Zaloguj się
Najnowszy raport AMRON-SARFiN to kolejne opracowanie, które potwierdza, że dobry rok na rynku kredytów hipotecznych był skutkiem wprowadzenia Bezpiecznego kredytu 2 proc. Gdyby nie program, banki przez cały rok przyznałyby zaledwie 100 tys. hipotek. Taka stymulacja rynku to nie tylko blaski, ale też cienie. Jeśli Bezpiecznego kredytu 2 proc. by nie było, to prawdopodobnie wzrost cen nieruchomości wreszcie by się zatrzymał.
| Analiza wpływu państwowych programów kredytowych na rynek mieszkaniowy wskazuje na ich znaczącą rolę w pobudzaniu popytu i wzroście cen nieruchomości. Zmiany w polityce mieszkaniowej i warunkach finansowania, wraz z propozycjami nowego rządu, mogą otworzyć perspektywę na ochłodzenie rynku i potencjalne obniżenie cen nieruchomości, o ile zostaną wprowadzone środki wspierające podaż nowych mieszkań. |
Dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związków Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Procesów Bankowych i Informacji Sp. z.o.o. oraz twórca raportu AMRON-SARFiN porównuje, że 2023 rok był dużo lepszy od poprzedniego na rynku kredytów hipotecznych. Równocześnie jednak sygnalizuje, że rynek wcale nie jest w dobrej kondycji.
Banki udzieliły tylu kredytów mieszkaniowych, co 19 lat temu
Instytucje finansowe przelały kredytobiorcom łącznie 162 tys. hipotek, co daje wynik o 28,55 proc. lepszy niż w 2022 roku. Liczba udzielonych kredytów była zbliżona do tej z 2004 roku. Co ciekawe jednak, wartość przyznanego finansowania była czterokrotnie wyższa. W zeszłym roku wartość akcji kredytowej była równa 62,8 mld zł, a 20 lat temu 15,2 mld zł.
Dzięki tym danym widzimy, jak bardzo podrożały nieruchomości, bo w końcu kredyt hipoteczny jest kredytem celowym, a jego kwota jest ściśle uzależniona od tego, jak drogi dom czy mieszkanie chcemy kupić. W 2023 roku średnia kwota finansowania opiewała na ok. 387 tys. zł, natomiast w 2004 roku na niespełna 94 tys. zł.
Bezpieczny kredyt 2 proc. winnym wzrostu cen
Bezpieczny kredyt 2 proc. w drugiej połowie roku stymulował sprzedaż kredytów hipotecznych. Zrobił to jednak tak skutecznie, że zainteresowanie programem znacznie przerosło oczekiwania jego twórców. W wyniku tego ceny znacznie poszły do góry. Jak wynika z przytaczanego raportu, w największym stopniu zdrożały mieszkania w Krakowie (21,97 proc. rok do roku), we Wrocławiu (20,94 proc.) i w Warszawie (18,18 proc.).
Co więc by się stało, gdyby programu nie było? W grudniu 2023 roku, gdy program jeszcze obowiązywał, banki przyznały dokładnie 21 452 kredytów, a 16 998 stanowiły te z rządową dopłatą, co daje prawie 80 proc.
Gdyby więc popyt na nieruchomości nie był w ten sposób pobudzany, to mielibyśmy szansę na rynkową korektę cen. Jak wylicza Maciej Samcik, autor bloga Subiektywnieofinansach.pl, realne ceny mogłyby spaść nawet o 15-20 proc. Rynkowi analitycy mówią, że „sztuczna” stymulacja popytu spowodowała bańkę spekulacyjną. Poprzedni rząd zrobił więc Polakom niedźwiedzią przysługę. Mogli kupić nieruchomość, wspierając się tanim kredytem, ale cena transakcyjna była wyższa niż w normalnych warunkach.
Schłodzenie rynku daje szansę na spadek cen
W drugiej połowie 2023 roku rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności, a wystawione na sprzedaż mieszkania schodziły jak świeże bułeczki. Jednak 2024 rok daje szansę na ochłodzenie nastrojów. Po pierwsze, wciąż nie wiadomo, kiedy i w jakiej formie wejdzie w życie następca Bezpiecznego kredytu 2 proc., czyli „Mieszkanie na start”.
Propozycja nowego rządu ma być jednak przeznaczona dla mniejszej liczby beneficjentów, a skala dopłat ma być mniejsza. Po drugie, pamiętajmy, że stopy procentowe są utrzymywane na relatywnie wysokim poziomie (główna stawka wynosi teraz 5,75 proc.) i nie zanosi się na obniżki. Taka sytuacja sprawia, że kredyty hipoteczne udzielane na warunkach rynkowych są drogie i raczej trudno dostępne.
Jeśli zainteresowanych kupnem nieruchomości będzie mniej, to ceny z dużym prawdopodobieństwem spadną. Dr Jacek Furga rekomenduje, że do ustabilizowania sytuacji na rynku przydałyby się rozwiązania, wspierające podaż nowych mieszkań, takie jak odblokowanie dla deweloperów gruntów, które są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a teraz pozostają własnością spółek państwowych i samorządów lokalnych. A to wyzwanie dla nowego rządu.
Źródła danych:
I. Raport AMRON-SARFiN 4/2023: dynamiczny rozwój rynku kredytów hipotecznych w 2023 roku;
II. subiektywnieofinansach.pl/czy-czeka-nas-spadkowa-korekta-cen-nieruchomosc-raport-amron-sarfin/
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.
