Dotychczasowe zasady

• place zabaw i miejsca rekreacyjne dostępne także dla osób niepełnosprawnych trzeba było projektować tylko dla zespołu budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę

Realizacja tych placów, zgodnie z § 40 ust 1. Rozporządzenia WT, miała następować w zależności od potrzeb użytkowych. W praktyce oznaczało to, że kwestia wielkości placu zabaw leżała w gestii projektanta, który powinien brać
pod uwagę potrzeby i możliwości obszarowe terenu zabudowy. Zaprojektowanie zbyt małego placu nie mogło w związku z tym stanowić podstawy do odmowy wydania deweloperowi pozwolenia na budowę.

Ponadto, co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowiły inaczej.

Nowe zasady

• od 1 sierpnia 2024 roku plac zabaw dla dzieci, dostępny także dla osób ze szczególnymi potrzebami, trzeba projektować zarówno w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jeśli liczba
  mieszkań w tym budynku przekracza 20, ale także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba
  mieszkań przekracza 20

Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

Dotychczasowe zasady

• nasłonecznienie musiało wynosić co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10.00-16.00. W zabudowie śródmiejskiej wyjątkowo mogło być krótsze,
  lecz nie mniej niż 2 godziny

Pojawiały się jednak często wątpliwości, co zakresu nasłonecznienia przez wymagane 4 godziny, tzn. czy ma ono być zapewnione na całej powierzchni placu zabaw dla dzieci, czy na jakiejś jego części. Nie wiadomo było również, w którym miejscu należy je mierzyć.

• plac zabaw oraz miejsca rekreacyjne musiały również znajdować się w odpowiedniej odległości od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów. Powinna ona wynosić co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów dotyczących odległości miejsc parkingowych

Nowe zasady

• od 1 sierpnia 2024 roku, projektując plac zabaw, trzeba zapewnić jego odpowiednie nasłonecznienie, podobnie jak to było przed zmianą przepisów. Doprecyzowano jednak, że co najmniej 50% jego powierzchni musi być nasłoneczniona przez co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10.00-16.00

UWAGA:

W zabudowie śródmiejskiej minimalne nasłonecznienie placu zabaw ma być nie krótsze niż 1 godzina.

• odległość placów zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych od:

1. linii rozgraniczających ulicę, drogi, ciągi pieszo-jezdne,
2. okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,
3. miejsc gromadzenia odpadów

również wynosi co najmniej 10 m przy zachowaniu wymogów dotyczących odległości miejsc parkingowych. Sytuowanie placów zabaw dla dzieci oraz odrębnych miejsc rekreacyjnych w odpowiedniej odległości zostało jednak rozszerzone o drogi i ciągi pieszo-jezdne.

UWAGA:

W praktyce spełnienie tego wymogu może rodzić wątpliwości, jak ustalać te odległości, zwłaszcza że pomimo wprowadzenia obowiązku ogrodzenia placu zabaw nie doprecyzowano, że odległość tę należy liczyć właśnie od ogrodzenia.

Dotychczasowe zasady

• dotychczas Rozporządzenie WT nie przewidywało żadnych wymogów dotyczących grodzenia placu zabaw

Nowe zasady

• w nowych projektach, sporządzanych od 1 sierpnia 2024 roku, plac zabaw powinien być ogrodzony. Ogrodzenie placu zabaw od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego powinno być wykonane z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ogrodzenie to ma posiadać:

1. wysokość nie mniejszą niż 1,0 m;
2. furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m nieutrudniającą dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami

• gdy plac zabaw nie będzie usytuowany od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego, możliwe będzie zastosowanie ogrodzenia w postaci jedynie żywopłotu. Nie musi on posiadać furtki i mieć wysokości 1 m

Dotychczasowe zasady

• zgodnie z obowiązującym dotychczas § 40 Rozporządzenia WT deweloper miał zapewnić plac zabaw dla dzieci oraz miejsce rekreacyjne dla osób ze szczególnymi potrzebami. Przepisy nie przewidywały jednak żadnych wymogów odnośnie ich wyposażenia. W związku z tym posiłkowano się Polskimi Normami dotyczącymi wykonywania placów zabaw. Ich stosowanie było jednak dobrowolne, ponieważ nie stanowią one źródła prawa

Nowe zasady

• rozporządzenie ws. „patodeweloperki” oprócz tego, że wprowadziło obowiązek zapewnienia miejsca rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami, a nie tylko dla osób niepełnosprawnych, to określiło również, jakie wymagania ma spełniać wyposażenie placu zabaw oraz jego nawierzchnia, i wprost odwołało się do Polskich Norm, które zostały w Rozporządzeniu ws. „patodeweloperki” konkretnie wskazane i dodane do załącznika nr 1 Rozporządzenia WT
• ponadto deweloper będzie musiał zapewnić wyposażenie placu zabaw w urządzenia o różnej funkcji zabawy oraz dostosować
  je do różnych kategorii wiekowych dzieci

Ważne dla deweloperów!

• W przypadku realizacji większych inwestycji, w których wymagana powierzchnia placu zabaw wynosić będzie nawet 200 mkw., możliwy jest podział placu zabaw dla dzieci na części. Minimalna powierzchnia każdej z nich wynosi 50 mkw.
• Planując zakup nowych gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, należy szacować możliwość uzyskania powierzchni użytkowej mieszkalnej PUM z uwzględnieniem wymogów wynikających z obowiązku zrealizowania palcu zabaw i miejsc rekreacji, a także innych wymogów, które od 1 sierpnia 2024 roku mają wpływ na ostateczny wskaźnik powierzchni zabudowy.
• Ze względu na wymogi dotyczące placów zabaw, wykluczona będzie realizacja nowych budynków na małych działkach, a także zabudowa stanowiąca uzupełnienie zabudowy pierzowej czy zabudowa plombowa, chyba he deweloper będzie mógł zapewnić plac zabaw w budynku, ewentualnie w wymaganej odległości będzie publicznie dostępny plac zabaw.

Ważne dla kupujących!

• Place zabaw według nowych standardów będą realizowane dopiero w odniesieniu do budynków, co do których inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę po 1 sierpnia 2024 r. Kupując obecnie mieszkanie, np. w budynku, w którym przewidziano 100 mieszkań, nie mogą oczekiwać, że obok budynku będzie znajdował się plac zabaw.
• Wprowadzone nowe przepisy dotyczące placów zabaw dają gwarancję, he w przyszłości nie tylko zespoły budynków wielorodzinnych, ale też pojedyncze budynki będą miały plac zabaw, albo będzie się on znajdował w stosunkowo bliskiej odległości od budynku lub zespołu budynków. Dodatkowo będzie on odpowiednio zabezpieczony ogrodzeniem od strony ulicy, drogi, czy ciągu
pieszo-jezdnego.
• Kupujący będą mieli również gwarancję, że plac zabaw będzie wykonany z odpowiednich materiałów, z różnorodnymi elementami pozwalającymi na zabawę dzieciom w różnym wieku, ale przede wszystkim, że będzie on miał konkretną wielkość.
• Wykonanie placu zabaw o określonej wielkości przy jednoczesnym obowiązku spełnienia innych wymogów wprowadzonych rozporządzeniem ws. „patodeweloperki” będzie oznaczało dla dewelopera zmniejszenie powierzchni zabudowy na danym terenie, a w konsekwencji zrealizowanie mniejszej liczby mieszkań niż pierwotnie zakładał, nabywając nieruchomość. Może to się „odbić” na cenach mieszkań proponowanych kupującym mieszkania w budynkach realizowanych z obowiązkiem zapewnienia placu zabaw.