Zakup gruntu rolnego z zamiarem przeznaczenia go pod budowę domu wymaga rozważenia wszystkich za i przeciw. Odrolnienie takiej działki bywa bowiem czasochłonne oraz wymaga spełnienia pewnych formalności – a może nawet okazać się niemożliwe. Odrolnienie działki polega na zmianie jej przeznaczenia z działki rolnej na inny rodzaj gruntu, najczęściej na działkę budowlaną.

Co to jest odrolnienie działki?

Grunty rolne z gleb pochodzenia mineralnego klas IV-VI co do zasady nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Jeśli natomiast klasa gleby jest wyższa (I-III), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi umożliwiać przeznaczenie działki na cele nierolnicze. Natomiast uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w sytuacji, gdy działka nie jest objęta MPZP, ale uzyskano dla niej zgodę na zmianę przeznaczenia przy sporządzaniu starego planu miejscowego obowiązującego przed 1 stycznia 1995 r., który wygasł. Do 24 września 2023 r. (wejścia w życie reformy planowania przestrzennego) w przepisach przewidywano pewne wyjątki umożliwiające uzyskanie decyzji WZ dla gleb klas I-III niespełniających powyższego warunku, lecz obecnie takiej możliwości nie ma.

Warto jednak wiedzieć, że obecnie wdrażana jest reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego, zakładająca wprowadzanie planów ogólnych dla poszczególnych gmin. Uzyskanie decyzji WZ dla działek z glebami klas I-III, dla których dotychczas nie było zgody na zmianę przeznaczenia, może się więc okazać możliwe po wdrożeniu planów ogólnych, jeśli działki te znajdą się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Trzeba będzie jednak uzbroić się w cierpliwość. Pierwotnie zakładano, że gminy mają wprowadzić plany ogólne do 1 stycznia 2026 r., lecz w marcu 2025 r. pojawiły się informacje, że rząd planuje przedłużenie tego terminu.

Jak przeprowadzić odrolnienie działki krok po kroku?

1) Zmiana przeznaczenia gruntu

Jeśli dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, musisz sprawdzić, na jakie cele jest w nim przeznaczona działka. Jeśli są to cele rolnicze, złóż w urzędzie gminy wniosek o wprowadzenie zmian w planie. Gmina może wymagać dołączenia do wniosku kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej. Warto wiedzieć, że wniosek o zmianę planu nie musi być uwzględniony, a od rozstrzygnięcia nie możesz się odwołać.

W przypadku, gdy grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, masz dwie możliwości. Pierwszą jest złożenie wniosku o opracowanie MPZP. Należy się liczyć z tym, że rada gminy może podjąć decyzję odmowną, której nie można zaskarżyć.

Inną możliwością przy braku MPZP jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Aby było to możliwe, działka musi spełniać następujące kryteria:

• zapewniony jest dostęp do drogi publicznej;
• uzbrojenie terenu (istniejące lub projektowane) wystarcza do realizacji budowy;
• co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań co do nowej zabudowy;
• planowana zabudowa znajduje się poza obszarem strefy bezpieczeństwa/kontrolowanej przy rurociągu bądź gazociągu;
• teren nie wymaga zgody na wyłączenie z produkcji rolnej bądź taką zgodę uzyskał.

2) Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Kolejnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Aby taką decyzję otrzymać, wystąp do starostwa powiatowego ze stosownym wnioskiem. Do wniosku dołącz:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy;
• wypis z rejestru gruntów;
• akt notarialny lub inny dokument potwierdzający prawo do gruntu;
• plan zagospodarowania działki i zestawienie powierzchni przeznaczonej do wyłączenia (zgodnie z projektem budowlanym), uwzględniające klasy i użytki;
• oświadczenie w sprawie wartości gruntu albo jego wycenę.

3) Opłaty za odrolnienie działki

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wymaga opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych. Kwota opłaty jednorazowej zależy od powierzchni gruntu i klasy gleby, a według stanu na 2024 r. może wynieść od 87 435 zł nawet do 437 175 zł za hektar. Natomiast opłaty roczne wynoszą po 10% łącznej kwoty opłaty jednorazowej i muszą być wnoszone przez 10 lat od dnia wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Zwolnienie z kosztów przysługuje:

• w przypadku budowy domu jednorodzinnego – jeśli wyłączenie obejmuje do 500 mkw. gruntu;
• jeśli planowana jest zabudowa wielorodzinna – do 200 mkw. na każdy lokal mieszkalny.

Dowiedz się więcej:

• Czym jest służebność drogowa?

• Co warto wiedzieć, zanim się kupi działkę rolną siedliskową?

• Kto może wybudować dom na działce rolnej?

• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę?

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.