W pierwszym kwartale bieżącego roku po raz pierwszy od dawna można było dostrzec symptomy spowolnienia na rynku pierwotnym. Liczba oddanych nowych mieszkań była nadal większa niż rok wcześniej. Było jednak mniej wydanych pozwoleń na budowę i mieszkań w budowie. Deweloperzy natomiast odnotowali spadek sprzedaży.

Nowe mieszkania oddane do użytkowania

Według danych GUS, w I kwartale 2022 r. oddano do użytkowania 54,7 tys. nowych mieszkań, czyli o 3,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku 2021. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła 98 mkw., a łączna powierzchnia mieszkań oddanych do użytku – 5,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 5,9 proc. r/r.

Jeśli chodzi o podział na poszczególne formy budownictwa, kształtował się on następująco:

• deweloperzy oddali 29,3 tys. mieszkań, czyli o 3,6 proc. mniej niż rok wcześniej;
• inwestorzy indywidualni – 24,2 tys. mieszkań, czyli o 12,6 proc. więcej rok do roku;
• pozostałe formy budownictwa (spółdzielcza, komunalna, społeczna czynszowa, zakładowa) – łącznie 1194 mieszkania, czyli o 80 więcej niż rok wcześniej.

Nowe pozwolenia na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym

Liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę i które zgłoszono z projektem budowlanym spadła o 8 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i wyniosła 77,8 tys.

Biorąc pod uwagę różne formy budownictwa, odnotowano, że:

• najwięcej nowych pozwoleń otrzymali deweloperzy – 52 tys., czyli o 8,2 proc. mniej rok do roku;
• na drugim miejscu byli inwestorzy indywidualni z liczbą 24,4 tys., czyli o 10,1 proc. mniej niż w zeszłym roku;
• w pozostałych formach budownictwa wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń na 1365 mieszkań, co oznacza, że było ich o 591 więcej niż w I kwartale 2021 r.

Mieszkania w budowie

Całkowita liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w I kwartale 2022 r., wyniosła 53,3 tys. – o 16,3 proc. mniej rok do roku. Gdy podzielimy powyższą liczbę pod względem form budownictwa, widać, co następuje:

• dość znacząco spadła liczba nowych mieszkań budowanych przez deweloperów – aż o 21,1 proc.; w minionym kwartale było ich 31,7 tys.;
• jeśli chodzi o inwestorów indywidualnych, również było mniej nowych mieszkań – 20,9 tys., czyli spadek o 5,9 proc.;
• w pozostałych formach budownictwa widać spadek o 660 mieszkań w porównaniu do I kwartału 2021 r. – rozpoczęto ich 757.

Z czego wynika spowolnienie?

Jeśli chodzi o przyczyny wyhamowania, można tu wymienić takie czynniki jak:

• rekordowe wzrosty cen materiałów budowlanych,
• malejąca podaż gruntów,
• niedobór pracowników na budowach,
• niepewność związana z wojną w Ukrainie,
• niestabilna sytuacja gospodarcza (inflacja, wzrosty stóp procentowych, zmiany przepisów podatkowych).

Wyzwania dla deweloperów

Raport PKO BP „Deweloperzy mieszkaniowi: wysokie koszty budowy i osłabienie popytu wyzwaniami dla deweloperów” wskazuje, że w pierwszym kwartale 2022 r. aż 14 deweloperów giełdowych odnotowało spadek sprzedaży w porównaniu z ubiegłym rokiem, a tylko dwie firmy deweloperskie zanotowały wzrost. Według wyników monitoringu JLL na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach sprzedaż spadła aż o 47 proc. r/r.

W raporcie podkreślono, że jednym z najważniejszych czynników wpływających na wyniki deweloperów obecnie i w najbliższych miesiącach jest ograniczenie podaży. Wynika ono z trzech głównych powodów. Pierwszym jest sposób finansowania działalności firm deweloperskich, a zwłaszcza wysoki udział finansowania z zobowiązań (przede wszystkim wykonawców). Sprawia on, że przy niekorzystnej koniunkturze występuje duże ryzyko problemów z płynnością finansową. Następny powód to wysokie koszty budowy. Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy typowych budynków wielorodzinnych w I kwartale 2022 r. wzrosły w granicach 13-17 proc. r/r, przy czym dane te jeszcze w niewielkim stopniu uwzględniają wpływ inwazji Rosji na Ukrainę. Z kolei według monitoringu Grupy PSB średnie ceny materiałów budowlanych wzrosły o 29 proc. r/r, przy czym największe wzrosty dotyczyły materiałów izolacyjnych, płyt OSB i suchej zabudowy. Trzecia przyczyna to ograniczenie dostępu do gruntów budowlanych. Wskutek malejącej podaży gruntów, zwłaszcza korzystnie położonych, ich ceny w 2021 r. bardzo wzrosły – w przypadku działek w dobrych lokalizacjach odnotowano wzrost aż o 42 proc.

Kolejnym wyzwaniem jest ograniczenie popytu. Wynika ono ze wzrostu stóp procentowych oraz regulacji ostrożnościowych zmniejszających zdolność kredytową gospodarstw domowych. W raporcie wskazano, że gwarantowany kredyt mieszkaniowy, który ma być wprowadzony od maja 2022 r., raczej nie zwiększy znacząco popytu, gdyż niewiele mieszkań na rynku pierwotnym spełnia kryteria cenowe tego programu. Pewną szansą dla deweloperów mogą być natomiast zakupy inwestycyjne mieszkań pod wynajem.

Oceny i prognozy pośredników w obrocie nieruchomościami

Raport INPON (Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami) za I kwartał 2022 r. pokazuje, że ocena rynku przez ankietowanych pośredników jest nadal dość optymistyczna – 57,71 punktów na 100 (o negatywnej ocenie można by mówić przy wartości poniżej 50). Widać jedynie niewielkie obniżenie w stosunku do IV kwartału 2021 r. – o 0,27 pkt. Wyraźnemu obniżeniu uległy jednak subindeksy sprzedaży mieszkań (o 8,9 pkt) i domów (o 8,6 pkt). Widać natomiast znaczny wzrost w segmencie najmu mieszkań (o 18,2 pkt) i najmu kawalerek (o 15,8 pkt. Wartość subindeksu działek budowlanych spadła w stosunku do IV kwartału 2021 r. (o 6,9 pkt), ale jest nadal na wysokim poziomie.

W raporcie wskazano, że działki są nadal postrzegane jako jedna z bezpieczniejszych lokat kapitału i zainteresowanie nimi może się utrzymać. Jednak inwestorzy z dużym prawdopodobieństwem będą się wstrzymywać z budowami wskutek wysokich kosztów materiałów i robocizny. Te będą nadal rosły wskutek m.in. czynników związanych z wojną w Ukrainie, takich jak konieczność powrotu dużej części pracowników z Ukrainy do kraju, wzrost kosztów surowców budowlanych, które były importowane z Rosji i Ukrainy (w tym stali), a także sankcje wobec Rosji i Białorusi.

Bardzo duże zainteresowanie najmem mieszkań, będące jednym ze skutków wojny i przyjazdu dużej liczby uchodźców do Polski, doprowadzi zapewne do zwiększonego popytu na mieszkania jako inwestycje pod wynajem, co pokrywa się z przedstawionymi wcześniej wnioskami z raportu PKO BP. Barierą będą jednak czynniki finansowe wymienione w poprzednich sekcjach. Dlatego można się spodziewać, że dobrze będą się sprzedawały mieszkania niewielkie, w tym kawalerki. Subindeks sprzedaży kawalerek spadł najmniej w całym segmencie sprzedaży i utrzymuje się na wysokim poziomie. Większość (56,7 proc.) respondentów spodziewa się wzrostu popytu na kawalerki na sprzedaż w II kwartale br. W ankiecie pojawiły się również opinie, że niektórzy uchodźcy mogą chcieć się osiedlić w Polsce na stałe, co podtrzyma popyt w segmencie sprzedaży mieszkań.

Ankietowani podkreślali jednak, że trudno obecnie wyrokować, co będzie się działo w przyszłości na rynku nieruchomości, gdyż nie wiadomo, jak długo potrwa wojna i jak poważne będą jej dalsze konsekwencje.

Źródła danych: GUS, PKO BP, Nieruchomosci-online.pl

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.