Zakup nieruchomości mieszkaniowej obarczony jest obowiązkiem odprowadzenia daniny na rzecz fiskusa. To, jaki podatek od kupna domu lub mieszkania zapłaci kupujący, zależy nie tylko od wartości nieruchomości, ale i od tego, czy jest to dom nowy, czy z drugiej ręki.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest podatek PCC?

• Jak jest opodatkowane kupno domu na rynku wtórnym?

• Jak jest opodatkowane kupno domu na rynku pierwotnym?

Czym jest podatek PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany potocznie PCC, od stycznia 2001 roku zastępuje opłatę skarbową i jest naliczany od niektórych umów i czynności cywilnoprawnych. Jest on przewidziany dla czynności, w których przedmiotem umowy są rzeczy lub prawa majątkowe znajdujące się na terytorium Polski albo za granicą, pod warunkiem, że ich nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terenie RP, jeśli umowa również została zawarta w Polsce.

Obowiązek zapłaty PCC dotyczy zarówno osób fizycznych, osób prawnych, jak i przedsiębiorców.

Katalog czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych wskazany jest w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a należą do nich:

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
• umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
• umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów, albo zobowiązań darczyńcy;
• umowy dożywocia;
• umowy o dział spadku, oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat;
• umowy ustanowienie hipoteki;
• umowy ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności;
• umowy depozytu nieprawi­dłowego;
• umowy spółki.

W przypadku zawarcia jednej z powyższych umów, czyli także umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, podatnik ma obowiązek zgłoszenia faktu nabycia w urzędzie skarbowym na przeznaczonym do tego formularzu PCC-3 oraz opłacenia podatku. Należy tego dokonać w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, czyli zawarcia umowy.

W przypadku zakupu domu wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego uiszczenia spoczywa na kupującym.

Warto wiedzieć, że od 31 sierpnia 2023 r. z podatku PCC  zwolnione są transakcje zakupu pierwszego domu lub mieszkania z rynku wtórnego. Zwolnienie przysługuje również osobom, które miały lub mają udział w mieszkaniu bądź domu nieprzekraczający 50% i nabyty w drodze dziedziczenia. W przypadku zakupu domu na współwłasność przez małżonków warunek nieposiadania innej nieruchomości (poza wspomnianym wyjątkiem) dotyczy obojga z nich.

Opodatkowanie kupna domu na rynku wtórnym

Obowiązek zapłaty podatku PCC zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości i dotyczy wyłącznie tych z drugiej ręki. Dla ustalenia, jaki podatek od kupna domu z rynku wtórnego zapłaci kupujący, jako podstawę opodatkowania należy przyjąć wartość nieruchomości, którą z reguły jest kwota wskazana w umowie sprzedaży. Urząd skarbowy ma jednak prawo zweryfikować, a także zakwestionować cenę nieruchomości. W przypadku, gdy jest ona rażąco zaniżona, fiskus może ustalić podstawę opodatkowania samodzielnie, wskazując rzeczywistą wartość domu. Ma to zapobiegać sytuacjom, w których strony transakcji celowo zaniżają cenę, aby zapłacić niższy podatek.

Opodatkowanie kupna domu na rynku pierwotnym

Inaczej wygląda kwestia opodatkowania nieruchomości deweloperskich. Dla kupujących zastanawiających się, jaki podatek od kupna domu z rynku pierwotnego należy odprowadzić, są dwie informacje. Pierwsza jest taka, że nie będzie to podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli nabywca nie musi dysponować dodatkową gotówką w wysokości 2% wartości nieruchomości. Druga to powód, dla którego zakup nieruchomości od dewelopera jest z tego obowiązku zwolniony. Otóż transakcje takie objęte są podatkiem VAT, więc opłacenie PCC powodowałoby podwójne opodatkowanie takiej transakcji. Podatek VAT najczęściej jest już jednak doliczony do cen ofertowych przedstawianych przez dewelopera. Kupującego nie zaskoczą więc dodatkowe koszty, a podatek zostaje ujęty w cenie zakupu, więc w przypadku zakupu na kredyt będzie spłacany w ratach kredytu.

Domy na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.