy szkody.

W ramach kontraktu pośrednik ponosi odpowiedzialność jak za własne działania lub zaniechania zarówno za osoby pod nadzorem, jak i za podwykonawców. Żadnych odstępstw.

Pośrednik ponosi odpowiedzialność nie tylko za własne działania lub zaniechania.

fot. Andrea Piacquadio / pexels.com

Odpowiedzialność za pracowników

Odpowiedzialność za pracowników jest analogiczna jak przy delikcie. To oczywiste, skoro pracownicy nie są samodzielni i wykonują swoje obowiązki pod kierownictwem pośrednika. Popełnienie przez nich błędu oznacza niewłaściwy nadzór lub złe wytyczne, do których zobowiązani byli się zastosować. 

Odpowiedzialność za podwykonawców

Pośrednik jako strona umowy ponosi odpowiedzialność również, jeśli zawini jego podwykonawca. Klient wybrał z jakiegoś powodu konkretne biuro pośrednictwa i nie interesuje go fakt, że biuro, któremu zaufał, zleciło obsługę jego umowy innemu podmiotowi. Co to oznacza w praktyce? 

Pośrednik musi naprawić szkodę (wypłacić odszkodowanie) we własnym zakresie i dopiero po zaspokojeniu roszczeń poszkodowanego przysługuje mu prawo dochodzenia zwrotu wypłaconej kwoty od faktycznego sprawcy szkody, czyli od podwykonawcy (tzw. roszczenie regresowe). 

Podsumujmy kwestię odpowiedzialności za podwykonawców, ponieważ w tym zakresie pojawia się najwięcej wątpliwości. Pośrednik ponosi odpowiedzialność kontraktową z racji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania umowy łączącej go z klientem oraz odpowiedzialność deliktową z racji naruszenia przepisów prawa. W zdecydowanej większości przypadków pośrednikowi przypisywana jest odpowiedzialność kontraktowa. W ramach odpowiedzialności kontraktowej nie ma znaczenia, że pośrednik powierzył wykonanie umowy podwykonawcy, który jest profesjonalistą i zawodowo trudni się wykonywaniem zleconych mu czynności. Za szkodę – na zasadzie ryzyka – odpowiedzialność ponosi pośrednik. Zwolnić się z odpowiedzialności, co w praktyce oznacza przekierowanie roszczenia do podwykonawcy jako faktycznego sprawcy szkody, pośrednik może tylko i wyłącznie w przypadku odpowiedzialności deliktowej (czyli rzadko). 

Odpowiedzialność zawodowa i... przedsiębiorcy

Na jakich płaszczyznach pośrednik tę odpowiedzialność (kontraktową i deliktową, za siebie i za innych) ponosi? Otóż, ponosi ją z tytułu prowadzonej przez niego działalności dokładnie na takich samych zasadach co każdy inny przedsiębiorca i dodatkowo (!) ponosi odpowiedzialność za błędy zawodowe (czynności pośrednictwa). Wykonywanie zawodu i prowadzenie działalności dla wielu osób to jedno i to samo. Ale takie podejście jest błędne.

Wykonywanie zawodu i prowadzenie działalności dla wielu osób to jedno i to samo. Ale takie podejście jest błędne. 

Odpowiedzialność zawodowa jest bardziej oczywista dla pośredników. Odpowiedzialność związana z prowadzeniem działalności (ogólna) nie zawsze jest uświadomiona. A wiąże się z całym spektrum działań lub zaniechań na polu pozazawodowym. W kontekście bycia pracodawcą, najemcą,    kontrahentem, wykonywania czynności niebędących pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

fot. Artem Beliaikin / pexels.com

Przyjmuje się, że wykonywanie zawodu powiązane jest ściśle z posiadaniem konkretnych kompetencji i uprawnień zawodowych, licencji, zezwoleń. Od czasów deregulacji do pośredników średnio to pasuje, ale zasada pozostała. Do odpowiedzialności zawodowej zaliczymy więc to, co jest stricte błędem zawodowym, błędem w sztuce, to, czego osobom niebędącym pośrednikami nie wolno robić. Cała reszta działań, niezależna od tego, jaki zawód wykonujemy, wchodzi w obszar odpowiedzialności związanej z prowadzeniem działalności.  

Zakres ochrony z obowiązkowego ubezpieczenia OC

Spróbujmy teraz przełożyć to, co sobie właśnie uporządkowaliśmy, na ubezpieczenia OC pośrednika. 

Za pośrednika uznaje się przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Skoro prowadzi działalność gospodarczą, powinien zatroszczyć się o ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej ogólnej. Dodatkowo (!) obciążony jest obowiązkiem ubezpieczenia zawodowego. Skupię się właśnie na ubezpieczeniu obowiązkowym.

Obowiązkowe OC pośrednika w obrocie nieruchomościami obejmuje szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności pośrednictwa przez pośrednika (ubezpieczonego) oraz przez osoby pod jego nadzorem. Za osoby pod nadzorem uznaje się osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę (i podobnych), osoby fizyczne, które zawarły z pośrednikiem umowę cywilnoprawną (głównie umowy zlecenia), a także praktykantów, stażystów i wolontariuszy, którym powierzono wykonywanie określonych czynności na rzecz lub pod kierownictwem ubezpieczonego. 

Osobami pod nadzorem nie są osoby fizyczne na własnej działalności gospodarczej, które zawarły z pośrednikiem umowę o współpracy (jako przedsiębiorcy). Takie osoby traktowane są jako podwykonawcy. Nie podlegają kierownictwu, nie muszą stosować się do poleceń i wskazówek. Jak już jednak wiemy, odpowiedzialność zawodowa pośredników to przede wszystkim odpowiedzialność kontraktowa (na bazie zawartych z klientami umów pośrednictwa), czyli obejmuje również działania podwykonawców. W obowiązkowym OC pośrednika mamy uwzględnioną całą jego odpowiedzialność: nie tylko za siebie (pośrednika) oraz za osoby pod nadzorem, ale również za podwykonawców (jak za siebie – w reżimie odpowiedzialności kontraktowej).

Podwykonawstwo czynności pośrednictwa

Jeśli pośrednik zlecił czynności podwykonawcy, to skoro ponosi odpowiedzialność kontraktową (z której nie może się uwolnić, wskazując, że zlecił profesjonaliście), nie może przekierować roszczenia do podwykonawcy (chyba że poszkodowany zgłosił swoje roszczenie z deliktu) i ponosi odpowiedzialność za jego działania czy zaniechania jak za własne. W związku z tym z obowiązkowego OC wypłacane jest odszkodowanie, a następnie do podwykonawcy (jako faktycznego sprawcy) kierowane jest roszczenie regresowe. 

Ponieważ podwykonawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność polegającą na wykonywaniu czynności w zakresie pośrednictwa, a tym samym spełnia definicję pośrednika w obrocie nieruchomościami z UGN, podlega obowiązkowi ubezpieczenia OC. Państwowa Inspekcja Handlowa może nałożyć na podwykonawcę karę za brak ubezpieczenia i to karę niemałą (w 2021 r. jej minimalny wymiar wynosi 10 334,94 zł). Posiadając ubezpieczenie z adekwatną sumą gwarancyjną, podwykonawca nie musi obawiać się roszczenia regresowego. Ubezpieczyciele załatwią to między sobą.  

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych

Małgorzata Szulczewska - Broker ubezpieczeniowy, Wiceprezes Zarządu SAGA Brokers Sp. z o.o. –firmy specjalizującej się w ubezpieczeniach grup zawodowych. Z rynkiem nieruchomości związana od 2006 roku. Tworzy i obsługuje programy ubezpieczeniowe, również w zakresie likwidacji szkód, prowadzi szkolenia. Z wykształcenia ubezpieczeniowiec i filolog.