Na sytuację na rynku pierwotnym w I półroczu 2022 r. duży wpływ miały takie czynniki jak niepewna sytuacja geopolityczna i gospodarcza, szybki wzrost inflacji i stóp procentowych oraz wynikający z tego spadek siły nabywczej i mniejsza dostępność kredytów. Dane wskazują, że po latach wzrostów widać już pewne spowolnienie.

Gdy analizujemy dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego, widzimy, że czas rekordowych wzrostów się skończył – jest mniej mieszkań w budowie i mniej pozwoleń na budowę. Nie zaobserwowano jak dotąd wyraźnego obniżenia cen, ale ich wzrost jest wolniejszy. Widać również wyhamowanie produkcji budowlano-montażowej – wzrosty są niższe niż zakładali ekonomiści. Odnotowano znaczny spadek popytu na kredyty hipoteczne.

Nowe mieszkania według danych GUS

W pierwszym półroczu 2022 r. zanotowano wzrost liczby nowych mieszkań oddanych do użytku o 3,8 proc. w stosunku do tego samego okresu 2021 r. Wspomniana liczba wyniosła 109,4 tys. Na to składały się:

• mieszkania od deweloperów – 62,9 tys. (wzrost o 3,7 proc. r/r);
• mieszkania od inwestorów indywidualnych – 44,9 tys. (wzrost o 6 proc. r/r);
• mieszkania powstałe w ramach pozostałych form budownictwa (spółdzielczej, komunalnej, czynszowej społecznej, zakładowej) – 1598 mieszkań (spadek – rok wcześniej 2459).

Łączna powierzchnia użytkowa wymienionych mieszkań wyniosła 10,5 mln mkw., co oznacza wzrost o 4,2 proc. r/r.

W kategorii mieszkań w budowie widać wyraźny spadek w porównaniu do sytuacji przed rokiem – było o 17,2 proc. mniej takich mieszkań niż wówczas. Łączna liczba mieszkań rozpoczętych w I połowie 2022 r. to 119,7 tys. Na tę liczbę składały się mieszkania budowane:

• przez deweloperów – 71,6 tys., spadek o 18,4 proc.;
• przez inwestorów indywidualnych – 46,4 tys., spadek o 14,5 proc.;
• w ramach pozostałych form budownictwa – 1744, wobec 2605 o rok wcześniej.

Jeśli chodzi o nowe pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym, w I połowie 2022 r. dotyczyły one 170,8 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 0,5 proc. r/r. Jeśli chodzi o podział na poszczególne formy budownictwa, to:

• deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 117,5 tys. mieszkań (o 7,4 proc. więcej niż rok wcześniej);
• inwestorzy indywidualni – na 50,6 tys. mieszkań (o 16,1 proc. mniej);
• pozostałe formy budownictwa – na 2705 mieszkań (2015 w I połowie 2021 r).

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym – trendy

Ceny mieszkań w I półroczu 2022 r. nadal rosły, choć wolniej. Raport PKO BP „Monitoring cen mieszkań” z II kwartału 2022 r. wskazuje, że wzrosty średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym w 6 największych miastach to 0,3 proc. kwartał do kwartału oraz 13,7 proc. rok do roku. Tymczasem w pierwszym kwartale 2022 r. wzrost cen wyniósł 17,7 proc. r/r. W czterech spośród rozpatrywanych miast, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu, odnotowano spadki cen transakcyjnych w stosunku do poprzedniego kwartału.

Raport JLL na temat stanu rynku w II kwartale 2022 r. wskazuje na spore zróżnicowanie zmian cen ofertowych w zależności od miasta. Jeśli chodzi o mieszkania nowo wystawione na sprzedaż, największy wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału odnotowano we Wrocławiu – aż o 26 proc., ale wynikało to z wprowadzenia do sprzedaży dużej i drogiej inwestycji. Spadki cen z kwartału na kwartał widać natomiast w Trójmieście i Łodzi – odpowiednio o 10 i 7,9 proc.

Jeśli natomiast chodzi o średnią cenę metra kwadratowego budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania, dostępne są na razie dane GUS z I kwartału 2022 r.; wówczas wyniosła ona 5252 zł. Dla porównania, w kwartale poprzedzającym było to 5134 zł, a w analogicznym kwartale 2021 r. – 4944 zł.

Popyt na mieszkania i kredyty

Odnotowano ogromny spadek popytu na kredyty hipoteczne. Według danych BIK, w lipcu 2022 r. wnioskowano o ok. 14 tys. kredytów, czyli najmniej, odkąd BIK gromadzi dane tego typu (od stycznia 2007 r.). Jeśli natomiast chodzi o sprzedaż nowych mieszkań, dane JLL dotyczące sześciu największych rynków w Polsce wskazują, że w II kwartale 2022 r. deweloperzy sprzedali tam o 11,7 proc. mieszkań mniej niż w kwartale poprzedzającym oraz o 53 proc. mniej rok do roku.

Wymienione spadki wynikają przede wszystkim ze zmniejszonej dostępności kredytów wskutek ich większego oprocentowania oraz zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej. To z kolei jest konsekwencją inflacji (w lipcu 2022 r. odnotowano wzrost o 15,5 proc. w ujęciu rocznym, co jest wartością najwyższą od 1997 r.) oraz podwyższenia stóp procentowych (na początku lipca stopa referencyjna NBP wzrosła do 6,50 proc. – najwięcej od 2005 r.).

Sytuacja branży budowlanej

Według danych GUS, produkcja budowlano-montażowa zaczęła zwalniać. W kwietniu br. widać wprawdzie wzrost o 9 proc. r/r, ale w porównaniu z marcem odnotowano spadek o 5,9 proc. Z kolei w czerwcu widać wzrost o 5,9 proc. rok do roku, a w porównaniu z majem – o 5,3 proc. Wzrost jest mniejszy niż wskazywały prognozy ekonomistów – analitycy ankietowani przez PAP Biznes zakładali, że wyniesie trochę powyżej 10 proc.

Dane NBP opublikowane w czerwcu 2022 r. wskazują, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań w I kwartale br. na największych rynkach była najniższa od sześciu kwartałów. Stwierdzono natomiast popyt na  mieszkania w mniejszych ośrodkach położonych w pobliżu dużych miast (w aglomeracjach) – przede wszystkim ze względu na niższe ceny. Różnice między cenami nieruchomości w dużych miastach i małych gminach szczegółowo analizuje raport Nieruchomosci-online.pl zatytułowany „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości”.

Nastroje i perspektywy

Analizując dane GUS dotyczące nowych mieszkań, można zakładać, że w najbliższych miesiącach podaż nowych lokali wyhamuje. Wskazuje na to przede wszystkim dość znaczący spadek liczby mieszkań w budowie. Kolejnym czynnikiem jest zwalnianie produkcji budowlano-montażowej. Przyczyny takiego stanu rzeczy to rosnące ceny materiałów budowlanych i energii, niedobór pracowników, a także mniejsze zainteresowanie mieszkaniami wskutek wspomnianej już utrudnionej dostępności kredytów.

Badanie INPON (Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami), przeprowadzane co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, nie wprowadza rozróżnienia na nieruchomości nowe i starsze, lecz jego wyniki odnoszą się do całego rynku, także pierwotnego. Z kolejnej edycji badania dla II kwartału 2022 r. wynika, że nadal będziemy mieli do czynienia z niższym popytem i pewnym zastojem. Widać wyraźny spadek indeksu nastrojów pośredników – aż o 9,2 pkt w porównaniu do I kwartału. Wartość indeksu to 48,5 pkt na 100, podczas gdy wartości poniżej 50 oznaczają już nastroje pesymistyczne. Spadki dotyczyły wszystkich analizowanych subindeksów. Najgorzej sytuacja wyglądała w przypadku sprzedaży większych mieszkań (40,8 pkt, spadek o 12 pkt) oraz domów (40,6 pkt, spadek o 11,4 pkt). Jedynym segmentem, dla którego prognozy były powyżej granicy optymizmu (50 pkt), był najem. Spadek (widoczny już w raporcie INPON z I kwartału br.) nie ominął nawet działek budowlanych, które w 2021 r. cieszyły się bardzo dużym zainteresowaniem jako lokata kapitału. Obniżenie indeksu dla działek wynika z wysokich cen gruntów i ograniczenia nowych budów z powodu kosztów. Można się spodziewać, że będzie to miało odzwierciedlenie w sytuacji na rynku pierwotnym.

Ankietowani pośrednicy zakładają, że w najbliższej przyszłości utrzyma się popyt przede wszystkim na małe i tańsze nieruchomości – takie, które nie muszą być finansowane kredytem. Będą one kupowane z zamiarem zabezpieczenia gotówki przed inflacją. Klienci gotówkowi będą mieli duże możliwości negocjacji, co może doprowadzić do pewnej korekty cen, choć pośrednicy nie spodziewają się dużych spadków. Niektórzy ankietowani przewidują również (zgodnie z wnioskami z danych GUS powyżej), że będzie mniej mieszkań na rynku pierwotnym, gdyż deweloperzy wstrzymują się z nowymi budowami.  Z całą treścią raportu można zapoznać się TUTAJ.

Źródła danych: BIK, GUS, JLL, NBP, Nieruchomosci-online.pl, PKO BP

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.