Co przede wszystkim należy wiedzieć o opłacie planistycznej? To, że istnieje. Naprawdę. O ile wiedza o opłatach adiacenckich, obowiązkach podatkowych związanych ze zbyciem czy też samą własnością nieruchomości jest dość powszechna, o tyle świadomość istnienia opłaty planistycznej i konsekwencji z nią związanych jest stosunkowo niska.

Sprzedający z reguły nie ma wiedzy o dacie wprowadzenia planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość, a tym samym nawet nie rozważa, czy przy sprzedaży jego nieruchomości pojawi się obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej.

Zacznijmy od przepisu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierają jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej pojawia się, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła.

Opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2017 r. poz. 2336 oraz z 2018 r. poz. 650 i 858) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz.U. z 2017 r. poz. 1856 oraz z 2018 r. poz. 311).

Należy więc wiedzieć, że rada gminy ma obowiązek ustalić wysokość opłaty planistycznej dotyczącej każdego uchwalanego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata jest zawsze ujęta w wymiarze procentowym – nigdy nie wskazuje się konkretnych kwot. Z reguły rady gminy uchwalają najwyższy próg ustawowy – 30%. Jeżeli mamy więc do czynienia z transakcją, która dotyczy nieruchomości objętej jakimkolwiek planem zagospodarowania przestrzennego, zawsze należy starannie sprawdzić, czy dojdzie do obciążenia sprzedającego opłatą.

Jak sprawdzić, czy nas to dotyczy?

Po pierwsze, konieczne jest sprawdzenie daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje nieruchomość. Chodzi tu zarówno o nowy plan, jak i o datę wejścia w życie zmiany planu. Jeżeli dokonujemy transakcji po upływie 5 lat od daty wejścia w życie planu lub jego zmiany, opłata planistyczna nas nie obejmie. Co ważne – organ nie musi w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu wydać decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej. Wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Bezcelowe jest więc działanie niektórych właścicieli nastawione na przedłużenie postępowania, aby opłata się „przedawniła”. Przedłużanie postępowania jest tutaj bezcelowe i nie spowoduje uniknięcia obowiązku.

fot. Negative Space / pexels.com

Po drugie, opłatę można pobierać jedynie w wypadku wzrostu wartości nieruchomości. Oczywiście możemy nie mieć wiedzy co do tego, czy wartość nieruchomości w skutek uchwalenia lub zmiany planu faktycznie wzrosła, a jeżeli tak, to w jakim stopniu oraz czy w związku z tym zostanie obciążony opłatą planistyczną. Tutaj wychodzi nam naprzeciw ustawodawca, który przewiduje możliwość ustalenia wartości nieruchomości jeszcze przed jej zbyciem. Możemy bowiem żądać, aby organ w drodze decyzji ustalił wysokości opłaty planistycznej, którą przy ewentualnym zbyciu będziemy zmuszeni uiścić. Oczywiście wartość nieruchomości musi ulec zwiększeniu w wyniku uchwalenia miejscowego planu – konieczny jest tutaj bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub
zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sama zmiana wartości – wskutek na przykład trendów na rynku – nie ma i nie może mieć tutaj jakiegokolwiek znaczenia.

Konieczny jest bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości.

Po trzecie, wysokość opłaty planistycznej możemy kwestionować. Opłata jest wyliczana na podstawie wzrostu wartości nieruchomości ocenianej przez rzeczoznawcę majątkowego. Tak jak w każdym postępowaniu administracyjnym możemy zatem kwestionować wartość wzrostu wartości nieruchomości. Tutaj oczywiście konieczne będzie wskazanie wadliwych elementów operatu szacunkowego, co wymaga wiedzy w zakresie sporządzania takiego operatu – a tym samym pomocy specjalisty.

Po czwarte, należy sprawdzić, czy każde zbycie będzie podlegało opłacie. Przykładowo, podział nieruchomości celem zniesienia współwłasności nie stanowi zbycia nieruchomości, które pozwalałoby na obciążenie opłatą planistyczną.

Po piąte wreszcie, warto monitorować czy plan, na podstawie którego naliczono opłatę nadal obowiązuje. Plany zagospodarowania miejscowego to kwestie częstokroć podlegające licznym sporom w lokalnych społecznościach. W razie więc stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, gmina będzie zobowiązana opłatę zwrócić.

Po szóste, nie licz, że uda Ci się opłaty uniknąć. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu, a organ ma obowiązek ustalić opłatę bezzwłocznie. Przy czym „bezzwłoczność” ma charakter jedynie instrukcyjny i jeżeli organ rozpocznie postępowanie po dłuższym okresie, ale przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, wszelkie zarzuty co do działania, ale ze zwłoką, będą bezskuteczne.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Opłata jest jednorazowa i ma charakter publicznoprawny. Oznacza to między innymi, że w razie braku zgody na jej uiszczenie stronie postępowania przysługuje odwołanie zgodnie z procedurą zawartą w kodeksie postępowania administracyjnego do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Oczywiście, opłata jest też naliczana w razie zbycia części nieruchomości i zbywanie jedynie części nieruchomości w żadnym zakresie nie pozwoli nam uniknąć opłaty planistycznej.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Lidia Blaszka - Radca prawny, specjalistka prawa nieruchomości. Członek komisji ds. doskonalenia zawodowego Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Współtwórca projektu iRadcowie OIRP Poznań, w ramach którego organizuje szkolenia z zakresu kompetencji miękkich skierowanych do radców prawnych oraz w nich uczestniczy. Prawnik z pasją do procesu cywilnego oraz prawa nieruchomości. Prowadzi kancelarię radców prawnych, w której wdraża nowoczesne systemy obsługi klienta.