Zaloguj się
Od 1 sierpnia oraz od 15 sierpnia deweloperzy są zobowiązani stosować przy projektowaniu budynków wielorodzinnych nowe techniczne warunki, które wprowadzone zostały dwiema nowelizacjami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Rozporządzenie WT). Przyjrzyjmy się zmianom dotyczącym lokalizacji budynków wielorodzinnych i ich odległości od granicy działki budowlanej.
Nowe zasady mają wpłynąć na rozluźnienie zabudowy i spowodować, że deweloperzy będą musieli w konkretnych przypadkach odsunąć budynek od granicy działki. Dzięki temu zwiększy się odległość między budynkami zlokalizowanymi na różnych działkach, a właściciele mieszkań powinni zyskać większą przestrzeń i komfort mieszkania. Czy tak będzie na pewno?
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Jakie może być lokalizowanie budynków wielorodzinnych
-
Jakie są dopuszczalne wyjątki dla budynków wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji
-
Odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki a odległość jego balkonów
Artykuł jest częścią e-booka dot. nowych warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania
Pobierz „Ściągę z przepisów”
Lokalizowanie budynków wielorodzinnych
Dotychczasowe zasady
Dotychczas obowiązywała zasada, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku, gdy ma on być zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m – w przypadku, gdy ma on być zwrócony ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Budynki wielorodzinne mogły być lokalizowane w takiej odległości pod warunkiem, że nie naruszało to innych wymagań wynikających z przepisów odrębnych oraz z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT, czyli m.in.:
- zasad przesłaniania budynku sąsiedniego,
- minimalnej odległości od miejsc parkingowych,
- minimalnego czasu nasłonecznienia mieszkań znajdujących się w budynku projektowanym i budynku na działce sąsiedniej,
- przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej.
Nowe zasady
Od 1 sierpnia 2024 roku obowiązują szczególne wymogi dotyczące odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki:
- Budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości 4 kondygnacji nadziemnych lub niższy może być realizowany według dotychczasowych zasad, czyli w minimalnej odległości od granicy działki wynoszącej 3 m i 4 m w zależności od tego, czy będzie zwrócony w stronę granicy ścianą bez drzwi i okien czy ścianą z oknami.
- Budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych musi być usytuowany:
-
- w odległości minimum 5 m od granicy działki i to zarówno wtedy, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami, jak i ścianą bez okien.
Warunkiem lokalizacji tych budynków w odpowiedniej odległości od granicy działki będzie jednak – tak jak dotychczas – konieczność spełnienia wymów przewidzianych w przepisach odrębnych oraz § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia WT.
UWAGA:
Na gruncie nowego przepisu dotyczącego lokalizacji budynków o wysokości przekraczającej 4 kondygnacje w praktyce pojawi się problem, czy konkretny budynek podpada pod wyższy wymóg dotyczący minimalnej odległości od granicy działki. Innymi słowy, czy jest to budynek o wysokości powyżej 4 kondygnacji. Ustalając to, trzeba będzie uwzględnić definicję kondygnacji.
Definicje: KONDYGNACJA
Kondygnacją jest również:
Kondygnacją nie jest:
|
Dopuszczalne wyjątki dla budynków wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji
Przepisy Rozporządzenia WT dopuszczają lokalizowanie takich budynków przy granicy lub w odległości minimum 1,5 m w następujących sytuacjach:
- Jak wynika z § 12 ust. 2 rozporządzenia WT, lokalizacja takiego budynku zwróconego w stronę granicy działki ścianą bez okien lub drzwi będzie dopuszczalna w odległości nie mniejszej niż 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Aby można było skorzystać z tego wyjątku, w planie miejscowym musi być wprost wskazane, że na konkretnym terenie o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną dopuszcza się sytuowanie budynku przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od niej. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że wysokość tego budynku przekracza 4 kondygnacje.
UWAGA:
Plan miejscowy nie musi odwoływać się konkretnie do budynków o wysokości 4 kondygnacji. Wystarczające będzie ogólne wskazanie, że dopuszcza się budowę budynków mieszkalnych przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m.
- Nawet jeśli plan miejscowy nie przewiduje możliwości lokalizowania budynków przy granicy działki, to lokalizacja takiego budynku będzie możliwa bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Chodzi tu o sytuację, gdy nowy budynek będzie „przyklejony” do budynku sąsiedniego.
W takim przypadku jego wysokość musi być zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Oprócz zgodności co do wysokości, przy projektowaniu takiego budynku muszą być również uwzględnione przepisy odrębne oraz spełnione wymogi wynikające z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 rozporządzenia. Te wymogi to:
- przesłanianie,
- odległość miejsc parkingowych od okien,
- odległość od miejsc gromadzenia odpadów,
- odległość od pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych,
- odległość od placów zabaw i terenów rekreacji indywidualnej,
- wymogi dotyczące minimalnego czasu nasłonecznienia,
- wymogi przeciwpożarowe.
Nawet jeśli na działce sąsiedniej będzie zlokalizowany przy jej granicy budynek i możliwe będzie zaprojektowanie nowego budynku wielorodzinnego w taki sposób, że będzie on przylegał całą ścianą do budynku istniejącego i jednocześnie jego wysokość będzie zgodna z planem, ale nie zostanie spełniony którykolwiek ze wskazanych wymogów dodatkowych – budynek nie będzie mógł stanąć przy granicy działki.
- Budynek wielorodzinny o wysokości powyżej 4 kondygnacji będzie można zlokalizować bez względu na przewidziane w rozporządzeniu WT wymogi co do minimalnej odległości od granicy działki, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Dotychczas można było lokalizować budynki jednorodzinne i wielorodzinne w dowolnej odległości (także w mniejszej niż dopuszczalne minimalne) od granicy działki, jeśli działka sąsiednia była drogą.
Od 1 sierpnia 2024 roku taka możliwość będzie dotyczyła również przypadku, gdy sąsiednia działka będzie publicznie dostępnym placem.
| Definicje: PUBLICZNIE DOSTĘPNY PLAC
Zgodnie z dodanym do art. 3 punktem 27 rozporządzenia WT publiczny plac to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr Publicznie dostępny plac: Obowiązuje plan miejscowy
Brak planu miejscowego
Publicznie dostępnym placem nie jest działka, która w planie miejscowym ma przeznaczenie ZI (teren zieleni urządzonej) i stanowi teren publicznie dostępny. Z drugiej jednak strony – jak wskazano w uzasadnieniu do projektu rozporządzenia ws. „patodeweloperki” – publicznie dostępny plac to teren, na którym może się znaleźć np. deptak, zieleń. Wątpliwości budzi ta część definicji, w której wskazuje się, że publicznie dostępnym placem może być teren komunikacji drogowej publicznej, zwłaszcza w kontekście minimalnej wymaganej odległości od dróg publicznych. |
UWAGA:
Zasady lokalizowania budynków, w tym budynków wielorodzinnych, nie dotyczą odległości od granicy działki budowlanej tego samego inwestora, jeśli działka ta stanowi teren inwestycji.
Odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki a odległość jego balkonów
Spełnienie przez dewelopera wymogu minimalnej odległości budynku od granicy działki nie oznacza, że w tej odległości muszą być zlokalizowane balkony czy inne wysunięte poza lico ściany elementy, np. tarasy.
Rozporządzenie WT dopuszcza zbliżenie tych elementów do granicy działki na odległość mniejszą niż minimalna odległość przewidziana dla budynku, czyli na mniej niż 4 m.
Dotychczasowe zasady
Można było budować budynki jednorodzinne i wielorodzinne w odległości:
- 1,5 m od granicy działki do okapu lub gzymsu, zwróconego w stronę tej granicy do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych
- 4 m od granicy do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy
Nowe zasady
Od 1 sierpnia 2024 w budynkach wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji:
- balkony mogą znajdować się w odległości nie mniejszej 3 m od granicy działki
- w budynkach wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji naziemnych - inne części budynków wielorodzinnych zwrócone w stronę granicy działki, takie jak: okap i gzyms, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych) – powinny znajdować się w odległości nie mniejszej niż 1,5 m
- odległość do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy pozostaje bez zmian względem dotychczasowych zasad i nie może być mniejsza niż 4 m.
W przypadku pozostałych budynków, zarówno wielorodzinnych, jak i budynków o innej funkcji nadal będzie obowiązywała minimalna odległość balkonów od granicy działki wynosząca 1,5 m.
Chcesz wiedzieć, jakie zmiany jeszcze wprowadziły nowe przepisy dotyczące warunków technicznych budynków i ich usytuowania?
Pobierz „Ściągę z przepisów”
dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości. Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości. Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego. Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”, „Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.
Magazyn „INMAG”
Marketing. Sprzedaż. Trendy.
Bezpłatny e-magazyn dedykowany marketerom rynku pierwotnego
Merytoryczne artykuły od ekspertów i praktyków branży deweloperskiej dotyczące promocji inwestycji, wzmacniania sprzedaży, skutecznych negocjacji i najnowszych trendów na rynku.
