Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to często niewiadoma, co do okolicznej zabudowy. Mieszkańcy nowych osiedli często skarżą się na wyrastające obok nowe inwestycje, a w rezultacie małe odległości między blokami, widok z okna wprost na sąsiedni budynek czy mieszkanie balkon w balkon. Decydując się na nieruchomość od dewelopera, warto zwrócić uwagę na zasady dotyczące odległości budynku od granicy działki, co bezpośrednio wpływa na komfort mieszkania i przestrzeń wokół. Od sierpnia 2024 roku przepisy dotyczące tej kwestii uległy zmianom, które mają na celu zwiększenie przestrzeni między budynkami, zwłaszcza w przypadku budynków wielorodzinnych.

Jakie są nowe przepisy?

1. Dla budynków do 4 kondygnacji – zasady pozostają takie same. Budynek musi być usytuowany co najmniej 4 metry od granicy działki, jeśli ma okna lub drzwi od strony tej granicy, i co najmniej 3 metry, jeśli ma tam ścianę bez okien i drzwi.

2. Dla budynków powyżej 4 kondygnacji – wprowadzono nowe wymogi. Od 1 sierpnia 2024 roku budynki wyższe muszą być oddalone od granicy działki o minimum 5 metrów, niezależnie od tego, czy mają okna od strony granicy, czy nie.

Jakie są wyjątki od nowych przepisów?

Choć te zmiany mają poprawić komfort, w niektórych przypadkach deweloperzy nadal będą mogli budować budynki bliżej granicy, zatem w niektórych lokalizacjach sąsiadująca zabudowa wciąż może być bliska:

• jeśli sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem,
• jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dopuszcza, budynek może znajdować się nawet 1,5 metra od granicy działki,
• budynek może także przylegać bezpośrednio do budynku sąsiedniego.

Mniejsze odległości obowiązują też w przypadku balkonów i tarasów, które mogą być zbliżone do granicy działki bardziej niż elewacja budynku. Balkony w budynkach wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji  mogą znajdować się w odległości nie mniejszej niż 3 m od granicy działki. W przypadku pozostałych budynków, zarówno wielorodzinnych, jak i budynków o innej funkcji nadal będzie obowiązywała minimalna odległość do balkonów wynosząca 1,5 m.

Czy zmiany faktycznie poprawią komfort mieszkańców?

Chociaż zwiększenie minimalnych odległości między budynkami wydaje się pozytywną zmianą, w praktyce zależy to od lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan miejscowy pozwala na budowanie bliżej, może to ograniczyć rzeczywiste korzyści dla przyszłych mieszkańców. Warto zatem sprawdzić, jakie zapisy obowiązują w okolicy interesującego nas osiedla. Warto pytać więc dewelopera o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby dowiedzieć się, jak blisko mogą powstać inne budynki.

Co to oznacza dla kupujących?

1. Zmiany przepisów zwiększają odległość między budynkami wielorodzinnymi o wysokości powyżej 4 kondygnacji. Teoretycznie powinno to poprawić komfort życia – mniej zasłaniania widoków, większa prywatność i lepsze nasłonecznienie mieszkań. Jednak wyjątki przewidziane w przepisach mogą sprawić, że deweloperzy w niektórych przypadkach będą mogli budować bliżej granic działki. Oznacza to, że realny komfort mieszkania zależy od lokalnych uwarunkowań, a nie tylko od przepisów.
2. Nowe przepisy mogą wpłynąć na ceny mieszkań. Konieczność odsunięcia budynku od granicy działki może ograniczyć liczbę mieszkań, które deweloper może wybudować na danym terenie. Kupujący powinni być świadomi, że większe odległości od granic działki mogą wiązać się z wyższą ceną za metr kwadratowy.
3. Warto zwrócić uwagę na przepisy dotyczące balkonów, tarasów i innych wysuniętych elementów budynku. Chociaż budynek musi być odsunięty od granicy działki na 5 metrów (w przypadku budynków powyżej 4 kondygnacji), to balkony i tarasy mogą znajdować się już 3 metry od granicy działki. Oznacza to, że sąsiadujące budynki mogą być bliżej siebie, niż to wynika z odległości ścian.
4. Plan miejscowy jest kluczowy, jeśli chodzi o to, jak blisko granicy działki będzie mógł stanąć nowy budynek. Jeśli plan przewiduje możliwość budowy przy granicy działki, to nawet budynki wyższe niż 4 kondygnacje mogą być stawiane bliżej sąsiadów. Dla kupujących ważne jest, aby sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w danej lokalizacji – pomoże to zrozumieć, jakie są plany zabudowy sąsiednich działek.
5. Jeśli sąsiadująca działka to droga lub publiczny plac, deweloperzy będą mogli lokalizować budynki bez zachowania minimalnej odległości od granicy działki. Dla kupujących oznacza to, że w takich lokalizacjach budynki mogą znajdować się bliżej, co może wpłynąć na hałas i prywatność.
6. Minimalna odległość od granicy działki jest ważna także z punktu widzenia zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia mieszkań. Kupujący powinni upewnić się, że deweloper zaplanował budowę zgodnie z przepisami dotyczącymi minimalnego czasu nasłonecznienia – ma to duży wpływ na komfort życia, zwłaszcza w przypadku mieszkań na niższych piętrach.
7. Kupujący muszą mieć świadomość, że przepisy dotyczące odległości od granicy działki nie obowiązują, jeśli budynki są wznoszone na sąsiadujących działkach należących do tego samego inwestora. Może to prowadzić do sytuacji, w której bloki stoją bardzo blisko siebie, mimo że formalnie spełniają wymagania przepisów.

Nowe przepisy mogą zatem zwiększyć komfort mieszkań, ale ich rzeczywisty wpływ zależy od indywidualnych projektów i planów zagospodarowania. Kupujący powinni być świadomi tych niuansów, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Chcesz wiedzieć, jakie zmiany jeszcze wprowadziły nowe przepisy dotyczące warunków technicznych budynków i ich usytuowania?

Pobierz „Ściągę z przepisów”

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.