Wszyscy chcielibyśmy wiedzieć, jaka będzie przyszłość. Jeśli nie cała, to choćby jej wycinek, który pozwoliłby lepiej zaplanować biznesową strategię. To jednak nie nastąpi, co w odniesieniu do rynku nieruchomości spowodowane jest wciąż trwającą pandemią i jej konsekwencjami, których nawet w krótkim terminie przewidzieć nie jesteśmy w stanie.

Medialną przestrzeń co rusz zalewa fala spekulacji podsycających emocje. „Jesienią przyjdzie druga fala pandemii”, „Czeka nas krach na rynku nieruchomości” – to jedna strona medalu. „Wszystko wraca do normy”, „Widzimy już daleko idące ożywienie w interesie, pandemia opanowana” – to druga. Której wersji wierzyć?

Żadnej. Bo w praktyce dziś nie jesteśmy w stanie powiedzieć, z czym będziemy musieli zmierzyć się za kilka czy kilkanaście tygodni. Co w takim razie możemy zrobić? Przede wszystkim zachować spokój, otwarte umysły, podchodzić elastycznie do prowadzenia biznesu, nie bać się nowych rozwiązań i przynajmniej w teorii rysować różne scenariusze, aby zminimalizować efekt zaskoczenia w najbliższej przyszłości.

Jak w końcu jest z tą gospodarką?

Dane makro spływające na rynek są na pewno istotnym punktem odniesienia, który powinniśmy brać pod uwagę w kontekście rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że efekty zarówno pozytywne, jak i negatywne, pojawiają się w tym sektorze z opóźnieniem. Niezależnie jednak od czasu reakcji, dane dotyczące np. PKB czy bezrobocia są istotnym czynnikiem, który nie pozostanie bez wpływu przede wszystkim na nieruchomościowy popyt.

Według danych opublikowanych z początkiem lipca przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej szacowana stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła w końcu czerwca 6,1 proc. To o 0,1 pkt. proc. więcej niż w maju br. Liczba bezrobotnych wzrosła natomiast o 15,4 tys. – do 1 mln 27,1 tys. osób.

Rzeczywiście, biorąc pod uwagę sytuacje w wielu innych europejskich krajach, Polska na tym tle wypada całkiem nieźle. Pamiętajmy jednak, że z jednej strony jest to efekt silnego wsparcia rządu (na 9.07.2020 r. to ok. 109 mld zł przeznaczonych na ochronę ok. 5 mln miejsc pracy). Z drugiej, bardzo wiele osób wciąż zapewne się jeszcze nie zarejestrowało w urzędach pracy, ratując się oszczędnościami, korzystając z programów pomocowych czy innych form wsparcia.

Dziś jest jeszcze zbyt wcześnie, żeby można było stawiać jednoznaczne tezy, że sytuacja na rynku pracy została opanowana. Będzie to dopiero możliwe za kilka miesięcy, przy jednoczesnym warunku braku drugiej fali pandemii, kolejnych ograniczeń czy nawet częściowego lockdownu.

Dane dotyczące PKB czy bezrobocia są istotnym czynnikiem, który nie pozostanie bez wpływu na popyt na rynku nieruchomości. 

Spekulacje wokół PKB

– Ekonomiczne skutki środków izolacji są poważniejsze niż początkowo przewidywaliśmy – informuje w komunikacie Komisja Europejska. Niestety, najnowsze prognozy z początku lipca zakładają mocniejszy niż się do tej pory zakładano spadek PKB w UE. Gorsza perspektywa dotyczy również Polski, co prawda znów wypadamy na europejskim tle przynajmniej dobrze, ale…

Komisja Europejska szacuje, że gospodarka całej UE skurczy się o 8,3 proc. w 2020 roku. i o 5,8 proc. w 2021. Dane na ten rok są o blisko 1 pkt proc. gorsze niż wiosenne prognozy. W odniesieniu do Polski korekta jest nieco mniejsza i zakłada spadki PKB o 4,6 proc. i różnica w porównaniu z poprzednią prognozą jest „tylko” o 0,3 proc. gorsza. Znów należy jednak pamiętać, że są to szacunki, które podlegają korekcie, a ze skutkami pandemii mamy do czynienia przez cały czas i mieć jeszcze będziemy długo. W jakim stopniu wszystko to wpłynie na rynek nieruchomości?

Jest ten kryzys, czy go nie ma?

Wszystko zależy od przyjętego punktu widzenia. Jeśli analizie poddamy dane za pierwszy kwartał 2020, to oczywiście o żadnym kryzysie mowy być nie może. Według opublikowanego na początku lipca raportu NBP, pandemia wpłynęła na aktywność klientów na rynku mieszkaniowym, nie znalazło to jednak odzwierciedlenia przede wszystkim w cenach nieruchomości.

Według danych zebranych przez NBP, nie obserwowano wpływu pandemii na kierunek zmian poziomu cen. Nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań zarówno na rynkach pierwotnych, jak i na rynkach wtórnych. Ceny w 6 miastach wzrosły o ok. 1,9% kw./kw. oraz o 14,2% r/r, w 10 miastach o 2,9% kw./kw. oraz 13,3% r./r., a w Warszawie o 2,9% kw./kw. oraz o 12,1% r./r. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen – czytamy w raporcie.

Pandemia wpłynęła na aktywność klientów na rynku mieszkaniowym, nie znalazło to jednak odzwierciedlenia w cenach nieruchomości.

Kryzysu nie widać było również w wysokości zawieranych umów kredytowych. Pamiętajmy jednak, że to dane wyłącznie za I kw. 2020, pod koniec którego pandemia tak naprawdę dopiero w Polsce wybuchła. Jej poważniejsze efekty powinny być widoczne dopiero w danych za II i III kwartał.

Wartość nowych umów dot. kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 14,9 mld zł, tj. była wyższa o ok. 2,1 mld zł (17,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 3,0 mld zł (6,1%) względem I kw. 2019 r. Według danych NBP w końcu marca 2020 r. stan kredytu mieszkaniowego wyniósł 460,1 mld zł, tj. był wyższy o 16,9 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz wyższy o 39,4 mld zł względem końca marca 2019 r. (wzrost r./r. o 9,4%, podczas gdy w 2019 r. wzrost wyniósł 7,1%) – pisze w raporcie Narodowy Bank Polski.

Najważniejszą informację w odniesieniu do możliwego dalszego rozwoju sytuacji możemy jednak przeczytać dalej, co może być zwiastunem istotnej zmiany rynkowej koniunktury.

Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują na zaostrzenie kryteriów oraz większości warunków udzielania kredytów. Banki odnotowały umiarkowany wzrost popytu (na poziomie średnim z ostatnich dwóch lat). W II kwartale 2020 r. banki przewidują znaczne zaostrzenie polityki kredytowej oraz bardzo silny spadek popytu.

Światło w tunelu

Portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził pod koniec czerwca drugą edycję badania wśród pośredników, którzy odpowiadali na pytania dotyczące sytuacji na rynku, nastrojów wśród klientów i perspektyw dalszego rozwoju sytuacji. Niektóre odpowiedzi pozwalają patrzeć w przyszłość z umiarkowanym optymizmem. Pamiętamy jednak, że wciąż są to szacunki i prognozy, które zakładają powolne ustawanie pandemii oraz brak kolejnych poważniejszych perturbacji gospodarczych.

Przeszło 63 proc. badanych uważa, że w obszarze mieszkaniowym kondycja rynku pozostanie bez zmian lub będzie się poprawiać (odpowiednio 41,6 proc. i 21,9 proc.). 36,5 proc. ankietowanych przewiduje jednak pogorszenie się sytuacji.

Jeszcze lepsze prognozy ankietowani mieli dla sektora domów – w tym przypadku 42 proc. pośredników spodziewa się stabilizacji, 33,3 proc. natomiast poprawy. Co czwarty ankietowany ocenia, że domy sprzedawać się będą gorzej niż miało to miejsce w ostatnich miesiącach.

Niestety w nieco gorszym świetle rysuje się przyszłość najmu krótkoterminowego –  67 proc. badanych spodziewa się pogorszenia sytuacji. Jeszcze gorzej według ankietowanych będzie w sektorze biur i lokali komercyjnych, gdzie pogorszenia się koniunktury spodziewa się odpowiednio 75 oraz 71,8 proc. badanych.

Czy sprawdzą się prognozy pośredników, którzy mają bliski kontakt praktycznie z wszystkimi uczestnikami rynku?

Pozostaje wierzyć, że rzeczywiście sytuacja nie tylko w sektorze nieruchomości, ale i całej gospodarce będzie się sukcesywnie stabilizować. Co nie zmienia faktu, że warto postępować zgodnie z zasadą Benjamina Disraeliego, byłego premiera Wielkiej Brytanii z początku XIX wieku, który mawiał: „Hope for the best, prepare for the worst”. Co w dość swobodnym tłumaczeniu oznacza: „Myśl pozytywnie i licz, że wszystko będzie w porządku, ale bądź przygotowany na najgorsze”. Podobnie mawiał swego czasu Stanisław Lem: „Trzeba być dobrej myśli, bo po co być złej”.

Szymon Matuszyński - Doradca w zakresie komunikacji, strategii rozwoju organizacji oraz produktu, specjalista ds. public relations i relacji inwestorskich. Absolwent studiów MBA. Autor wielu artykułów i analiz publikowanych w branżowych mediach, m.in. w Bankier.pl, „Dzienniku Gazecie Prawnej”, „Wprost” czy w portalu POLITYKI. Współpracował bądź współpracuje z przedstawicielami sektora nieruchomości: Vantage Development, Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Scandi Home, a od grudnia 2019 również z portalem Nieruchomosci-online.pl.