Według ogólnej definicji podnajem to oddanie przedmiotu najmu w użytkowanie innej osobie. W przypadku lokalu mieszkalnego polega na tym, że najpierw wynajmujemy od kogoś mieszkanie, a potem odpłatnie udostępniamy je (w całości lub poszczególne pokoje) innym osobom.

Podnajem mieszkania jako sposób na zarabianie

Podnajem bywa wykorzystywany jako sposób zarobkowania. Najemca zarabia wtedy na różnicy między czynszem najmu, który sam płaci, a czynszem, który dostaje od podnajmujących. Z tej formy chętnie korzystają osoby, które z jakichś powodów nie dysponują własną nieruchomością pod wynajem i nie zamierzają w nią zainwestować – np. nie mają dość gotówki lub nie chcą brać kredytu hipotecznego.

Nie trzeba więc ponosić większych nakładów finansowych, ale trzeba się nieźle znać na rynku nieruchomości oraz kwestiach prawnych i podatkowych. Trzeba też umieć rozmawiać z podnajemcami, weryfikować ich wiarygodność i egzekwować od nich zobowiązania. W interesie podnajmującego jest też zwiększenie atrakcyjności lokalu, które przekłada się na wyższe zyski z czynszu. W tym celu podnajmujący nieraz decydują się na odświeżenie mieszkania, na zmianę jego wyposażenia lub na home staging, czyli atrakcyjną aranżację i prezentację podkreślającą atuty nieruchomości.

Czym różni się podnajem od najmu?

Zacznijmy od zasobów finansowych i lokalowych. Aby zająć się wynajmem, trzeba już na starcie dysponować mieszkaniem bądź funduszami na jego zakup. Podnajem nie wymaga ponoszenia dużych kosztów, choć czasem potrzebny jest remont mieszkania bądź jego doposażenie. Można jednak wynegocjować z właścicielem partycypację w kosztach, np. ulgę w czynszu.

Kolejna różnica dotyczy formalności i podatków. Ktoś, kto chce zarabiać na podnajmie, powinien zarejestrować działalność gospodarczą, także ze względu na to, że opodatkowanie jest bardziej skomplikowane niż przy zwykłym wynajmie. Natomiast jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania prywatnego, możemy je wynajmować jako osoba fizyczna (najem prywatny).

Następna różnica to zakres obowiązków właściciela lokalu. W przypadku najmu to zwykle właściciel zajmuje się sprawami formalnymi, opłatami i opieką nad mieszkaniem. Nawet jeśli niektóre z tych kwestii powierzy firmie zarządzającej najmem, nadal podejmuje kluczowe decyzje (np. co do wyboru najemców). Natomiast w przypadku podnajmu obowiązki związane z jego obsługą przechodzą na najemcę.

Jeśli chodzi o ciągłość zarobków, najemca zarabiający na podnajmie z reguły gwarantuje właścicielowi stały czynsz, nawet w okresach, gdy mieszkanie stoi puste. Z kolei zarządzanie przeważnie obejmuje tylko czas faktycznego najmu. Można jednak natknąć się na oferty zarządzania najmem z gwarancją czynszu – dlatego nie zawsze można pod tym względem wyraźnie rozgraniczyć między nim a podnajmem.

Zgoda wynajmującego jest niezbędna

Aby można było podnajmować lokal bądź jego część, właściciel tegoż musi wyrazić zgodę. Powinna ona być na piśmie – albo zawarta w umowie, albo sporządzona jako osobne oświadczenie. Umowa ustna nie jest zalecana, gdyż może być trudno ją wyegzekwować.

Podnajem bez zgody właściciela grozi wypowiedzeniem umowy najmu (z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem – na koniec miesiąca kalendarzowego). Właściciel ma do tego prawo na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak przekonać wynajmującego, by się zgodził na podnajem? Warto przedstawić mu argumenty wskazujące, że taki układ będzie dla niego korzystny – właściciel będzie czerpał zyski z najmu, a zarazem nie będzie musiał poświęcać czasu na jego obsługę. Najemca może np. zaproponować, że:

• znajdzie lokatorów i zaprezentuje im mieszkanie;
• zagwarantuje najem lokalu na dłużej, bez przestojów;
• zajmie się odświeżeniem mieszkania, wymianą zużytych mebli na nowsze, organizacją napraw, remontów czy sprzątania; w zamian za to może wynegocjować, że właściciel będzie partycypował w kosztach;
• wpłaci kaucję i wyegzekwuje ją od podnajemców.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.