Kiedy analizujemy ceny mieszkań deweloperskich, wyraźnie widać, że z pozoru podobne lokale znacząco różnią się między sobą tym, ile trzeba za nie zapłacić. Jakie czynniki na to wpływają? Czy kluczowe są tylko ceny gruntu, materiałów i robocizny? Okazuje się, że nie, bo deweloperzy różnicują ceny zarówno za mieszkania w ramach jednej inwestycji, jak i mogą je dostosowywać do konkretnych kupujących. Wyjaśniamy szczegóły!

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak ceny gruntów wpływają na ceny mieszkań deweloperskich?

• Jak ceny materiałów budowlanych wpływają na ceny mieszkań deweloperskich?

• Jak stawki budowlańców wpływają na ceny mieszkań deweloperskich?

• Jak marża wpływa na ceny mieszkań deweloperskich?

• Jak koniunktura na rynku wpływa na ceny mieszkań deweloperskich?

Na ceny mieszkań deweloperskich w największym stopniu mają wpływ trzy czynniki:

• koszt wytworzenia (głównie ceny gruntu, materiałów i robocizny),
• marża dewelopera, dostosowana do sytuacji na rynku, cech konkretnego mieszkania, ale i osoby, która je kupuje,
• koniunktura na rynku, na którą pozytywnie wpływają malejące ceny, rosnące płace, stabilność zatrudnienia oraz korzystna polityka mieszkaniowa.

Ceny gruntu

Jednym z czynników, który wpływa na ceny mieszkań deweloperskich, są koszty gruntu. Jest to pierwszy poważny wydatek, który musi ponieść deweloper, więc naturalnie znajdzie on odzwierciedlenie w cenie końcowej.

Sytuacja na rynku działek budowlanych od początku pandemii aż do końca 2021 roku nie była korzystna dla kupujących. Cały czas spada dostępność atrakcyjnych terenów, które w 2020 i 2021 roku zostały zajęte przez rekordową liczbę rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych. Do października 2021 roku żyliśmy także w środowisku naprawdę niskich stóp procentowych, więc część osób zdecydowała się kupić działkę w celu ochrony kapitału przed inflacją, ale też braku alternatywy dla względnie bezpiecznej, ale jednocześnie zyskownej inwestycji.

Ceny materiałów

Na cenę mieszkania od dewelopera mają również wpływ ceny materiałów budowlanych. Jest to jeden z głównych składników kosztu wytworzenia, więc gdy za beton, styropian czy drewno trzeba zapłacić więcej, to naturalnie cena mieszkania będzie wyższa.

Obecnie deweloperzy i inwestorzy indywidualni zmagają się z nowymi rekordami wzrostu cen różnych dóbr potrzebnych do budowy. Wynika to głównie z drożejącej energii, gazu czy paliwa, które są niezbędne przy produkcji. Dodatkowo cały świat wciąż odczuwa skutki pandemii, która zaowocowała przerwaniem łańcucha dostaw w handlu międzynarodowym. W wyniku tego na dostawy niektórych materiałów naprawdę długo się czeka, a kiedy spada ich dostępność, to i ceny rosną.

Ceny robocizny

Obok materiałów na koszt wytworzenia wpływają także ceny robocizny. Deweloperzy współpracują z wieloma podwykonawcami, którzy zajmują się pracami ziemnymi, postawieniem budynku, montażem dachu, stolarki okiennej, elektryką, hydrauliką czy wykończeniem. Im wyższą cenę narzucą im ekipy, tym więcej ostatecznie zapłaci kupujący.

Ze względu na boom mieszkaniowy i związaną z tym dużą liczbę rozpoczętych budów nie jest teraz łatwo o dobrą ekipę, a terminy u najlepszych trzeba rezerwować nawet z rocznym wyprzedzeniem. A gdy do fachowców ustawiają się kolejki zainteresowanych, to mogą oni narzucić wyższe ceny, bo chętni na usługi bez problemu się znajdą.

Marża dewelopera

Jeśli odejmiemy ostatecznej ceny dla kupującego wszystkie koszty, które deweloper musiał ponieść w związku z budową, otrzymamy jego zysk, czyli marżę. Od niej również zależy to, ile finalnie zapłacimy za lokum. Marżą deweloper może dowolnie sterować i to zazwyczaj dlatego występują różnice w cenach mieszkań w tej samej inwestycji albo gdy są oferowane różnym osobom.

Deweloper narzuca wyższe marże zazwyczaj na te lokale, które są atrakcyjniejsze i łatwiej je sprzedać, np. dobrze nasłonecznione, o korzystnym rozkładzie czy wyposażone w balkon, taras lub ogródek. Z kolei taniej można kupić mieszkanie na parterze, na ostatnim piętrze, bez balkonu czy skierowane na północ.

Na rabat związany z obniżeniem marży mogą liczyć osoby, które kupują od razu kilka mieszkań, płacą gotówką albo po prostu solidnie przygotują się od negocjacji i są w stanie wywalczyć niższą cenę.

Koniunktura na rynku

Na cenę mieszkania, którą narzuci deweloper, ma wpływ także koniunktura na rynku. Im mniejsza dostępność lokali i im większe zainteresowanie kupujących, tym wyższą cenę będą oni w stanie zaakceptować.

Na koniunkturę pozytywnie wpływają także tanie i łatwo dostępne kredyty hipoteczne. Z kolei podwyżka stóp procentowych i zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej ją osłabia.

Zainteresowanie kupnem mieszkań wzmaga również korzystna dla gospodarstw domowych sytuacja ekonomiczna. Rosnące płace oraz stabilne zatrudnienie pomagają w podejmowaniu długookresowych decyzji. Z kolei niepewność na rynku pracy i szalejąca inflacja sprawiają, że rozsądnie jest takie plany odłożyć w czasie.

Warto także pamiętać, że duży wpływ na koniunkturę ma polityka mieszkaniowa. Polski Ład, a konkretnie: gwarantowany kredyt bez wkładu własnego, spłata rodzinna czy bon mieszkaniowy zachęcają Polaków do kupna własnego M.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.