Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

  • Blog
  • Dla deweloperów
  • Od kiedy deweloper ma obowiązek stosować nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania?

Od kiedy deweloper ma obowiązek stosować nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania?

Artykuł pochodzi ze „Ściągi z przepisów”

         

Czytaj cały e-book!

Pobierz
dr Agnieszka Grabowska-Toś

Nowe warunki techniczne, które wprowadziły przepisy Rozporządzenia ws. tzw. „patodeweloperki”, obowiązują od 1 sierpnia 2024 r. Nie oznacza to jednak, że mają one zastosowanie do wszystkich nowych inwestycji realizowanych po tej dacie.

 

Z tego artykułu dowiesz się:

 

Artykuł jest częścią e-booka dot. nowych warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania

Pobierz „Ściągę z przepisów”

 

Stosowanie przepisów wprowadzonych rozporządzeniem ws. tzw. „patodeweloperki”

Jeśli 1 sierpnia 2024 r. budynek wielorodzinny jest w trakcie budowy albo już toczy się postępowanie o wydanie dla takiej inwestycji pozwolenia na budowę, nowe przepisy nie mają zastosowania.

Jeśli przed 1 sierpnia 2024 roku zostało wydane pozwolenie na budowę – nowe przepisy również nie będą miały zastosowania, nawet gdy nie będzie ono jeszcze ostateczne w związku z wniesieniem odwołania. Postępowanie odwoławcze będzie prowadzone przez wojewodę w oparciu o „stare” przepisy, mimo iż zasadą jest, że organ odwoławczy orzeka w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie wydania decyzji przez ten organ.

UWAGA!
Pozwolenie na budowę jest ostateczne w następujących przypadkach:

  • jeśli nie przysługuje od niego odwołanie, ponieważ upłynął już 14-dniowy termin biegnący dla dewelopera i pozostałych stron do wniesienia odwołania,
  • gdy wojewoda wydał decyzję stwierdzającą niedopuszczalność odwołania lub wniesienie go po terminie,
  • gdy wojewoda rozpoznał wniesione przez dewelopera odwołanie od decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia,
  • na budowę i wydał pozwolenie na budowę,
  • gdy wojewoda rozpoznał odwołanie od decyzji udzielającej deweloperowi pozwolenia na budowę i utrzymał je w mocy,
  • gdy wszystkie strony przed upływem terminu do wniesienia odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę zrzekły się prawa do jego wniesienia.

Z kolei jeśli przed 1 sierpnia 2024 roku deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę i przed tą datą zostało wszczęte postępowanie, pozwolenie na budowę zostanie wydane na podstawie dotychczasowych przepisów.

Przykład:

Deweloper uzyskał pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych i planowanych 55 mieszkaniach przed 1 sierpnia 2024 roku. Zgodnie z projektem budynek znajduje się w odległości 4 m od granicy działki i nie ma placu zabaw. Pozwolenie na budowę zostało zaskarżone przez sąsiada do wojewody. W odwołaniu sąsiad powołał się na niezgodność projektu z Rozporządzeniem WT i wskazał, że budynek powinien być oddalony od granicy na odległość minimum 5 m, a nie 4 m i powinien mieć plac zabaw. Deweloper obawia się, że na skutek odwołania wojewoda uchyli pozwolenie na budowę i będzie musiał zmienić projekt dostosowując go do zmienionych przepisów Rozporządzenia WT.

Obawa dewelopera jest jednak bezzasadna. W takim przypadku zastosowanie ma przepis przejściowy, zgodnie z którym dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie rozporządzenia ws. „patodeweloperki” została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jeśli jednak deweloper nie zdąży złożyć wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 sierpnia 2024 roku, wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę będzie możliwe pod warunkiem, że projekt budowlany zostanie dostosowany do nowych przepisów.

Podobnie będzie w sytuacji, gdy wniesiony przed 1 sierpnia 2024 wniosek będzie miał braki formalne, a deweloper nie uzupełni ich w terminie i starosta pozostawi wniosek bez rozpoznania. Ponownie złożony ten sam wniosek już bez braków formalnych będzie traktowany jako nowy wniosek wniesiony po 1 sierpnia 2024 roku i dlatego będą miały do niego zastosowanie nowe przepisy.

Dotychczasowe zasady

  • Złożenie wniosku o PNB przed 1.08.2024
  • Złożenie wniosku o zmianę PNB przed 1.08.2024
  • Przed 1.08.2024 dokonano zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych
  • Przed 1.08.2024 wydano PNB

Nowe zasady

  • Złożenie wniosku o PNB po 1.08.2024

Stosowanie przepisów wprowadzonych rozporządzeniem z 9 maja 2024 roku

Identyczne zasady będą miały zastosowanie, jeśli chodzi o przepisy rozporządzenia WT, które zaczną obowiązywać 15 sierpnia 2024 roku. Przepis przejściowy do rozporządzenia z 9 maja 2024 roku, które te zmiany wprowadziło, ma identyczną treść, jak przepis rozporządzenia ws. „patodeweloperki”.

Rozporządzenie to przede wszystkim określa nowe zasady ustalania odległości budynku od granicy działki, wprowadzając definicję ściany, a także określając minimalne odległości od granicy działki w przypadku lokalizowania budynku nierównolegle do granicy działki.

Jeśli deweloper planuje inwestycję, która będzie usytuowana na działce w taki sposób, ewentualnie, gdy projektowany budynek będzie miał nietypową elewację zawierającą uskoki, przez co na gruncie dotychczasowych przepisów minimalna odległość takiego budynku od granicy działki byłaby mniej korzystna niż w świetle nowych przepisów, może wstrzymać się ze złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę do 15 sierpnia 2024. Dzięki temu będzie mógł skorzystać z nowej regulacji, która jest korzystniejsza dla inwestorów.

 

Ważne dla deweloperów!

  • Przepisy przejściowe regulujące zasady stosowania wciąż starych przepisów Rozporządzenia WT, pomimo wejścia w życie nowych, gwarantują, że w przypadku złożenia przez dewelopera wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 sierpnia 2024 roku, projekt będzie procedowany według dotychczasowych, korzystniejszych przepisów.
  • Niezłożenie wniosku przed tym terminem, będzie oznaczało konieczność wprowadzenia istotnych zmian do projektu, uwzględniających wymogi wprowadzone nowymi przepisami Rozporządzenia WT i ograniczenia zakresu inwestycji, co będzie miało wpływ na jej rentowność.
  • W skrajnych przypadkach może skutkować brakiem możliwości jej realizacji.

Ważne dla kupujących!

  • Zainteresowani zakupem mieszkań muszą liczyć się z tym, że przewidziane Rozporządzeniem WT udogodnienia, które mają mieć wpływ na poprawę ich komfortu życia w budynkach wielorodzinnych, będą miały zastosowanie wyłącznie do nowo projektowanych inwestycji.
  • Inwestycje będące obecnie w trakcie budowy czy takie, dla których dopiero uzyskano pozwolenie na budowę, będą realizowane na dotychczasowych zasadach, a więc bez uwzględnienia tych udogodnień.
  • Deweloperzy nie mają obowiązku dostosowywania realizowanych obecnie inwestycji do nowych regulacji.
  • Przed zawarciem umowy deweloperskiej kupujący powinni sprawdzić, według jakich przepisów sporządzany był projekt budowlany dla inwestycji, w której mają zamiar kupić mieszkanie, dzięki czemu będą wiedzieć, czy mogą liczyć na udogodnienia przewidziane w nowych przepisach Rozporządzenia WT.
dr Agnieszka Grabowska-Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.

Magazyn „INMAG”

Marketing. Sprzedaż. Trendy.

Bezpłatny e-magazyn dedykowany marketerom rynku pierwotnego

Merytoryczne artykuły od ekspertów i praktyków branży deweloperskiej dotyczące promocji inwestycji, wzmacniania sprzedaży, skutecznych negocjacji i najnowszych trendów na rynku.

Pobierz za darmo

Dowiedz się więcej o magazynie „INMAG”

Zobacz także