Rok 2022 upłynął pod znakiem niepewnej sytuacji gospodarczej, która doprowadziła do wyhamowania koniunktury budownictwa mieszkaniowego i spadku dostępności kredytów. Wskutek spadku popytu sprzedano mniej nowych mieszkań. Jeśli chodzi o ceny, nadal notowano wzrosty.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie były wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2022 r.?

• Jaka była podaż nowych mieszkań w największych miastach?

• Jak sprzedawały się nowe mieszkania?

• Jak kształtowały się ceny nowych mieszkań?

• Jaka była sytuacja na rynku kredytów hipotecznych?

• Co prognozują eksperci na rok 2023?

Budownictwo mieszkaniowe – widać spowolnienie

Według danych GUS w ciągu 2022 r. oddano do użytkowania o 1,7 proc. mieszkań więcej niż w ciągu 2021 r. Jest to spowolnienie w stosunku do lat poprzednich. Przykładowo, w 2021 r. oddano o 6,3 proc. mieszkań więcej niż w 2020 r., natomiast w 2020 r. o 7 proc. więcej w stosunku do roku poprzedzającego.

Jak przedstawiają się szczegółowe dane? Jeśli chodzi o mieszkania oddane do użytkowania, GUS podaje, że łączna ich liczba w minionym roku wyniosła 238,6 tys. Tak wygląda ich podział pod względem form budownictwa:

• deweloperzy oddali 143,8 tys. mieszkań (wzrost o 1,3 proc.);
• inwestorzy indywidualni – 91 tys. mieszkań (wzrost o 3,2 proc.);
• pozostałe formy (komunalna, zakładowa, społeczna czynszowa, spółdzielcza) – 3,8 tys. mieszkań (rok wcześniej – 4,6 tys.).

W raporcie GUS widać również, że liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia lub które zgłoszono z projektem budowlanym, wyniosła w 2022 r. łącznie 297,4 tys., czyli o 12,8 proc. mniej rok do roku. Pod względem form budownictwa dane przedstawiają się następująco:

• deweloperzy – 203 tys. mieszkań (mniej o 4,9 proc.);
• inwestorzy indywidualni – 89,5 tys. mieszkań (mniej o 27,2 proc.);
• pozostałe formy budownictwa – 4,9 tys. mieszkań (4,6 tys. rok wcześniej).

Jeśli chodzi o mieszkania w budowie, łącznie w 2022 r. odnotowano ich 200,3 tys., co oznacza spadek o 27,8 proc. w stosunku do roku 2021. Na tę liczbę składały się mieszkania budowane:

• przez deweloperów – 115,3 tys. (o 30,7 proc. mniej);
• przez inwestorów indywidualnych – 82,2 tys. (o 22,5 proc. mniej);
• w ramach pozostałych form budownictwa – 2,9 tys. (w 2021 r. – 5,1 tys.).

Widać więc, że choć liczba nowych mieszkań oddanych do użytku była znowu wyższa niż rok wcześniej, wzrost ten był nieznaczny, a budownictwo mieszkaniowe wyraźnie zwolniło. Można zaobserwować kontynuację spadku wskaźnika koniunktury budownictwa mieszkaniowego, czyli różnicy między liczbą mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku. Oznacza to również mniejszą podaż nowych mieszkań w niedalekiej przyszłości.

Dane z raportu PKO BP „Deweloperzy mieszkaniowi: rynek szuka nowego punktu równowagi” wskazują, że jeśli chodzi o mieszkania deweloperskie, najwięcej (59 proc. wszystkich) oddano do użytku w miastach. Podkreślono jednak, że utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów w powiatach ziemskich niedaleko dużych miast i w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Wynika on z faktu, że w lokalizacjach poza dużymi miastami grunty są łatwiej dostępne, a ceny niższe.

Nowe mieszkania na sprzedaż

Rekordowa podaż nowych mieszkań w II kwartale

Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2022 r.” analizujący sytuację na sześciu największych rynkach w Polsce (w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu) wskazuje, że w całym 2022 r. wprowadzono do sprzedaży ponad 49 tys. nowych mieszkań na wymienionych rynkach.

Zarówno wspomniany raport JLL, jak i raport PKO BP „Rynek Mieszkaniowy 4q22” odnotowują rekordowy wzrost podaży w II kwartale 2022 r. Wynikał on z trzech istotnych czynników:

• oddano wówczas do użytkowania mieszkania, których budowa rozpoczęła się 2-3 lata wcześniej, jeszcze w czasie boomu;
• deweloperzy chcieli zdążyć z wprowadzaniem mieszkań na rynek przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, by móc sprzedawać lokale na dotychczasowych zasadach; jednak w kolejnych miesiącach część z tych mieszkań znowu została wycofana;
• częstsze były zwroty z umów rezerwacyjnych.

Niższa sprzedaż, przede wszystkim za gotówkę

Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce IV kwartał 2022 r.” wskazuje, że w całym 2022 r. na wspomnianych wcześniej sześciu największych rynkach w Polsce odnotowano wyraźny spadek liczby sprzedanych nowych mieszkań w porównaniu z rokiem 2021 – było ich ok. 35 tys., czyli o prawie połowę mniej. Warto jednak zauważyć, że w IV kwartale 2022 r. odnotowano wzrost sprzedaży o 29 proc. w porównaniu z III kwartałem.

Spadek sprzedaży był konsekwencją obniżonego popytu, a ten z kolei wynikał przede wszystkim z utrudnień na rynku kredytów hipotecznych. W ciągu minionego roku stopy procentowe wzrosły do poziomu nienotowanego od lat 90., a kryteria oceny zdolności kredytowej zostały znacząco zaostrzone. W raporcie wskazano, że w 2022 r. kupowano mieszkania przede wszystkim za gotówkę – były to głównie małe lokale i droższe apartamenty w dobrych lokalizacjach.

W analizie PKO BP „Deweloperzy mieszkaniowi: rynek szuka nowego punktu równowagi” wskazano jednak, że w 2022 r. duże firmy deweloperskie (zatrudniające powyżej 49 osób) zanotowały dobre wyniki finansowe. Widać co prawda spadek rok do roku, ale warto podkreślić, że rok 2021 był rekordowy. W 2022 r. było natomiast lepiej w porównaniu do roku 2020 czy nawet 2019. Nieco gorzej radzili sobie mniejsi deweloperzy, dla których wyzwaniem były malejące przychody i wysokie koszty.

Ceny – nadal wzrosty

We wspomnianym już raporcie JLL we wszystkich omawianych miastach stwierdzono wzrosty cen ofertowych nowych mieszkań w skali całego roku. Najwyższy wzrost cen wśród analizowanych rynków odnotowano we Wrocławiu (o 22 proc.) i Krakowie o 18,6 proc.). Jak zaznaczono w raporcie, wysokie ceny wynikały w znacznym stopniu ze struktury jakościowo-cenowej – oddano do sprzedaży wiele mieszkań w droższych inwestycjach.

Według raportu PKO BP „Monitoring cen mieszkań 4q22” średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w 6 największych miastach wzrosła o 4,7 proc. rok do roku, a w pozostałych 10 miastach wojewódzkich odnotowano wzrost o 8,5 proc. r/r. Natomiast średnia całkowita kwota transakcji na rynku pierwotnym w 2022 r. wzrosła o 9,7 proc. r/r.

Mniej nowych kredytów

Z danych BIK wynika, że wartość sprzedanych kredytów mieszkaniowych w grudniu 2022 r. wykazała spadek rok do roku o 72,6 proc. Natomiast w skali całego roku łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o niemal połowę (49,1 proc.).

Z kolei raport AMRON-SARFiN 4/2022 wskazuje, że w ciągu 2022 r. w porównaniu do 2021 r. liczba nowo zawartych umów kredytowych spadła o 50,75%. Średnia wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego po raz pierwszy od 2012 r. zanotowała spadek – z 353 tys. zł w I kwartale 2022 r. do 325 tys. zł pod koniec 2022 r. Z kolei wartość Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 (wskazującego dostępność mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka) obniżyła się aż o 58,85 pkt.

Jako przyczynę powyższych zjawisk wskazano obniżenie zdolności kredytowej Polaków wskutek inflacji, wysokich stóp procentowych i rosnących kosztów życia. Znaczenie miała też ogólnie niepewna sytuacja gospodarcza i polityczna, która sprawiła, że Polacy wahali się przed braniem na siebie większych zobowiązań finansowych. Widać to m.in. po wartościach obliczanego przez GUS bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej, czyli BWUK (wartości dodatnie wskazują na optymizm, ujemne na pesymizm). W 2022 r. utrzymywał się on na niskim poziomie.  W marcu zanotował duży spadek (-39,0 w porównaniu do -27,7 w lutym), a najniższy był w październiku (-45,5). Od listopada widać było wzrost wskaźnika, ale powolny.

Perspektywy na przyszłość – co mówią eksperci?

Eksperci z branży nieruchomości wskazują, że w sytuacji obecnego zastoju na rynku pierwotnym osoby poszukujące mieszkań coraz częściej skłaniają się ku rynkowi wtórnemu. Łukasz Gilis, współwłaściciel biura RE/MAX Family w Milanówku, w trakcie debaty „Kupno i sprzedaż w czasie zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.” zasygnalizował, że w sytuacji, gdy na rynku pierwotnym jest niewiele nowych inwestycji, poszukujący interesują się rynkiem wtórnym, także dlatego, że właściciele nieruchomości są bardziej otwarci na negocjacje cenowe niż deweloperzy, którzy ponoszą określone koszty budowy. W badaniu nastrojów rynkowych INPON po IV kwartale 2022 r. wśród wypowiedzi ankietowanych pośredników pojawiły się stwierdzenia, że rynek pierwotny dotychczas był skierowany głównie do klientów z kredytem. Jednak w sytuacji, gdy kredyty są trudniej dostępne, rynek wtórny stał się bardziej konkurencyjny.

Kiedy popyt na nowe mieszkania może wzrosnąć? Wiele wskazuje na to, że nie jest to kwestia najbliższego kwartału ani nawet pierwszego półrocza 2023 r. Aby mieszkania, także z rynku pierwotnego, lepiej się sprzedawały, finansowanie zakupu nieruchomości musiałoby być łatwiejsze, a zatem kredyty musiałyby być bardziej dostępne. Ułatwieniem dla niektórych kredytobiorców jest z pewnością złagodzenie rekomendacji KNF dotyczącej obliczania zdolności kredytowej, a także lekki spadek wskaźnika WIBOR. Jednak, aby popyt się odbudował, oprocentowanie kredytów musiałoby być niższe. Podkreślił to dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich, w swojej wypowiedzi dla Nieruchomosci-online.pl:

Obecnie cena kredytu o stopie zmiennej wynosi ok. 9% Jeśli wskutek spadku WIBOR czy zastąpienia wskaźnika WIBOR przez WIRON oprocentowanie spadnie do poziomu co najmniej 6%, wrócimy na ścieżkę wzrostu akcji kredytowej. Zwłaszcza gdy dla kredytu o okresowo stałej stopie można będzie zastosować bufor ostrożnościowy w wysokości nie 5 pp.,  a 2,5 pp. Zakładam jednak, że nie wcześniej niż w IV kwartale 2023.

Jacek Furga
prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich

Analitycy PKO BP w raporcie „Monitoring cen mieszkań 4Q22” prognozują, że w niedalekiej przyszłości można spodziewać się odbudowywania się siły nabywczej na rynku mieszkaniowym wskutek takich czynników jak:

• spadek stóp procentowych;
• poprawa relacji dochodów do cen mieszkań;
• przyrost bankowych depozytów terminowych, z których środki mogą zasilić rynek mieszkaniowy, gdy poprawi się koniunktura;
• wejście w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% w II połowie w 2023 r.; jeśli zostanie on zrealizowany zgodnie z założeniami, może być bodźcem dla rynku, choć z drugiej strony w raporcie zaznaczono, że wielu kredytobiorców może z tego względu wstrzymywać się z zakupem w I półroczu.

Ponowny wzrost popytu nie musi być jednoznaczny z powrotem do wzrostu cen. Analitycy zakładają kontynuację niewielkich korekt cen mieszkań wskutek dużej oferty na rynku.

Jeśli chodzi o podaż nowych mieszkań, jak wspomniano, spadek liczby mieszkań w budowie wskazuje, że w najbliższych miesiącach będzie ona niższa. Deweloperzy ograniczają nowe projekty, by dostosować podaż do popytu i utrzymać ceny mieszkań. Jednak według raportu „Deweloperzy mieszkaniowi: rynek szuka nowego punktu równowagi” niektóre istotne ograniczenia podażowe maleją, np. notuje się hamowanie wzrostu cen materiałów budowlanych i gruntów oraz kosztów budowy.

Źródła danych: AMRON-SARFiN, BIK, GUS, JLL, Nieruchomosci-online.pl, PKO BP

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.