Galopada zmian przepisów prawa zdumiewa wszystkich. Część zmian jest uzasadniona i oczekiwana, część jednak ma wymiar polityczny.

Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami (uogn) to przejaw pozytywnych tendencji w tworzeniu prawa. Oczywiście nie trzeba by nic zmieniać w zakresie zagadnień dotyczących ustawowego unormowania zawodów rynku nieruchomości, gdyby nie dzika deregulacja przeprowadzona w 2013 r., której ideologami byli posłowie Adam Szejnfeld i Jarosław Gowin. Pomimo lawiny krytycznych opinii ekspertów, środowisk naukowych i zawodowych wprowadzili te szkodliwe zmiany dla kraju, gospodarki, rozwoju poszczególnych grup zawodowych i bezpieczeństwa obrotu wewnętrznego, w tym konsumentów.

Uzasadnienia Jarosława Gowina, ówczesnego ministra sprawiedliwości w rządzie Donalda Tuska, że najlepszym weryfikatorem będzie wolny rynek oraz sądy, były nieodpowiedzialne i fałszywe. Kapitalizm wolnorynkowy powszechnie się już zdekapitalizował i jest w fazie przekształceń, gdzie właśnie regulacyjna rola państwa musi stać się gwarantem dalszego zrównoważonego rozwoju gospodarki. Także odsyłanie przez pana ministra obywateli do sądów, przy powszechnej przewlekłości postępowań, było kpiną.

To, co zostało zepsute w 2013 r., próbuje się teraz częściowo naprawiać. Nie ma wątpliwości, że docelowo część zawodów zderegulowanych zostanie ponownie uregulowana. W tej grupie będą także zawody rynku nieruchomości.

W sejmie czeka już projekt zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zakresie zagadnień zawodowych proponuje się m.in. następujące zmiany:

• przywrócenie definicji pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, które bezmyślnie usunięto przy deregulacji;

• przywrócenie definicji pośrednictwa i zarządzania z okresu przedderegulacyjnego;

• poszerzenie formy zawierania umowy pośrednictwa lub zarządzania o formę elektroniczną, co jest słusznym rozwiązaniem;

• przywrócenie pośrednikom prawa dostępu do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości, przy czym dostęp ten ma być uzależniony od zawartej umowy pośrednictwa – to bardzo ważny element zwiększający bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami; pominięto jednak w projekcie zarządców nieruchomości;

• zobowiązanie pośredników i zarządców do dołączania kopii dokumentu obowiązkowego ubezpieczenia OC do zawieranych umów; w przypadku braku dokumentu, stronie umowy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym – oryginalny i kontrowersyjny pomysł; podobny obowiązek ma objąć także rzeczoznawców; będziemy postulować na komisji sejmowej o skreślenie tej poprawki;

• wprowadzenie sankcji za wykonywanie usług pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami bez spełnienia wymogu prowadzenia działalności gospodarczej; sankcje nakładane mają być w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia – ten zapis uznać należy za właściwy kierunek zmian przywracających przedderegulacyjne unormowania; proponowana kara 50 000 zł wydaje się zdecydowanie odstraszająca dla pokątnych naciągaczy;

• wprowadzenie dotkliwych sankcji za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych.

Odpowiedzialność karna za brak obowiązkowego ubezpieczenia jest nową regulacją, która zakłada kary pieniężne dla rzeczoznawców majątkowych i pośredników w wysokości od 2-krotnego do 5-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, w roku poprzedzającym stwierdzenie naruszenia, zaś dla zarządców od 4-krotnego do 10-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Decyzje w zakresie stosowania kar pieniężnych wydawać będzie wojewódzki inspektor Inspekcji Handlowej, właściwy ze względu na miejsce przeprowadzania kontroli.

Warte zainteresowania jest stanowisko rządu w zakresie zmiany definicji pośrednika i zarządcy. Przed deregulacją pośrednikiem i zarządcą była osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.

Obecnie pośrednikiem i zarządcą ma być przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w przedmiotowym zakresie.

To znaczna różnica. Kto nie prowadzi działalności gospodarczej w omawianym zakresie lub nie jest zatrudniony u takiego przedsiębiorcy (niezależnie od rodzaju umowy), nie jest i nie może być pośrednikiem lub zarządcą. Kto jednak uznałby inaczej, naraża się na odpowiedzialność karną w wysokości 50 000 zł. Ta regulacja może ukróci szarą strefę rozplenioną dzięki deregulacji.

Istotnym brakiem tego projektu jest pominięcie ustawowego uregulowania umowy pośrednictwa na wyłączność, którą powszechnie stosuje się w całym cywilizowanym świecie. Będziemy o ten zapis wnioskować na komisji sejmowej.

W taki oto sposób przywraca się tylnymi drzwiami ustawowe uregulowanie zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości. To słuszne posunięcie, szkoda tylko, że nie jest kompleksowe.

W zakresie rzeczoznawstwa majątkowego projekt zmiany ustawy wprowadza szereg drobnych korekt obecnego stanu prawnego, m.in.: modyfikację definicji wartości rynkowej, drobne ułatwienia w zdobywaniu uprawnień zawodowych, poszerzenie organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych o izby gospodarcze.

Pozostały zakres proponowanych zmian ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje m.in. następujące zagadnienia:

• gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność samorządu terytorialnego;

• oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i trwały zarząd;

• sposób naliczania opłat za użytkowanie wieczyste, ich aktualizację oraz zasady udzielania zwolnień z opłat;

• uszczegółowienie trybu odwoławczego;

• pewne korekty w zakresie podziałów nieruchomości i zasad naliczania opłat adiacenckich;

• korekty określania wartości nieruchomości.

Ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia, z wyjątkiem zagadnień zawodowych, które mają wejść w życie z dniem 1 września 2017 r.

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.