Problematyka odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest tematem łatwym. Niewiele na ten temat w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nie każdy zada sobie trud przeczytania Kodeksu cywilnego i zasad wykonywania zobowiązań w ogólności. Jeszcze mniej osób pamięta czasy sprzed deregulacji zawodu i panujące wtedy zasady. A prawie nikt nie wie, że choć od tego czasu upłynęło już ponad 10 lat, zasady te mogą obowiązywać nadal.

Tekst ten jest jedynie zarysem problematyki odpowiedzialności pośrednika. Nie omawiam w nim w ogóle jej cywilnoprawnych podstaw czy sankcji. Skupiam się zaś na odpowiedzi na pytanie: za co tak naprawdę pośrednik odpowiada i gdzie szukać zakresu jego odpowiedzialności?

Należyta staranność

Gdy sięgniemy do ogólnych zasad prawa zobowiązań, natrafimy na przepis art. 355 § 1 Kodeksu cywilnego, wedle którego dłużnik obowiązany jest do zachowania należytej staranności – staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Gdy zaś dłużnik prowadzi działalność gospodarczą, jego należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

W tym miejscu mała dygresja… Dłużnik, w potocznym tego słowa znaczeniu, kojarzy się z kimś, kto ma oddać komuś pieniądze. W prawie zobowiązań jednak dług to obowiązek spełnienia świadczenia. Po drugiej stronie zaś występuje wierzytelność, czyli prawo domagania się spełnienia świadczenia. Przekładając to na realia umowy pośrednictwa, pośrednik jest dłużnikiem swojego klienta, ponieważ ten może domagać się od niego wykonania czynności pośrednictwa. Klient jest zaś dłużnikiem pośrednika, gdy ma mu zapłacić wynagrodzenie.

Model należytej staranności pośrednika

Czym jest zatem należyta staranność? Upraszczając, jest to pewien obiektywny wzorzec, model właściwego postępowania w danych warunkach, na tle danego stosunku zobowiązaniowego. Do tego wzorca następnie porównujemy konkretne zachowanie dłużnika (w naszym przypadku pośrednika). Gdzie zatem szukać takiego modelu lub w oparciu o co go zbudować? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, a wnioski bywają zaskakujące.

Pierwszym kierunkiem poszukiwań jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która zawód pośrednika statuuje i definiuje. Trudno jednak znaleźć tam przepis, który wprost mówiłby, jak pośrednik ma wykonać umowę. Istnieje jednak inny, który podaje taki katalog, choć nie wprost. Mowa o art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wedle niego, pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności pośrednictwa, mając zawartą umowę pośrednictwa, ma prawo wglądu do:

• ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości,
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
• tabel taksacyjnych i map taksacyjnych,
• planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz planów ogólnych gmin,
• rejestrów cen nieruchomości,
• rejestrów osób, którym przysługują prawa spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu,
• ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
• świadectw charakterystyki energetycznej.

Pośrednik ma również prawo do pobierania z tych rejestrów niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.

Każdy, kto ma rozeznanie w pracy na rynku nieruchomości, wie, że ustawowe uprawnienie do wglądu do niektórych z tych rejestrów nie jest niczym nadzwyczajnym i posiada je każdy. Choćby wgląd do księgi wieczystej może mieć każdy, kto tylko posiada jej numer. Plany miejscowe publikowane są zaś na stronach internetowych gmin. Można zatem zadać pytanie: po co dawać pośrednikowi ustawowy dostęp do ww. informacji, skoro do większości z nich i tak miałby dostęp? Sięgnijmy zatem 20 lat wstecz, by ustalić, po co w ogóle pośrednikom przyznano dostęp do tych informacji?

Dzisiejszy art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w większości powtórzeniem nieobowiązującego już przepisu art. 181 ust. 6 ugn. Ten zaś znalazł się w ustawie we wrześniu 2004 r. Ten, kto pracował na rynku nieruchomości w tamtym czasie, wie, że wówczas księgi wieczyste funkcjonowały jeszcze w przemożnej większości w postaci papierowej, a urzędy gmin nie publikowały na swoich stronach miejscowych planów. O ile w ogóle takie strony posiadały… Lista znajdująca się w art. 181 ust. 6 ugn stanowiła zatem istotne ułatwienie w pracy pośrednika, który bez potrzeby osobistego angażowania klienta czy też pobierania od niego pełnomocnictwa, miał możliwość ustalenia stanu prawnego nieruchomości. A bez tego, jak wiemy, nie sposób przeprowadzić transakcji. Wspomniany przepis został usunięty z ustawy o gospodarce nieruchomościami z końcem 2013 r., by powrócić do niej we wrześniu 2017 r. jako obowiązujący dziś art. 181a.

Skoro zatem informacje z rejestrów wymienionych w art. 181a ugn mają stanowić dla pośrednika ułatwienie na drodze do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, to nawet fakt, że dziś do szeregu z nich dostęp jest powszechny przy pomocy internetu, nie powinien sprawiać, że zakres ten zostanie zbagatelizowany. Stanowi on, w mojej ocenie, jeden z mierników należytej staranności pośrednika. Wyznacza „plan minimum”, jaki pośrednik winien wykonać, realizując obowiązki wynikające z umowy pośrednictwa. Nie sposób bowiem przyjąć, że możliwa jest należyta obsługa transakcji bez zbadania treści księgi wieczystej. Niekiedy wymaga to nawet sięgnięcia głębiej – do akt księgi, gdy pośrednik podejrzewa, że treść księgi może być nieaktualna. Trudno też wspierać klienta popytowego w poszukiwaniu działki pod budowę domu, nie sprawdzając przeznaczenia tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pewnymi mitami wręcz obrosła kwestia obowiązku meldunkowego. Część uczestników rynku nieruchomości uważa, że takowy już nie istnieje. Inni, że nie ma możliwości zawarcia umowy sprzedaży, bez przedstawienia notariuszowi zaświadczenia o tym, czy ktoś jest w lokalu zameldowany. Tymczasem, na ww. liście znajdujemy przecież ustawowe prawo dostępu do danych z ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego. Reprezentowałem nawet pośrednika w procesie, który wytoczył mu klient, domagając się odszkodowania za niedopilnowanie tego obowiązku. Pośrednik oparł się jedynie na zapewnieniu sprzedającego, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, podczas gdy faktycznie meldunek miało tam kilka osób.

Dlaczego zatem pośrednik powinien się „przejąć” treścią art. 181a ugn? Ponieważ, skoro ustawodawca wyposażył go w takie narzędzia, uznając, że są niezbędne do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, to zaniechanie w którymś z tych punktów należy ocenić jako wykroczenie poza wzorzec należytej staranności.

Standardy zawodowe

Pośrednicy pracujący na rynku przed 2014 r. wiedzą, że ich zawód regulowała w owym czasie nie tylko ustawa o gospodarce nieruchomościami, ale i standardy zawodowe. Zostały one wprowadzone komunikatem Ministra Infrastruktury w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami z 18 marca 2009 roku i stanowiły obowiązujący wzorzec należytej staranności pośrednika. Wiemy jednakże, że po 31 grudnia 2013 r. zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami został zderegulowany, a co za tym idzie, wspomniane standardy straciły swoją moc obowiązującą. Tak przynajmniej mogłoby się wydawać…

Tymczasem, Sąd Okręgowy w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 lutego 2019 r. w sprawie IX GC 745/18 napisał tak:

Mimo zatem uchylenia powyższych przepisów oraz przepisu art. 181 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanego na jego podstawie komunikatu Ministra Infrastruktury w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami z 18 marca 2009 roku (Dz. Urz. MI Nr 3, poz. 14) oraz stanowiących załącznik do niego zasad etyki zawodowej oraz standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami, w ocenie Sądu I instancji, pośrednik w obrocie nieruchomościami nadal powinien w swojej pracy kierować się zasadami etyki zawodowej, które wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych. Powinien także postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji. Powinien być również lojalny wobec swojego klienta i nie zawieść pokładanego w nim zaufania oraz postępować w taki sposób, by nie powodować szkody dla swojego klienta. Nadto zobowiązany jest do przestrzegania przepisów prawa oraz dokładania szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych.

Rozpoznając apelację do tego wyroku, Sąd Apelacyjny w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 października 2020 r. w sprawie I AGa 237/19 napisał tak:

Bez znaczenia jest, że przywołane standardy utraciły obowiązującą moc normatywną. Pomimo deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami nadal bowiem stanowią samoistną podstawę do określenia minimalnej miary należytej staranności pośrednika wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej. Standardy obowiązujące wcześniej pośredników z mocy ustawy i wydanych na jej podstawie aktów niższego rzędu, wypełniają aktualnie pojęcie ustalonych zwyczajów.

Choć standardy zawodowe nie obowiązują już jako akt prawny, należy je traktować jako wzorzec odpowiedzialności w rozumieniu panującego na rynku zwyczaju.

Jaki wniosek płynie z powyższego? Dokładnie taki sam, jak z przytoczonego fragmentu uzasadnienia wyroku poznańskiego Sądu Apelacyjnego – standardy zawodowe nie obowiązują już wprawdzie jako akt prawny, ale należy je traktować jako wzorzec odpowiedzialności w rozumieniu panującego na rynku zwyczaju.

Jeżeli zajrzymy zaś do podstaw prawa zobowiązań, znajdziemy tam art. 354 § 1 kc, a w nim generalną dyrektywę mówiącą o tym, jak dłużnik (czytaj – pośrednik) powinien wykonać umowę:

Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

W ten sposób dochodzimy do wniosku, że na odpowiedzialność pośrednika patrzeć będziemy przez pryzmat:

• umowy pośrednictwa – na co umówił się z klientem?
• zakresu opisanego w art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami
• dawnych standardów zawodowych

Jakie obowiązki nakładają zatem na pośrednika standardy zawodowe?

Nie sposób omówić tu wszystkich postanowień tego dokumentu, skupię się na najważniejszych:

I Ochrona interesów klientów

§ 2. Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.

Nie ulega wątpliwości, że działalność pośrednika ma mu przynosić zysk. Po to pośrednik zawiera umowę z klientem, by zarabiać. Ten zysk i własny interes nie mogą jednak przysłonić pośrednikowi interesu klienta, o który ma nie tylko dbać, ale i go chronić. W myśl tej reguły, naruszeniem wzorca należytej staranności będzie takie działanie, które będzie wymierzone w interes klienta. Przykłady znajdziesz na końcu tego tekstu.

II Obowiązek lojalności

§ 3. Pośrednik powinien być lojalny wobec osoby, na rzecz której wykonuje czynności pośrednictwa, i nie zawieść pokładanego w nim zaufania.

Obowiązek zachowania lojalności wynika nie tylko ze standardów, ale i przepisów Kodeksu cywilnego. Z uwagi na szczątkową regulację umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w ustawie o gospodarce nieruchomościami, stosujemy do niej odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o umowie agencyjnej. Art. 760 kc nakazuje zaś, że „każda ze stron obowiązana jest do zachowania lojalności wobec drugiej”.

III Działanie ze szczególną starannością

§ 5. Pośrednik jest obowiązany dokładać szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności pośrednictwa.

Jak widać, standardy zawodowe podwyższają poziom staranności pośrednika ze zwykłego do szczególnego. Przyjmuje się bowiem, że pośrednik to profesjonalista legitymujący się odpowiednią wiedzą (w stanie prawnym sprzed 1 stycznia 2014 r. potwierdzoną państwową licencją). Choć dziś nie istnieje obowiązek posiadania licencji czy ustawicznego kształcenia pośredników, to nie ulega wątpliwości, że do wzorca szczególnej staranności zaliczyć należy podnoszenie kwalifikacji. Kwestią minimum jest zaś znajomość otoczenia prawnego tak zawodu, jak i prowadzonych transakcji.

IV Powstrzymywanie się od czynności wykraczających poza zakres kompetencji

§ 8. Pośrednik nie może podejmować się wykonywania czynności pośrednictwa, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego.

Nie da się pracować ze szczególną starannością, nie mając należytej wiedzy i doświadczenia. Stąd standardy zakazują podejmowania się takich czynności pośrednictwa, co do których pośrednik nie ma należytych kompetencji. Kwestia ta została szerzej potraktowana w Kodeksie Etyki Zawodowej Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości, o którym niżej.

V Rola pośrednika wg standardów i umowy

§ 18. Rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz, na życzenie zamawiającego, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

Postanowienie to uzupełnia regulację ustawową w zakresie definicji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przypomnijmy, że wg ustawy to podejmowanie odpłatnych czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów… Tymczasem standardy zawodowe wymieniają podstawowy zakres czynności pośrednictwa, wskazując jednocześnie na wagę ustaleń poczynionych przez strony w umowie pośrednictwa, która kwestie te może regulować odmiennie.

VI Obowiązek przekazywania prawdziwych informacji

§ 23. Pośrednik nie może składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości.

Nakaz ten wydaje się oczywistym, choć znam przypadki wprowadzenia klientów w błąd poprzez przekazanie im informacji nieprawdziwych. To zaś niekoniecznie wynikać może ze złej woli pośrednika, a raczej niewystarczającego przygotowania transakcji, ustalenia stanu faktycznego i prawnego nieruchomości jedynie na podstawie oświadczeń sprzedającego, miast na podstawie dokumentów.

VII Praca dla obu stron transakcji

§ 23. Pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody.

Kwestia pracy dla obu stron transakcji staje się przyczynkiem regularnych sporów na rynku nieruchomości. Kwestii tej należałoby poświęcić osobne opracowanie. Dość powiedzieć, że w aktualnym stanie prawnym nie istnieje zakaz świadczenia usług dla obu stron transakcji jednocześnie. Pożądaną praktyką rynkową jest zaś, by obie strony o tym fakcie wiedziały i wyrażały zgodę. Potwierdzenie tego faktu na piśmie (np. w umowie pośrednictwa) jest zdecydowanie dobrym pomysłem.

VIII Odmowa współpracy

§ 29. Pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

Zmorą dzisiejszego rynku nieruchomości jest odmowa współpracy przez niektórych pośredników rozumiana w taki sposób, że pośrednik mający w swojej ofercie nieruchomość klienta odmawia jej prezentacji, gdy potencjalny kupujący pojawia się ze swoim pośrednikiem, a co za tym idzie, nie potrzebuje zawrzeć kolejnej umowy pośrednictwa. Standardy wspominają wprawdzie o przypadku zawarcia umowy z klauzulą wyłączności. Uważam jednak, że niezależnie od tego, jaką umowę pośrednik zawarł z właścicielem nieruchomości, odmowa dostępu do nieruchomości potencjalnemu kupującemu jest działaniem wbrew interesowi sprzedającego. A ochrona tego wynika przecież już z poprzednio omawianych zasad.

Najwyższa staranność w umowach pośrednictwa

Niekiedy spotykam w umowach pośrednictwa postanowienia, wedle których pośrednik ma wykonywać swoje obowiązki z najwyższą starannością. Oznacza to, że pośrednik sam podnosi sobie poprzeczkę i nakazuje wymagać od siebie więcej. Tym samym, ułatwia klientowi postawienie mu zarzutu niedochowania należytej staranności. Pośrednicy posługujący się takimi klauzulami tłumaczyli je jako działanie marketingowe, chęć pokazania klientowi, że będą się starać jeszcze bardziej niż wszyscy inni. O ile chęć świadczenia usług na najwyższym poziomie zasługuje na pochwałę, tak nie mam przekonania, czy zwiększanie własnego ryzyka poprzez umowne podwyższanie odpowiedzialności jest pożądanym kierunkiem.

Kodeksy branżowe

Pośrednicy należący do branżowych stowarzyszeń obowiązani są stosować funkcjonujące w nich regulaminy, kodeksy i inne regulacje. O stosowaniu ich mają nawet obowiązek poinformować konsumenta. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 pkt. 15 ustawy o prawach konsumenta najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta w sposób jasny i zrozumiały o kodeksie dobrych praktyk, o którym mowa w art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym oraz sposobie zapoznania się z nim. Kodeks dobrych praktyk to, wedle tej ustawy, zbiór zasad postępowania, a w szczególności norm etycznych i zawodowych, przedsiębiorców, którzy zobowiązali się do ich przestrzegania w odniesieniu do jednej lub większej liczby praktyk rynkowych.

Nie ulega wątpliwości, że do kategorii kodeksów dobrych praktyk zaliczyć możemy obowiązujący od 1 stycznia 2014 r. Kodeks Etyki Zawodowej Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości przyjęty przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Osoby posiadające licencję wydawaną przez tę organizację zobowiązane są go stosować w swojej pracy zawodowej. Kodeks stanowi w pewnym sensie powtórzenie omawianych wcześniej standardów zawodowych, choć niektóre kwestie traktuje odmiennie. Ponownie, omówię jedynie niektóre z nich.

I Obowiązek dochowania szczególnej staranności

§ 3. Pośrednik/zarządca wykonuje zawód zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz kodeksu etyki zawodowej, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych działalności.

Kodeks PFRN, podobnie jak standardy zawodowe, podwyższa staranność pośrednika ze zwykłej do szczególnej.

II Powstrzymanie się od czynności wykraczających poza zakres kompetencji

§ 5. Pośrednik/zarządca nie podejmuje się wykonania zadań, które wykraczają poza zakres ich wiedzy i doświadczenia zawodowego, chyba że uzyskają zgodę klienta na współpracę ze specjalistą w danej dziedzinie.

Zauważalnym zjawiskiem na rynku jest próba rozszerzania zakresu usług pośrednika ponad te, które zwyczajowo mieszczą się w katalogu czynności pośrednictwa. Pośrednicy próbują doradzać klientom w sprawach podatkowych, prowadzić postępowania administracyjne (np. podziały gruntów) czy sądowe (np. postępowania spadkowe), wykonywać audyty techniczne czy analizy chłonności. Wkraczają zatem na grunt zarezerwowany dla specjalistów z innych dziedzin. Kodeks zaś mówi:

Nie zajmuj się sprawami, w których nie masz odpowiedniej wiedzy i kompetencji. Chyba, że za zgodą klienta zatrudnisz do tego odpowiedniego specjalistę.

Zauważyć należy, że autorzy kodeksu PFRN poszli dalej niż standardy zawodowe. Tam jest bowiem zakaz podejmowania czynności pośrednictwa wykraczających poza zakres wiedzy i doświadczenia. Pośrednicy legitymujący się licencją PFRN winni wystrzegać się „zadań”, a więc nie tylko czynności pośrednictwa, które przekraczają ich kompetencje.

Czy w takim razie zatrudnienie innego specjalisty zdejmie z pośrednika odpowiedzialność za ewentualne błędy popełnione przez tegoż?

Weźmy na tapet jakże często podejmowany przez pośredników temat – projektowanie dla klientów umów przedwstępnych i umów najmu. Od lat toczy się dyskusja, czy pośrednicy powinni się tym zajmować. Jedna z teorii głosi, że nie, ponieważ wykracza to poza istotę pośrednictwa. Ta bowiem polega na podejmowaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów… (art. 179b ugn), nie zaś na sporządzaniu tych umów. Tym zaś, wedle tej teorii, winni zajmować się prawnicy.

Klienci pośredników z kolei wymagają, by ci przygotowywali w ramach swojej usługi np. umowy najmu. Nie mając stosownych kwalifikacji, pośrednik może zatem sięgnąć po pomoc prawnika, który przygotuje dla niego stosowny wzorzec umowy. Czy przedstawienie go następnie klientowi i dalsza praca na nim zdejmie
z pośrednika odpowiedzialność na wypadek popełnienia błędu w treści umowy? Nie do końca. Prawnik będzie odpowiadać bowiem jedynie za treść wzorca dostarczonego pośrednikowi. Nie będzie jednak odpowiadać przed klientem pośrednika, jako że to nie prawnikowi, a pośrednikowi klient zlecił przygotowanie umowy. Odpowiedzialność ta pojawi się dopiero wtedy, gdy prawnik zostanie zatrudniony do przygotowania konkretnej umowy, na potrzeby konkretnej transakcji. Tylko w takiej sytuacji pośrednik mógłby zwolnić się od odpowiedzialności, powołując się na zasadę opisaną w art. 429 kc.

Jaki dla pośrednika płynie z tego wniosek?

Gdy przygotowujesz dla klienta umowę, zrób to dobrze, ponieważ ponosisz za nią odpowiedzialność. Jeśli nie czujesz się na siłach, sięgnij po pomoc, albo wręcz odeślij klienta do specjalisty w danej dziedzinie.

Przykłady braku należytej staranności

Przykładów braku należytej staranności, a zatem wskazówek, jakie działania pośrednika są niezbędne z punktu widzenia poprawnej oceny jego działania dostarcza zarówno orzecznictwo sądów, jak i bieżąca praktyka. Nieco zapomnianym źródłem wiedzy jest zaś działalność nieistniejącej już Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Na liście przykładowych uchybień umieściłbym zatem następujące działania pośrednika:

1. Zaoferowanie klientowi do sprzedaży nieruchomości z oferty dewelopera będącego w fatalnej sytuacji finansowej, o czym pośrednik miał wiedzę. W efekcie, klienci nie otrzymali mieszkań i stracili zapłacone pieniądze. Dla pośrednika zaś sprawa skończyła się wyrokiem skazującym w postępowaniu karnym.
2. Wprowadzenie w błąd klientów pośrednika – zarówno sprzedającego, jak i kupującego, co do zamiarów stron dotyczących sprzedaży nieruchomości. Pośrednik poinformował sprzedającego, że kupujący wycofał się z transakcji, kupującego zaś, że właściciel nie ma zamiaru już sprzedawać nieruchomości. Wszystko to po to, by nakłonić właściciela nieruchomości i swojego klienta do sprzedaży nieruchomości za niższą cenę.
3. Wprowadzenie przez pośrednika w błąd klienta kupującego co do ceny nieruchomości – zaoferowanie mu nieruchomości za cenę wyższą o niemalże 300 000 zł od pierwotnie wystawionej na rynku, wyłącznie w takim celu, by kwota bliska 300 000 zł stała się wynagrodzeniem pośrednika od sprzedającego. W efekcie, kupujący nabył nieruchomość o kilkaset tysięcy drożej, niż mógł to zrobić pierwotnie – nieruchomość była wcześniej wystawiona na rynku o prawie 300 000 zł mniej, a jej cena wzrosła wyłącznie w wyniku namowy sprzedającego przez pośrednika.
4. Przedstawienie klientowi oferty nieruchomości, której stanu prawnego pośrednik nie sprawdził. Nie widział jej również osobiście – nie przeprowadził oględzin, a oparł się na deklaracjach sprzedającego.
5. Sporządzenie oferty i ustalenie ceny trzykrotnie przekraczającej wartość nieruchomości na skutek braku przeprowadzenia oględzin nieruchomości, a co za tym idzie, braku znajomości jej stanu. Działka była w sporej części niemożliwa do zagospodarowania, a co za tym idzie, zaproponowana przez pośrednika cena niemożliwa do osiągnięcia.
6. Zapewnienie klienta o możliwości uzyskania warunków zabudowy i wybudowaniu budynku jednorodzinnego na działce, która została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jako tereny zielone.
7. Brak ustalenia stanu finansów wspólnoty mieszkaniowej i istnienia uchwały o planowanym remoncie dachu, przez co klient pośrednika zmuszony był wyasygnować dodatkowe środki na ten cel.
8. Zapewnienie klienta, że opłaty na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej będą wynosiły 8 zł za 1 mkw. i zatajenie przed nim, że kwota ta nie obejmuje funduszu remontowego, którego to stawka wynosi 11 zł za 1 mkw. W efekcie klient zmuszony był zrezygnować z zakupu i poniósł negatywne konsekwencje finansowe na skutek rozwiązania umowy przedwstępnej.

Przedstawienie klientowi danych dotyczących powierzchni nieruchomości, które nie odpowiadały prawdzie. Pośrednik podał metraż wynikający z projektu budowlanego, który różnił się do tego wynikającego z późniejszej inwentaryzacji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Dobrowolski - Radca prawny. Od 17 lat prowadzi butikową kancelarię, w której zajmuje się wsparciem prawnym rynku nieruchomości. Reprezentuje klientów w sporach sądowych, audytuje nieruchomości, projektuje umowy i inne dokumenty stosowane w obrocie nieruchomościami. Jest autorem własnego systemu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wiedzą i doświadczeniem dzieli się biorąc udział w ogólnopolskich konferencjach i innych wydarzeniach skupiających uczestników rynku nieruchomości. Jest nauczycielem akademickim na Uniwersytecie WSB Merito w Poznaniu, współpracuje od lat z Polską Federacją Rynku Nieruchomości. Jest certyfikowanym trenerem mentalnym systemu Mental Power Jakuba Bączka. Publikuje artykuły na łamach branżowych periodyków, aktywnie prowadzi kanały w mediach społecznościowych.