Prestiż, obawa o własne bezpieczeństwo, a może moda – skąd bierze się popularność zamkniętych osiedli? Jest to chwilowa tendencja, czy coś, co na stałe zagości w krajobrazie naszych miast? Jakie są plusy, a jakie minusy mieszkania na zamkniętym osiedlu. Przybliżamy Wam dziś temat, który budzi kontrowersje.

Z jednej strony artykuły socjologów i urbanistów alarmujące o gettoizacji miast i negatywnych skutkach mieszkania w takich enklawach. Z drugiej strony rynkowa oferta, w której opis inwestycji: „ochrona 24 h, osiedle ogrodzone i monitorowane” wciąż jest kluczowym elementem marketingu nieruchomości. Co naprawdę może być zagrożeniem, a co jest jedynie próbą jego wywołania?

Ochrona z przymrużeniem oka

Zdaniem Maslowa jedną z podstawowych potrzeb człowieka jest potrzeba bezpieczeństwa. Ogrodzenia, ochrona, monitoring – mają je zapewnić. Praktyka pokazuje, że jest ono dość złudne. W rzeczywistości bowiem liczba włamań czy kradzieży dokonywana na „bezpiecznych” osiedlach nie różni się specjalnie od tej notowanej na osiedlach otwartych. To jednak nie niskie prawdopodobieństwa włamania na osiedlu zamkniętym decyduje o zakupie mieszkania. Tutaj możemy mieć do czynienia z próbą zaspokojenia zupełnie innej potrzeby.

Wartość wspólna

W poprzednim ustroju większość rzeczy było wspólne, a więc niczyje. Mało kogo obchodziła zdewastowana ławka w parku czy przystanek autobusowy. Dziś wygląda to inaczej. Wzrosła świadomość znaczenia własności prywatnej. Pies załatwiający swoje potrzeby fizjologiczne na trawniku pod moim oknem, nie jest już „normalką, z którą nie ma co walczyć”, lecz wyrazem braku wychowania właściciela, coraz częściej (słusznie) piętnowanym społecznie. Gdy ktoś kiedyś niszczył ławkę postawioną „za państwowe”, wzbudzał, co najwyżej, strach. Dziś członkowie wspólnot mieszkaniowych mają świadomość, że osiedle utrzymywane jest z ich pieniędzy. Takie wybryki postrzegają zupełnie inaczej. Zachowania godzące w dobro wspólne nie budzą obojętności, ale wrogość. Ktoś niszczy nie „naszą”, ale moją „własność”. To potrzeba posiadania własnego (a nie wspólnego) miejsca na ziemi sprawia, że ludzie tak chętnie kupują lokale reklamowane jako tereny zamknięte.

Kto jest lepszy?

Kolejnym zarzutem podnoszonym przez przeciwników osiedli zamkniętych jest niebezpieczeństwo, że ich mieszkańcy uważają się za lepszych od „plebsu” pozostającego na zewnątrz. Gdyby tak było, to ten problem mógłby rzeczywiście powodować napięcia społeczne. Śmiem jednak twierdzić, że teza jest błędna, a przynajmniej nie zawsze prawdziwa. Weźmy pod rozwagę fakty na przykładzie Warszawy. Załóżmy, że są osiedla, na których mieszkańcy tak myślą.

Na Mokotowie powoli kończy się sprzedaż mieszkań w prestiżowym ogrodzonym osiedlu z własnym jeziorkiem i ścieżkami do joggingu. Abstrahując od tego, co myślą, o swoich sąsiadach mieszkańcy tego luksusowego projektu, rzućmy okiem na okolicę. Widok wysokich wieżowców budowanych w poprzedniej epoce, stoi w kontraście do nowo powstałego pięknie wykończonego osiedla z wielkimi tarasami i wspomnianym wcześniej prywatnym jeziorkiem. Tutaj faktycznie ktoś może sobie pomyśleć: „odgrodzili się, bo nie chcą mieć z nami nic wspólnego”. Czy to będzie racja, czy nie – takie myślenie może się pojawić. Natomiast idąc tym tokiem rozumowania, nie ma absolutnie podstaw, by zamknięte osiedla powstawały na terenie Miasteczka Wilanów. Tam po prostu nie ma możliwości, by znaleźli się mieszkańcy z rodzin patologicznych. No chyba, że za patologię uznamy pracoholizm. Mimo to również tam projekty zakładające 24-godzinną ochronę, monitoring i płoty cieszą się popularnością. Dlaczego zatem Ci mieszkańcy blokują dostęp do swojej przestrzeni? Czyżby bali się „dzikich” przybyszów z Pragi czy Targówka, którzy będą jeździć przez całą stolicę, by na ławce pod ich oknem wypić piwo? Szczerze wątpię. Musi być zatem inny powód i wydaje mi się, że jest nim paradoksalnie potrzeba budowy mikrowspólnot.

Mikrowspólnoty

Osiedla zamknięte to ograniczony przepływ ludzi. Z czasem, wbrew temu co się mówi i pisze, sąsiedzi poznają się coraz lepiej. Nawet jeśli nie nawiązują bliższych relacji, to zwykłe „cześć” lub „dzień dobry” sprawia, że ludzie nie podejmują działań, które mogłyby być źle odebrane przez innych. To właśnie presja mikrowspólnoty spowoduje, że nawet jeśli uważam, z sobie tylko wiadomych powodów, za niedorzeczne sprzątanie po swoim pupilu, to jednak posprzątam. Widzieliście na zamkniętych osiedlach psie odchody na trawnikach albo mury z napisami sprayem, że taka czy inna drużyna piłkarska ma wątpliwą reputację moralną?

Prestiż

Innym często spotykanym komentarzem wobec mieszkańców osiedli zamkniętych jest to, iż chcą tym pokazać swój prestiż i status społeczny. Recepcja, concierge – czyli to, co kojarzy się nam z wysokiej klasy hotelami, staje się popularne również w segmencie mieszkaniowym. Trudno się z tym nie zgodzić. Pozostaje pytanie, czy jest to już snobizm, czy raczej próba zaspokojenia potrzeby azylu, która przez lata była niezaspokajana. Dzisiejsi mieszkańcy osiedli zamkniętych to najczęściej 30–40-latkowie na dobrych stanowiskach. A zatem w większości wypadków nie jest to pokolenie, które wychowało się w ogrodzonych enklawach. Oni dopiero te enklawy tworzą. Dlaczego? Bo w większości przypadków również wywodzą się z dużych blokowisk, gdzie pojęcie ciszy, azylu nie było stawiane na pierwszym miejscu. Blokowisk, w których – chcąc czy nie – świętowałeś urodziny sąsiada do 2 nad ranem i doskonale wiedziałeś, o co kłócą się Kowalscy „z dołu”. Te osoby wyżej niż problemy ogólnospołeczne będą sobie cenić fakt, że ochroniarz do nich zadzwoni i poinformuje o przybyłym gościu, zapyta, czy ma go wpuścić. A że w 99,99% przypadków odpowiedź będzie brzmieć: ależ oczywiście? – To bez znaczenia.

W czterech ścianach

Czy Polacy tak bardzo różnią się w swoich potrzebach zachowania odrobiny intymności i prywatności? Zdecydowanie nie. Wystarczy pojechać na Wyspy Brytyjskie, by zrozumieć różnicę pomiędzy popularnością tego typu rozwiązań w Polsce i na zachodzie. Brytyjczycy mówią: my home is my Castel. I ich miasta w rzeczywistości wyglądają jak niekończące się rzędy szeregówek. To, że spora część jest zaniedbana z zewnątrz, a ich powierzchnie często są porównywalne z powierzchniami mieszkań w naszych blokach, to inna sprawa. Ważny jest kawałek ogródka, do którego można wyjść i zrobić grilla w nieliczne dni w roku, gdy nie pada i nie wieje. Tymczasem w Polsce większość osiedli budowanych w latach 80. czy nawet 90. to wieżowce z minibalkonikami, gdzie trudno było powiesić pranie, nie wspominając już o grillu. Dziś Polacy również chcą, by domy były ich zamkami, by byli na „swoich” parkach, korzystali ze „swoich” miejsc do grilla i parkowali na „swoich” miejscach parkingowych.

Podsumowując, fakt że nasz kraj należy do ścisłej europejskiej czołówki krajów, gdzie rekordy popularności biją osiedla zamknięte, nie jest przypadkowy. Oczywiście, osiedle zamknięte to nie zbiór samych pozytywów. Chyba jednak za wcześnie, by ogłaszać to zjawisko jako jedną z patologii polskich miast upodobniających nas do Trzeciego Świata. A czy warto zamieszkać na osiedlu otwartym czy zamkniętym? To już zależy od indywidualnych upodobań. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że do jednego i drugiego można się szybko przyzwyczaić.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.