Niektóre z nich mają charakter informacyjny. Inne wymagają podjęcia określonych działań, aby je wyeliminować lub zadośćuczynić przepisom prawa. Są też takie, które niczym czerwone światło blokują przeprowadzenie transakcji. Mowa o obciążeniach, które są wykazane w dziale III księgi wieczystej zatytułowanym: „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

W ostatnich dwóch wydaniach magazynu „ESTATE” wzięłam pod lupę księgi wieczyste – zasady rękojmi wiary publicznej oraz służebności. Dziś wskażę inne obciążenia, na które warto zwrócić uwagę, analizując wpisy w księdze wieczystej.

Wpisy dotyczące nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności

Zacznijmy od wpisów, które mimo że mieszczą się w dziale III, zasadniczo nie wpływają na powodzenie transakcji. Są to choćby informacje o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną. W tym dziale natkniecie się również na wpisy dotyczące podziału do korzystania, zastrzegające dla współwłaścicieli części nieruchomości wspólnej przeznaczone do ich wyłącznego korzystania (piwnice, strychy, ogródki, miejsca postojowe). W pewnych sytuacjach powinien Was wręcz martwić brak wpisu podziału do korzystania, na przykład, gdy właściciel lokalu zapewnia, że część strychu jest do jego dyspozycji, ale nie ma na to żadnego dokumentu (i tym samym wpisu w księdze). Generalnie polecam Wam analizę księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej w przypadku sprzedaży lokalu, ponieważ jego zakup jest zawsze związany z udziałem w gruncie i budynku (tzw. księgi wieczystej macierzystej). To tam uzyskacie informacje, o których pisałam powyżej, ale i wiele innych, jak choćby dotyczących ustanowionych służebności. To powinna być obowiązkowa lektura przy każdej transakcji.

Jeśli chodzi o współwłasność, w dziale III może pojawić się inny istotny wpis – roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności. Mogą się oni umówić, że przez okres 5 lat nie będą znosić współwłasności, a nawet przedłużyć ten stan o kolejne 5 lat. Zgodnie z art. 221 kodeksu cywilnego czynności prawne wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Jeśli zatem kupujecie udział z zamiarem zniesienia współwłasności, taki wpis może Wam pokrzyżować plany.

Opłata przekształceniowa

Kolejny wpis to roszczenie o opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. To pokłosie ustawy, która weszła w życie 1 stycznia 2019 roku i spowodowała „korki” w sądach (chodzi o długie oczekiwanie na załatwienie spraw przez sądy wieczystoksięgowe) – na szczęście w większości już rozładowane. Wpis takiego roszczenia nie powinien martwić, warto jednak ustalić, czy opłata została już wniesiona przez dotychczasowego właściciela, jeśli nie – dla pełnej informacji dla kupującego należy ustalić jej wysokość, podobnie wysokość bonifikaty, jaką otrzyma przy ewentualnej jednorazowej spłacie. Opłata przekształceniowa obciąża bowiem każdoczesnego właściciela nieruchomości przez 20 kolejnych lat.

Użytkowanie, służebności

Są to ograniczone prawa rzeczowe stanowiące istotne obciążenie nieruchomości. Ponieważ o służebnościach była już mowa, skupię się na użytkowaniu. To w zasadzie prawo obecnie niewykorzystywane w praktyce, dotyczy najczęściej stosunków wiejskich. Jest ono zbliżone do umowy dzierżawy, jednak oczywiście dzierżawą nie jest. Jeśli spotkacie się z takim wpisem, należy ustalić, czy osoba, na której rzecz było ono ustanowione, żyje. Jeśli nie – akt zgonu będzie podstawą do jego wykreślenia. Można również dokonać wykreślenia prawa użytkowania w oparciu o jego niewykonywanie przez minimum 10 lat. Oczywiście likwidacja wpisu powinna być warunkiem przeprowadzenia transakcji sprzedaży.

Roszczenia z umów przedwstępnych

Dział III to miejsce na umieszczenie roszczeń wynikających z zawartych umów przedwstępnych. To bardzo istotna informacja, która może skutecznie zablokować sprzedaż. Pamiętajmy, jaką funkcję pełnią wpisy obciążeń w księgach wieczystych – dotyczą one nieruchomości, a w konsekwencji jej każdoczesnego właściciela. Jeśli kupujący dokona nabycia mieszkania z wpisanym roszczeniem z umowy przedwstępnej (bo sprzedający zapewniał, że jest rozwiązana, nieaktualna itd...), to on przejmie odpowiedzialność za jej realizację, w razie gdy upomni się o to strona uprawniona. Często roszczenia z umów przedwstępnych są już przedawnione. Po upływie roku od dnia wpisu roszczenia mogą być wykreślone na wniosek właściciela (chyba że osoba uprawniona dochodzi zawarcia mowy przyrzeczonej). Zawsze należy doprowadzać do składania stosownych wniosków o wykreślenie obciążeń, a w niejednoznacznych sytuacjach (gdy są wątpliwości, czy uda się taki wpis wykreślić) należy poczekać z podpisaniem umowy sprzedaży aż do chwili, gdy kłopotliwe wpisy znikną z danego działu (zostaną wykreślone, mówiąc językiem prawniczym).

Roszczenia z umów deweloperskich

Kupując mieszkanie od dewelopera, warto przeanalizować dział III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której powstanie inwestycja, ponieważ w tym miejscu wpisywane są roszczenia z dotychczas zawartych umów deweloperskich. Należy dokonać takiej analizy, aby mieć pewność, że interesujące nas mieszkanie nie było już przedmiotem zobowiązania do sprzedaży. Oczywiście może się tak zdarzyć – w takiej sytuacji deweloper powinien przedstawić niebudzące wątpliwości dokumenty potwierdzające, że uprzednia umowa została w skuteczny sposób rozwiązana lub nastąpiło odstąpienie od umowy. Powinien również złożyć wniosek o wykreślenie „starego” wpisu. Z praktycznego punktu widzenia to właśnie w dziale III możecie uzyskać informacje, jak deweloperowi idzie sprzedaż – ile umów deweloperskich podpisał, co się przekłada na margines negocjacji. Zazwyczaj na początku sprzedaży jest on znacznie szerszy niż na końcu.

Prawo pierwokupu

O prawie pierwokupu pisałam w jednym z poprzednich numerów magazynu. Ustawowe prawo pierwokupu zasadniczo nie jest wpisywane do księgi wieczystej, wynika bowiem z określonych przepisów prawa. Są jednak przypadki, w których, aby gmina mogła je skutecznie egzekwować, musi zawnioskować o odpowiedni wpis do działu III. Takie prawo pierwokupu dotyczyć może nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli natkniecie się na taki wpis, należy pamiętać o konieczności sporządzenia najpierw umowy warunkowej, a dopiero później umowy sprzedaży nieruchomości (ostatecznie przypomni Wam o tym notariusz). Bywa i tak, że w dziale III znajdzie się wpis o umownym prawie pierwokupu zastrzeżonym na rzecz przysłowiowego Jana Kowalskiego lub osoby prawnej (np. spółki). Będzie ono wynikać z umowy stron. Sprzedaż zawarta z pominięciem uprawnionego z tytułu swojego prawa pierwokupu byłaby w takiej sytuacja ważna, jednak nieruchomość posiadałaby nadal obciążenie. Dlatego warto postarać się o oświadczenie o zrzeczeniu się prawa pierwokupu przez osobę uprawnioną lub zastosować się do procedury i sporządzić warunkową umowę sprzedaży.

fot. cottonbro studio/pexels.com

Prawo dożywocia, najmu, dzierżawy

Prawo dożywocia jest jednym z tych praw, które obciążają nieruchomość niezależnie od tego, czy są wpisane do księgi wieczystej, czy nie. Dlatego zawsze należy analizować podstawy nabycia przez poprzednich właścicieli, nawet te historyczne. Jeśli prawo dożywocia jest wpisane do działu III, należy sprawdzić, czy osoba, na której rzecz zostało zastrzeżone, żyje. Akt zgonu jest podstawą do wykreślenia wpisu. Jeśli tzw. dożywotnik żyje, być może złoży on oświadczenie o zrzeczeniu się swojego uprawnienia. W każdym przypadku należy doprowadzić do wykreślenia wpisu. Jeśli tego nie uczynimy, nabywca będzie miał istotny kłopot, albowiem zgodnie z przepisami to on będzie zobowiązany do spełniania świadczeń na rzecz osoby uprawnionej z tytułu umowy dożywocia.

Wpisane prawo najmu lub dzierżawy najczęściej dotyczy umów najmu (dzierżawy) lokali użytkowych, obiektów biurowych czy magazynowych. W ten sposób najemcy zabezpieczają się przed przedwczesnym wypowiedzeniem umowy najmu przez ewentualnego nabywcę nieruchomości, ponieważ takie uprawnienie dają mu przepisy kodeksu cywilnego (art. 678 i następne). Wpis prawa najmu lub dzierżawy stanowi ważną informację dla strony kupującej, obligującą ją do dochowania postanowień zawartej umowy do końca jej trwania (jeśli została zawarta na czas oznaczony). Oczywiście nie stanowi on przeszkody w nabyciu nieruchomości, jeśli nabywca traktuje zakup jako inwestycję, z przeznaczeniem pod najem. Istotne jest to, aby umowa najmu była przez kupującego dokładnie przeanalizowana, czy wszystkie zapisy mu odpowiadają, a najlepiej dołączona do umowy sprzedaży.

Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji sądowej lub administracyjnej z nieruchomości

Jest to wpis mrożący krew w żyłach niejednego nabywcy nieruchomości. I słusznie, albowiem egzekucja toczyć się będzie niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Jeśli zaskoczy nas takie ostrzeżenie, wstrzymajmy oddech i skontaktujmy się z komornikiem prowadzącym egzekucję (oczywiście z upoważnienia właściciela). Jeśli zadłużenie nie przewyższa ceny nieruchomości, to po wdrożeniu stosownej procedury, z dużą dozą ostrożności, możemy przystąpić do transakcji. Kłopotliwość i ryzyko takiej transakcji powinny jednak znaleźć odzwierciedlenie w cenie nabywanego obiektu (lokalu). Jest to transakcja z gatunku tych, które powinny być przeprowadzane z pomocą specjalistów (doświadczonych pośredników, prawników).

Czerwone światło dla sprzedaży

W dziale III księgi wieczystej możemy spotkać wpisy blokujące transakcję – należy do nich zakaz zbywania i obciążania nieruchomości. Taki zakaz jest jednym ze środków zabezpieczających orzekanych w toczących się postepowaniach cywilnych lub karnych. Dopóki się nie zakończą lub dopóki taki zakaz nie zostanie zniesiony, nie możemy dokonać zakupu, a nawet ryzykowne byłoby podpisywanie umowy przedwstępnej.

Roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

To kolejna informacja blokująca sprzedaż. Mówi o tym, że ktoś zakwestionował stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej poprzez wytoczenie stosownego powództwa (a zatem toczy się postępowanie sądowe). Jeśli wpis umieszczony jest w dziale II, to najprawdopodobniej kwestionowane jest prawo własności osoby, która figuruje w tym dziale (lub użytkowania wieczystego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Do czasu zakończenia postępowania nierozsądnym byłoby podchodzenie do umowy sprzedaży.

Oczywiście to nie wszystkie wpisy, które możecie spotkać w dziale III księgi wieczystej. Wymieniłam zasadnicze, najczęściej występujące. Każdy wpis powinien być dokładnie przeanalizowany, również zanim wszczęta zostanie procedura kredytowa. Analitycy bankowi nie mają bowiem litości przy ocenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.