W tym artykule omawiam kluczowe zmiany w podatkach, jakie czekają nas w 2025 roku, przede wszystkim dotyczące nieruchomości, istotne z punktu widzenia pośrednika oraz jego klientów. Dowiesz się także, o co warto zadbać na przełomie roku, jeśli prowadzisz firmę.

W 2025 roku nie będzie tak znaczących zmian w podatkach i składkach, jakie wprowadził Polski Ład. Okres 2023–2024 był okresem „przyzwyczajania się” do nowej rzeczywistości Polskiego Ładu, a w 2025, mimo obietnic nowego rządu, nie wrócimy do poprzedniej rzeczywistości (sprzed Polskiego Ładu). Niemniej, warto wiedzieć, co się zmieni i jak się do nowego roku przygotować.

PIT w działalności gospodarczej

Wprawdzie na liście 100 obietnic wyborczych było podwyższenie kwoty wolnej od podatku do 60 tys. zł, to do realizacji nie doszło i progi podatkowe w Polsce w 2025 roku zostaną te same.

Pojawi się natomiast istotny dla przedsiębiorców, a więc także pośredników, tzw. kasowy PIT. W tej metodzie przychody i koszty są rozliczane w momencie wpływu lub wypływu środków pieniężnych, a nie w momencie wystawienia faktury. To oznacza, że podatek będzie naliczany od przychodów uzyskiwanych w momencie otrzymania pełnej lub częściowej płatności (jednak nie później niż 2 lata od wystawienia faktury lub zawarcia umowy albo w momencie likwidacji działalności). Kasowy PIT zadziała tylko w transakcjach między przedsiębiorcami. Skorzystają z niego wyłącznie przedsiębiorcy na JDG, prowadzący uproszczoną księgowość, których roczny przychód nie przekracza 1 mln zł.

Kasowy PIT trzeba będzie wybrać poprzez oświadczenie, w terminie do 20 lutego roku podatkowego, a w przypadku przedsiębiorcy rozpoczynającego działalność – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozpoczęcia działalności albo do końca roku, jeżeli rozpoczynasz działalność w grudniu. Kasowy PIT masz obowiązek stosować do końca roku, a wybór obowiązuje także w kolejnym roku, chyba że do 20 lutego złożysz oświadczenie o rezygnacji.

Składka zdrowotna

Podobnie jak w przypadku PIT, na liście obietnic wyborczych było też obniżenie składki zdrowotnej. Po długich dyskusjach i sporach między koalicjantami – od 2025 zlikwidowano składkę zdrowotną od sprzedaży środków trwałych oraz obniżono nieznacznie tzw. minimalną składkę zdrowotną, tę, którą płacą przedsiębiorcy na skali lub liniówce, ponoszący stratę lub osiągający niewielki dochód.

W 2025 będziemy więc nadal mieć składkę zdrowotną działającą jak podatek, tj. zależną od dochodu (na liniówce i skali) lub przychodu (na ryczałcie).

Zasady naliczania składki zdrowotnej dla JDG na ryczałcie nie ulegną w 2025 r. zmianie poza tym, że w wyniku wzrostu przeciętnego wynagrodzenia o kilkanaście procent wzrośnie ona o kilkanaście procent.

Czekają nas jednak znaczące zmiany w składce zdrowotnej w 2026 roku.

Składki społeczne

W 2025 wzrosną o około 11% składki ZUS społeczne dla przedsiębiorców płacących tzw. pełny ZUS (ze względu na wzrost prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia). O około 9% wzrosną natomiast tzw. składki preferencyjne (ze względu na wzrost wynagrodzenia minimalnego).

Pewnym pocieszeniem w temacie rosnących składek społecznych są wprowadzone od 2024 roku tzw. wakacje składkowe, czyli zwolnienie z opłacania składek społecznych na 1 miesiąc w roku. Skorzystają z tego przedsiębiorcy na JDG i działający w ramach spółki cywilnej, niezatrudniający więcej niż 9 osób. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek przez eZUS w miesiącu poprzedzającym miesiąc, za który chcesz być zwolniony z opłacania składek.

Spółka z o.o. i fundacja rodzinna

Składka zdrowotna zależna od dochodu lub przychodu oraz regularny wzrost składek społecznych (na przestrzeni 2021–2024 wzrosły o prawie 50%!) spowodowały, że spółka z o.o. stała się jeszcze bardziej atrakcyjnym sposobem prowadzenia biznesu, nawet przy stosunkowo niewielkiej skali. W 2025 r. i w kolejnych latach spodziewam się kontynuacji tego trendu, czyli powstawania coraz większej liczby spółek i rezygnacji z JDG. A przy nieco większych spółkach widać już wzrost popularność estońskiego CIT-u, czyli możliwości odroczenia płatności zaliczek na CIT do momentu wypłaty pieniędzy ze spółki.

Spodziewam się również powstawania kolejnych fundacji rodzinnych – w rok od wejścia w życie ustawy (maj 2023) zarejestrowano około 1000 takich podmiotów (wniosków było prawie dwa razy więcej). Podejrzewam, że pośrednicy coraz częściej widzą fundacje rodzinne jako stronę kupującą lub sprzedającą nieruchomości.

VAT

W VAT zmian będzie sporo (i w trakcie roku podatkowego 2025 mogą pojawić się kolejne), ale z punktu widzenia branży nieruchomości za istotną należy uznać rozszerzenie możliwości korzystania ze zwolnienia podmiotowego (ze względu na wysokość obrotu) dla podatników zagranicznych, nieposiadających w Polsce siedziby ani stałego miejsca prowadzenia działalności (jest to tzw. procedura SME). Analogicznie, polscy podatnicy skorzystają z tego zwolnienia w innych krajach UE.

Kasa fiskalna

Pojawiło się nowe rozporządzenie, które określa zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania na kasie fiskalnej na lata 2025–2026. W dokumencie zamiast kodów PKWiU do oznaczania towarów wykorzystano ujęcie opisowe lub kody CN.

Limit zwolnienia podmiotowego został ten sam, czyli 20 tys. zł, natomiast zmienił się nieco zakres zwolnień przedmiotowych (został ograniczony). Niemniej, zwolnienia istotne dla branży nieruchomości, tj. dotyczące usług związanych z obsługą rynku nieruchomości, czynności notarialnych, dostawy nieruchomości i najmu, nie uległy zmianie. Tak więc nadal możesz w pośrednictwie uniknąć kasy fiskalnej, jeśli konsumenci będą Ci płacić za usługi przelewem bądź wystawisz im faktury.

Podatek od nieruchomości

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych pojawi się nowa definicja budowli i budynków, a także robót budowlanych.

To skutek dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2023 r.

Nowa definicja budowli nie będzie się już odwoływać do przepisów prawa budowlanego.

Termin składania deklaracji na podatek od nieruchomości na 2025 r. będzie późniejszy niż zwykle, tj. do 31 marca 2025 r.

W wyniku innego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, od 2025 r. spadnie podatek od nieruchomości – od garaży/miejsc parkingowych będących odrębną własnością, znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Niezależnie od tego, czy garaż/miejsce parkingowe jest odrębną własnością czy też jest to miejsce „przynależne do mieszkania”, stawka podatku od nieruchomości będzie taka jak dla lokalu mieszkalnego, tj. 1,19 zł/mkw.

Niestety, podobnie jak co roku, wzrosną maksymalne stawki podatku od nieruchomości. W 2025 roku podwyżka (3%) nie będzie tak wysoka jak w 2024 roku (15%).

Na szczęście w 2025 nie będziemy już mieli problemu z naliczaniem przez gminy wysokiego podatku od nieruchomości za nieruchomości mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe, jeśli wynajmującym jest firma. W październiku 2024 w uchwale 7 sędziów NSA uznało, że budynki mieszkalne, wynajmowane w ramach prowadzonej przez wynajmującego działalności, mogą być traktowane jako mieszkalne. I w części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, mogą być opodatkowane według niższej stawki (1,19 zł/mkw. zamiast 34 zł/mkw. rocznie).

Inne pomysły na podatki

Na razie na horyzoncie nie ma projektów ustaw wprowadzających różne pomysły podatkowe, które pojawiały się w przestrzeni medialnej, głównie ze strony Lewicy: podatek katastralny, podatek od pustostanów, ustawa antyfliperska, ale toczy się np. dyskusja o regulacji, m.in. w zakresie opodatkowania tzw. wynajmu krótkoterminowego. Jeśli pomysły rządzących zostaną w tym obszarze wdrożone, może nas czekać znaczące zmniejszenie liczby mieszkań, w których oferowane są noclegi – a to może spowodować ruch na rynku, zarówno w obszarze sprzedaży mieszkań, jak i ich wynajmu.

Co warto zrobić na przełomie roku?

Przełom roku to dobry moment na analizę i wybór optymalnej formy opodatkowania Twojej działalności gospodarczej. Policz, najlepiej przy pomocy naszego kalkulatora (wmistrz.pl/posrednik), co będzie dla Ciebie najsensowniejsze: skala, liniówka czy ryczałt. A być może zdecydujesz się na przejście na spółkę z o.o.?

Termin wyboru formy opodatkowania działalności gospodarczej to 20. dzień miesiąca następnego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy w danym roku przychód. W większości przypadków będzie to więc 20 lutego 2025. Zmiany możesz dokonać przez CEIDG. Koniecznie zachowaj potwierdzenie złożonego wniosku, żeby w razie potrzeby udowodnić, że zmiana formy opodatkowania została dokonana.

Zastanów się także nad skorzystaniem z kasowego PIT – termin jest taki jak wyżej, czyli 20 lutego 2025 r.

Natomiast jeśli z analizy wyjdzie Ci, że warto zainteresować się spółką z o.o., to zmiany formy prowadzenia działalności można dokonać w zasadzie w dowolnym momencie. Należy jednak dobrać odpowiednio metodę takiego przejścia (najlepiej poprzez konsultację z doradcą podatkowym).

Możesz się także zastanowić nad zmianą statusu podatnika VAT – z czynnego na zwolnionego. Jeśli zamkniesz rok z obrotem poniżej 200 tys. zł, a Twoimi klientami są konsumenci albo firmy zwolnione z VAT, być może warto zrezygnować z rozliczania VAT w trakcie kolejnego roku podatkowego (niekoniecznie od jego początku).
Jeśli natomiast korzystasz już ze zwolnienia ze względu na obrót do 200 tys. zł, sprawdź, czy przypadkiem stanie się podatnikiem VAT czynnym nie będzie dla Ciebie korzystne.

Jeśli potrzebujesz więcej informacji o podatkach lub chcesz skorzystać z narzędzia pozwalającego na dokonanie kalkulacji optymalnej dla Ciebie formy opodatkowania i prowadzenia działalności, wejdź na wmistrz.pl/posrednik

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Grzegorz Grabowski - Założyciel i współwłaściciel kancelarii księgowo-podatkowej Wynajmistrz.pl wyspecjalizowanej w obsłudze klientów z branży nieruchomości (w tym fundacji rodzinnych), autor bloga Wynajmistrz.pl oraz książek o podatkach w nieruchomościach, wydawca książek o inwestowaniu, nieruchomościach i podatkach. Prowadzi szkolenia, tworzy kursy online dla inwestorów oraz przedsiębiorców, sam inwestuje w nieruchomości w Polsce i za granicą.