Czy druga połowa 2021 r. będzie kontynuacją dobrej passy na rynku nieruchomości? Prognozowanie cen, popytu i podaży jest niezwykle trudne ze względu na mnogość czynników o nich decydujących. Z obserwacji sytuacji w 2020 r. oraz w pierwszym kwartale 2021 r. można jednak stwierdzić, iż pandemia nie zatrzymała deweloperów, a zmiany preferencji poszukujących, które ujawniły się w wyniku pandemii, idealnie uzupełniają obrany kierunek rozwoju oferty.

Zachwiana podaż na rynku pierwotnym

Początek 2020 r. był zdecydowanie trudnym okresem. Deweloperzy zmuszeni byli zmierzyć się z wydłużonymi procedurami administracyjnymi oraz brakami kadrowymi, co prognozowało niższą podaż nowych mieszkań na rynku. Koniec 2020 r., ale również pierwszy kwartał 2021 r. były jednak wyjątkowe pod względem aktywności deweloperów. Wyniki z tych miesięcy, szczególnie z grudnia 2020 r., spowodowały, iż średnia roczna liczba wydanych pozwoleń na budowę nie odbiegła od rekordów z 2019 r., co pozwala z optymizmem spojrzeć na podaż nowych mieszkań w najbliższych latach.

Według danych opublikowanych przez GUS w 2020 r. do użytkowania oddano 221 401 mieszkań. Jest to wzrost o 6,7 proc. w porównaniu do analogicznego okresu z poprzedniego roku. W pierwszym kwartale 2021 r. oddano natomiast do użytkowania 53,3 tys. mieszkań, tj. o 7,4 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrost liczby nowych nieruchomości, który rozpoczął się w grudniu, utrzymał się.

Rok 2020 był rekordowy pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę.

W ubiegłym roku rekordowa była również liczba wydanych pozwoleń na budowę – o 2,6  proc. większa niż w 2019 r.¹ Przy czym na szczególną uwagę zasługują: ostatni miesiąc, czyli grudzień 2020 r., kiedy wydano odpowiednio dwukrotnie więcej pozwoleń, oraz I kw. 2021 r., kiedy wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 84,3 tys. mieszkań, tj. o 42,0 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 r.

– Na rynku mamy wciąż do czynienia z deficytem mieszkań. Z jednej strony jest duży popyt wśród osób poszukujących lokali dla siebie, a z drugiej strony Polacy chcą nadal inwestować w nieruchomości. Rynek mieszkaniowy jest uznawany za bezpieczny i przynoszący długoterminowe korzyści. Skutkiem tego mamy do czynienia z ciągłym wzrostem cen, który w tym roku może osiągnąć wartość ok. 5–7 proc. Dodatkowo, podaż mieszkań może nieco wyhamować przez znaczne wydłużenie procedur na skutek pandemii.  Deweloperzy będą więc ostrożniej kupować ziemie, jednak na ten moment bank ziemi Aurec Home pozwala na wybudowanie około 2100 mieszkań. Już teraz planujemy zakup kolejnych działek, które umożliwią budowę dodatkowych 1000 mieszkań – tłumaczy Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home.

Spadek liczby ofert na rynku wtórnym

Nieco inaczej wygląda podaż na rynku wtórnym, gdzie zauważalny jest lekki spadek liczby nowych ofert nieruchomości niemal w każdym segmencie.

Według pośredników w obrocie nieruchomościami badanych przez Nieruchomosci-online.pl najbardziej odczuwalny spadek podaży zanotowano w segmencie mieszkań na sprzedaż. 45,6 proc. ankietowanych zadeklarowało, iż w I kw. 2021 r. odczuło spadek podaży w tym segmencie, 35,1 proc. zadeklarowało natomiast, iż podaż pozostała ona na podobnym poziomie jak w IV kw. 2020 r., jedynie 19 proc. ankietowanych zadeklarowało wzrost podaży.

Podobnie sytuacja wygląda w segmencie domów i działek. Tu jednak spadek podaży zauważyło mniej ankietowanych. W przypadku domów 38 proc. zadeklarowało spadek, natomiast 44,2 proc. zadeklarowało, iż podaż pozostała na podobnym poziomie, jak w poprzednim kwartale.

– Obserwujemy znaczący wzrost zarówno cen, jak i popytu względem podaży oraz wzmożone zainteresowanie nieruchomościami z segmentu mieszkań i domów wraz ze skróconym czasem procesu ich sprzedaży. W Bytomiu, którego rynek nieruchomości obsługuję od 2010 roku, największym zainteresowaniem dziś cieszą się mieszkania w dobrej lokalizacji, z ogrzewaniem miejskim lub gazowym, –od 1- do 3-pokojowych, z balkonem, o powierzchni 20–65 mkw., po generalnym remoncie. Nieruchomości o takich kryteriach sprzedają się błyskawicznie. Domy również – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – z uwagi na ich niewielką dostępność w tym mieście. Podobny wzrost zainteresowania nieruchomościami obserwowaliśmy w 2010 r. z tą różnicą, że obecnie klient kupujący nie ma w czym wybierać jak poprzednio.

Okres pomiędzy wystawieniem na portalach atrakcyjnej oferty, a pojawieniem się osoby zainteresowanej jej zakupem trwa zaledwie kilka dni, nierzadko kilkanaście godzin. Zdecydowanie przekłada się to na wartość nieruchomości.

Najczęściej powodem decyzji o zakupie nieruchomości jest inwestycja zgromadzonych środków pieniężnych z uwagi na ich słabe oprocentowanie na lokatach bankowych – tłumaczy Justyna Klocek z KONKRET Nieruchomości.

Wzrost zainteresowania nieruchomościami

Drugi kwartał 2020 r. nie napawał optymizmem, eksperci oraz analitycy rynku spodziewali się wzrostu bezrobocia, a co za tym idzie – znacznego spadku popytu. Ten jednak paradoksalnie  wzrósł. Popyt napędziły niskie stopy procentowe, tani kredyt hipoteczny, brak alternatyw dla łatwego i szybkiego ulokowania środków pieniężnych, ale także deficyt mieszkań, z jakimi nadal boryka się Polska. Na koniec 2019 r. deficyt ten wynosił 641 tys. mieszkań. Oznacza to, że około 4,5 proc. gospodarstw domowych w Polsce zamieszkiwało niesamodzielnie², natomiast około 10 proc. Polaków, jak podaje NIK³, zamieszkiwało lokale przeludnione lub w złym stanie.

To wszystko wpłynęło na rekordowe zainteresowanie mieszkaniami, domami i działkami na sprzedaż oraz wzrost ich cen.

– W okresie pandemii popyt na mieszkania nieznacznie zmalał tylko przez pewien okres. Już od połowy 2020 roku wrócił do wysokiego poziomu. Obecnie zadowalający wolumen transakcji to wyniki dużej liczby inwestorów, którzy w ten sposób chronią swój kapitał, ale także singli czy rodzin, którzy realizując plany życiowe, kupują mieszkanie dla siebie. Przedstawiane raporty i analizy podsumowujące I kwartał 2021 roku wskazują jednoznacznie, że rynek znów bije rekordy. Popyt coraz bardziej się nakręca, a liczba udzielanych kredytów wzrasta w bardzo szybkim tempie. Tu ogromny wpływ mają stopy procentowe, które jeszcze nigdy nie były tak niskie jak obecnie. Przy założeniu utrzymania ich na takim poziomie przez dłuższy okres oraz mocnym odbiciu gospodarki możemy przyjąć, że zwiększy się siła nabywcza Polaków, a to jeszcze bardziej zdynamizuje popyt. Warto dodać, że przy optymistycznym scenariuszu opanowania epidemii w tym roku możemy spodziewać się także powrotu studentów na uczelnie, a co za tym idzie, wzrostu zainteresowania mieszkaniami na wynajem – komentuje Lucyna Jarczyńska, dyrektor Sprzedaży i Marketingu AGROBEX.

Wzrost zainteresowania był szczególnie odczuwalny w pierwszym kwartale 2021 r., a najmocniej w kategoriach: domów, działek i mieszkań na sprzedaż. Na uwagę zasługuje zmiana lidera, jeżeli chodzi o popularność. Do tej pory najpopularniejszą kategorią nieruchomości były mieszkania, by pod koniec pierwszego kwartału oddać pałeczkę pierwszeństwa kategorii domów.

– Popyt na nieruchomości mieszkaniowe (mieszkania i domy) oraz działki, zarówno budowlane, jak i rekreacyjne, znacznie się zwiększył w I kwartale br. Liczba transakcji oraz ceny nieruchomości rosną. Podaż maleje – zwłaszcza w konkretnych lokalizacjach mieszkaniowych z rynku wtórnego. Obserwujemy zastój na rynku wynajmu lokali mieszkaniowych, zwłaszcza w Warszawie. Trudno jest prognozować, wiele jednak wskazuje na to, iż popyt oraz ceny mieszkań w II kwartale br., choć wydaje się, że osiągnęły już swoje pułapy, nadal będą rosły – tłumaczy Joanna Szczepańska z Solum Nieruchomości.

Wpływ finansowania na zainteresowanie nieruchomościami

Wzrost  popytu jest między innymi pochodną sytuacji na rynku kredytowym. Według raportu AMRON za IV kw. 2020 r. łączna wartość kredytów hipotecznych udzielonych w 2020 r. przekroczyła 60 mld zł, co jest niższą o 3 proc. od ubiegłego roku jednak nadal rekordową wartością.

Rok 2020 był udany nie tylko pod względem łącznej wartości nowo udzielonych kredytów, ale również ich liczby. Zakończył się spadkiem o 9 proc. w stosunku do 2019 r., jednak nadal uwzględniając trudności, z jakimi musiały zmierzyć się banki na początku pandemii, oraz z niepewną sytuacją, w jakiej znalazło się wiele osób planujących zakup nieruchomości, można uznać ten wynik za bardzo dobry.

I kwartał 2021 r. kontynuował tendencje rosnące zarówno liczby, jak i wartości udzielonych kredytów, zrównując się pod tym względem z danymi ze stycznia 2020 r.

–17,1 proc. dodatnia dynamika (marzec 2021 r. przyp red.), przy dodatniej bazie, świadczy o powrocie hossy na rynku kredytów mieszkaniowych. Źródłem hossy jest zarówno ogromny wzrost popytu, jak i większa skłonność banków do udzielania kredytów, widoczna w poluzowaniu wymagań między innymi w zakresie wkładu własnego. Widać to również w średniej wartości udzielanego kredytu, która w marcu 2021 r. wyniosła 307,9 tys. zł i była wyższa o 3,8 proc. od średniej z marca 2020 r. – puentuje prof. Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

Zmiany preferencji oraz kształtowanie się nowych trendów

Izolacja społeczna oraz praca zdalna spowodowały zmianę preferencji osób poszukujących nieruchomości. Nie wprowadziły jednak nowego kierunku w rozwoju, a wpisały się w dotychczasowe trendy w segmencie nowych nieruchomości.

Z jednej strony – po raz kolejny wybrzmiały potrzeby posiadania większej przestrzeni zarówno tej w mieszkaniu, jak i tej poza nim, oraz wydzielenia w domu oddzielnych miejsc do pracy i do odpoczynku. Z drugiej, na popularności wcale nie straciły najmniejsze nieruchomości, które paradoksalnie stały się idealną formą zabezpieczenia niewielkiej kwoty konkurencyjną dla lokat bankowych.

Nieco bardziej istotne niż przed pandemią stały się tereny zielone oraz zagospodarowanie osiedli, ogródki i tarasy, bliskość parków oraz kameralność osiedli. Niemniej nadal jest to trend, w zgodzie z którym deweloperzy rozwijają swoją ofertę już od jakiegoś czasu.

– Obecnie najważniejsze trendy, które decydują o atrakcyjności nowych osiedli mieszkalnych to zieleń, przestrzeń, funkcjonalność i budowanie relacji sąsiedzkich. Coraz bardziej liczy się zagospodarowanie przestrzeni osiedla. Dlatego właśnie deweloperzy na terenie swoich inwestycji planują zielone dziedzińce, osiedlowe centra rekreacji i ciekawe ekologiczne rozwiązania. 

Ważne są atrakcyjna wizualnie zieleń i miejsca przeznaczone do relaksu. Przemyślany układ i umiejscowienie małej architektury i  placów zabaw stwarza mieszkańcom możliwość odpoczynku i rekreacji. Klientów przyciągają rozwiązania przyjazne środowisku oraz im samym. 

W trendy te wpisuje się nasza inwestycja „Miasteczko Jutrzenki” w warszawskiej dzielnicy Włochy. O tym, że jej projekt jest przysłowiowym strzałem w dziesiątkę świadczy bardzo duże zainteresowanie osiedlem wśród klientów. Ponad 70 proc. mieszkań z pierwszego etapu zostało sprzedanych w ciągu zaledwie pół roku. Nasz projekt sprzyja powstawaniu społeczności i ułatwia budowanie więzi pomiędzy mieszkańcami, a jednocześnie daje poczucie prywatności. Jednym z ciekawych pomysłów są tu szklarnie, w których mieszkańcy będą mogli  uprawiać własne warzywa, zioła czy kwiaty. Są one doskonałym elementem edukacji dla najmłodszych, którzy wraz z rodzicami mogą uczyć się pielęgnacji roślin. Na dachach budynków zostaną również umieszczone panele fotowoltaiczne, które  dostarczą energii do części wspólnych.

O dobór roślin na osiedlu poprosiliśmy architektów krajobrazu i ogrodników. Planujemy posadzić duże drzewa, aby mieszkańcy od razu po wprowadzeniu się mogli cieszyć się zielonymi enklawami.  Na osiedlu zaplanowano także ławki solarne i platformy wypoczynkowe. Do dyspozycji najmłodszych będą place zabaw. Mieszkańcy będą mieli dużo miejsca do rekreacyjnego uprawiania sportu, i to nie tylko aleje do biegania czy jazdy na rolkach. W inwestycji znajdą się dwie siłownie – jedna plenerowa, a druga w jednym z budynków oraz miejsca do uprawiania jogi – tłumaczy Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home.

– Z optymizmem patrzymy na najbliższe miesiące. Będziemy kontynuować realizację naszych inwestycji zarówno w Poznaniu, powiecie poznańskim, Wielkopolsce, jak i na terenie Zielonej Góry. Konsekwentnie dbamy również o zwiększanie się naszego banku ziemi, a tym samym planujemy wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów. W kontekście samych inwestycji klienci większą uwagę zaczęli zwracać na powierzchnie oferowanych lokali, ale także najbliższe otoczenie inwestycji, które powinno gwarantować komfort zamieszkiwania. Istotne są także takie dodatki, jak: winda, komórka lokatorska, plac zabaw, ale również zaaranżowana na osiedlu np. przestrzeń pełna zieleni. Dużego znaczenia nabrały działania służące ochronie środowiska, w tym między innymi rozwiązania energooszczędne. Konsekwentnie na naszych osiedlach montujemy panele fotowoltaiczne, które mogą zaspokoić zapotrzebowanie na prąd, na przykład w klatkach schodowych czy przy oświetleniu terenów zielonych wspólnoty. To jeden z naszych priorytetów na najbliższy rok, ale też kolejne lata. – dodaje Lucyna Jarczyńska, dyrektor sprzedaży i marketingu AGROBEX.

Zwiększony popyt i zainteresowanie nieruchomościami, większa dostępność finansowania, nowe preferencje poszukujących to wszystko wpływa finalnie na kształt produktów dostępnych na rynku nieruchomości.

Wysokie zainteresowanie nieruchomościami, większa dostępność finansowania, nowe preferencje poszukujących – to wszystko wpływa na kształt produktów dostępnych na rynku nieruchomości. 

Idea smart living, coraz szersze możliwości, jakie daje IOT, wzrost świadomości i dbałość o ochronę środowiska naturalnego to elementy wpływające na kształt osiedli i mieszkań. Nowe preferencje poszukujących, które zrodziły się na skutek pandemii, nie wpłynęły na zmianę trendów i kierunków, w których rozwija się rynek nowych nieruchomości.

Trudno przewidzieć, jak dalej ułoży się sytuacja na rynku nieruchomości, trzeba jednak przyznać, iż pomimo zawirowań i niepewności, jakie przyniósł nam 2020 r., sektor mieszkań, domów i działek na sprzedaż na początku 2021 r. ma się bardzo dobrze. Pandemia pomimo początkowych trudności, jakie przyniosła, nie zachwiała rynkiem. Można śmiało stwierdzić, że jego pewne segmenty zostały wzmocnione. Pozostaje tylko pytanie o podaż, czy ta nadąży za popytem.

Źródła:

¹ https://www.bosbank.pl/__data/assets/pdf_file/0023/33809/BOSBank_Deweloperzy_2021.02.pdf

² Raport  o stanie mieszkalnictwa w Polsce (https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-technologia/raport-o-stanie-mieszkalnictwa)

³ https://www.nik.gov.pl/plik/id,22542,vp,25227.pdf

Karolina Kłujszo - Zarządza zespołem managerów i specjalistów w Nieruchomosci-online.pl, priorytetyzuje i współtworzy projekty związane z rozwojem i marketingiem produktu. Skupia się na znajdowaniu rozwiązań, nie przeszkód. Stawia na samodzielność, która buduje zaangażowanie i odpowiedzialność.