Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Warto przy tej okazji zastanowić się nad możliwościami optymalizacji podatkowej, tak aby zminimalizować obciążenia finansowe związane z tą inwestycją. Kupując nieruchomość, zwracamy uwagę nie tylko na jej cenę netto, ale również opłaty będące otoczką całego procesu inwestycyjnego. Odpowiednie planowanie i znajomość przepisów mogą przynieść wymierne korzyści.

Czym jest optymalizacja podatkowa?

To legalny proces planowania i zarządzania finansami w taki sposób, aby zmniejszyć obciążenia podatkowe przy jednoczesnym przestrzeganiu obowiązujących przepisów prawa. Jej celem jest zminimalizowanie wysokości podatków, które trzeba zapłacić, poprzez wykorzystanie dostępnych ulg, zwolnień, odliczeń, form opodatkowania czy struktur prawnych.

Kluczowymi aspektami optymalizacji podatkowej są:

1. Wykorzystanie ulg i odliczeń. Wykorzystujemy ulgi podatkowe, takie jak ulga mieszkaniowa, ulga na dzieci czy ulga na termomodernizację, które pozwalają zmniejszyć zobowiązania podatkowe, a także odliczenia od dochodu (np. składki na ubezpieczenie zdrowotne, darowizny), które obniżają podstawę opodatkowania.
2. Wybór odpowiedniej formy opodatkowania. Przedsiębiorcy mogą wybierać między różnymi formami opodatkowania, takimi jak skala podatkowa, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych czy karta podatkowa – dobrze dobrana forma opodatkowania może zmniejszyć wysokość podatku.
3. Amortyzacja, rozumiana jako instytucja prawa podatkowego, dzięki której przedsiębiorcy i inwestorzy mogą obniżyć podstawę opodatkowania, amortyzując środki trwałe, takie jak nieruchomości, maszyny czy pojazdy.
4. Planowanie transakcji, czyli przeniesienie niektórych transakcji na kolejny rok podatkowy lub wcześniejsze ich przeprowadzenie, może wpłynąć na obniżenie podatków w danym roku.
5. Struktury prawne rozumiane jako zakładanie spółek, fundacji czy trustów, które może być sposobem na zarządzanie podatkami, zwłaszcza w przypadku dużych inwestycji lub majątków.
6. Międzynarodowe planowanie podatkowe zwłaszcza w sytuacji wykorzystania korzystniejszych jurysdykcji podatkowych (np. rajów podatkowych) w granicach prawa międzynarodowego.

Na uwagę zasługuje też rozróżnienie optymalizacji a unikania podatków. Optymalizacja podatkowa jest w pełni zgodna z prawem i wykorzystuje przepisy w sposób dozwolony. Unikanie podatków (ang. tax evasion) jest natomiast nielegalne i polega na ukrywaniu dochodów lub fałszowaniu dokumentacji, co prowadzi do poważnych konsekwencji prawnych.

Optymalizacja podatkowa, w odróżnieniu od unikania podatków, jest w pełni zgodna z prawem.

Po przybliżeniu zagadnienia optymalizacji podatkowej, chciałbym wskazać sześć aspektów odnoszących się bezpośrednio do zakupu nieruchomości.

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
   Podatek PCC wynosi 2% od wartości nieruchomości i jest naliczany przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Optymalizacja w tym zakresie może polegać na negocjacjach cenowych. Obniżenie ceny nieruchomości wpływa bezpośrednio na wysokość podatku. inaczej jest w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Zakup od dewelopera jest objęty VAT, a nie PCC, co w określonych sytuacjach może być korzystniejsze.
2. Wybór formy opodatkowania
   Jeśli planujesz zakup nieruchomości jako inwestycję (np. wynajem), masz możliwość wyboru formy opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawka 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tego progu – to prosty sposób rozliczenia, ale nie pozwala na odliczenie kosztów; zasady ogólne (skala podatkowa) umożliwiają odliczenie kosztów uzyskania przychodu, np. amortyzacji, remontów czy odsetek od kredytu hipotecznego; podatek liniowy (19%) opłacalny przy wysokich dochodach, szczególnie w przypadku działalności gospodarczej.
3. Amortyzacja nieruchomości
   Amortyzacja to jeden z najbardziej efektywnych sposobów optymalizacji podatkowej. Pozwala obniżyć podstawę opodatkowania przez rozliczanie kosztów zużycia nieruchomości. Ważne zasady to stawka amortyzacyjna standardowo wynosząca 1,5% rocznie, ale dla lokali używanych można zastosować podwyższoną stawkę 10%. Aby skorzystać z podwyższonej stawki, nieruchomość musi być używana co najmniej 5 lat przed zakupem.
4. Zakup w ramach działalności gospodarczej
   Dla osób prowadzących działalność gospodarczą zakup nieruchomości może być korzystny z kilku względów. Przede wszystkim z powodu możliwości odliczenia VAT, gdyż przy zakupie nieruchomości komercyjnych można odliczyć podatek VAT, jeśli nieruchomość będzie wykorzystywana do celów działalności opodatkowanej VAT. A także dzięki zaliczaniu kosztów do działalności – koszty związane z zakupem, remontem czy eksploatacją mogą być ujmowane jako koszty uzyskania przychodu.
5. Ulgi podatkowe
   Ulga mieszkaniowa pozwalająca przy sprzedaży nieruchomości uniknąć podatku dochodowego (19%) pod warunkiem przeznaczenia uzyskanych środków na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży. Można skorzystać też z ulgi na termomodernizację – przypadku domów jednorodzinnych można odliczyć wydatki na ocieplenie budynku czy wymianę źródła ciepła do kwoty 53 tys. zł.
6. Skonsultuj się z doradcą podatkowym
   Optymalizacja podatkowa wymaga znajomości przepisów oraz ich odpowiedniej interpretacji. Warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego, aby upewnić się, że podejmowane decyzje są zgodne z prawem i korzystne finansowo. Dobry doradca podatkowy, pozwala zaoszczędzić znaczne środki, które później inwestor może przeznaczyć chociażby na remont czy dalsze inwestycje.

Podsumowanie

Wskazanych powyżej sześć aspektów optymalizacji podatkowej to – moim zdaniem – jedynie pewien kierunek. Oczywiście, wybierając zakup z rynku pierwotnego, zredukujemy koszty stawek notarialnych, które w ostatecznym rozrachunku stanowią znaczny procent inwestycji.

Optymalizacja podatkowa przy zakupie nieruchomości pozwala znacząco zmniejszyć koszty inwestycji. Niezależnie od tego, czy nieruchomość ma być przeznaczona na potrzeby prywatne czy inwestycyjne, warto rozważyć wszystkie możliwości dostępne w ramach obowiązujących przepisów.

Jakub Spychalski - Ekspert w dziedzinie prawa, podatków oraz nieruchomości. Absolwent studiów prawniczych oraz podyplomowych z zakresu podatków i doradztwa podatkowego, łączy wiedzę akademicką z bogatym doświadczeniem praktycznym. Na co dzień działa w sektorze sprzedaży nieruchomości, doradztwa prawnego i ubezpieczeń, specjalizując się w obsłudze klientów i nieruchomości z rynku pierwotnego. Wyróżnia się innowacyjnym podejściem do biznesu. W swojej firmie, Biuro Osiedlowe, wdraża ekologiczne rozwiązania, takie jak dojazdy rowerem do pracy, coworking oraz zdalne zawieranie umów, co zmniejsza ślad węglowy. Jego działania łączą troskę o środowisko z efektywną obsługą klienta. Jest inicjatorem licznych inicjatyw edukacyjnych, w tym webinarów poświęconych podatkom, nieruchomościom i ubezpieczeniom.