Jak można było przeczytać w poprzednim numerze magazynu „ESTATE”, najczarniejsze sny właściciela lokalu to te, w których najemca nie płaci czynszu, niszczy lokal i nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy.

Mam wrażenie, że te sny stają się jeszcze czarniejsze, jeśli w roli najemcy pojawia się obcokrajowiec. Pracując jako tłumacz w punkcie recepcyjnym dla uchodźców, wielokrotnie byłam proszona o pomoc w rozmowach telefonicznych z osobami oferującymi mieszkania na wynajem. Ze wszystkich tych rozmów płynął jeden wniosek: strach przed wynajmem lokali Ukraińcom był powszechny. Czy rzeczywiście taki najem jest bardziej ryzykowny, a możliwości zabezpieczenia interesu wynajmującego mniej skuteczne? Oczywiście, że nie.

Pod względem formalnym nie ma odrębnych uwarunkowań prawnych dotyczących wynajmu mieszkań cudzoziemcom. Warto też pamiętać, że Ustawa z dnia 12.03.2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa złagodziła pewne wymagania lub wyłączyła stosowanie niektórych przepisów w przypadku najmu lub użyczenia lokalu w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Ukraińcom, aby obawy wynajmujących wyeliminować.

Nie ma, obiektywnie rzecz biorąc, przesłanek do uznania wynajmu mieszkań obcokrajowcom za bardziej ryzykowny niż Polakom. Nieuczciwym najemcą może okazać się każdy, a istniejące metody zabezpieczania się przed takimi sytuacjami dotyczą w równym stopniu naszych rodaków i cudzoziemców. W niniejszym artykule skupię się na ubezpieczeniu jako narzędziu minimalizacji ryzyka związanego z najmem i od razu zaznaczę, że z takiego ubezpieczenia najemca obcokrajowiec może korzystać w takim samym zakresie jak najemca Polak. Jedynym ograniczeniem przy zakupie polisy może być wymóg posiadania numeru PESEL, choć akurat w przypadku Ukraińców, którzy są najliczniejszą grupą zagranicznych najemców, problem braku numeru PESEL nie występuje. Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy przyznała im szereg uprawnień uzależnionych od uzyskania tego numeru, jego posiadanie jest więc powszechne.

Rozwiązanie ubezpieczeniowe dla właściciela

Optymalnym rozwiązaniem ubezpieczeniowym jest równoległe zawarcie dwóch umów ubezpieczenia – osobno dla wynajmującego i dla najemcy. Choć obie polisy będą odnosiły się do tej samej nieruchomości, powinny być skonstruowane w odmienny sposób: obejmować inne składniki mienia i inny zakres odpowiedzialności cywilnej. Każda ze stron umowy najmu powinna zadbać o zabezpieczenie innych ryzyk.

Właściciel ubezpiecza mury lokalu i jego elementy stałe (parkiety, glazurę, okna, drzwi, schody, powłoki malarskie, podwieszane sufity, armaturę łazienkową, zabudowę kuchenną z zamontowanym sprzętem AGD, instalacje wraz z osprzętem itp.). Jeśli oddaje do dyspozycji najemcy mieszkanie z wyposażeniem, ubezpieczyć powinien również ruchomości domowe. Ubezpieczenie powinno obejmować głównie żywioły (pożar, zalanie), a w przypadku ruchomości istotne stają się również ryzyka kradzieżowe. Zakres ochrony objąć może również przepięcia, przedmioty szklane od stłuczenia (szyby, zabudowane lustra, płyty indukcyjne), dewastację i wandalizm oraz pakiety domowego assistance z szerokim wachlarzem usług naprawczych. Mając taką polisę, właściciel zabezpiecza swoją własność na wypadek zdarzeń losowych (niezależnych również od najemcy).

Ubezpieczenie trzeba koniecznie rozszerzyć o klauzulę OC wynajmującego, ponieważ ubezpieczenie OC w życiu prywatnym może nie obejmować odpowiedzialności za szkody wyrządzone w związku z wynajmem nieruchomości. A przecież właściciel ponosi odpowiedzialność, jeśli szkoda w mieniu należącym do najemcy, do sąsiada czy w częściach wspólnych budynku zaistnieje z jego winy, np. z powodu braku wymaganych przeglądów i konserwacji. Cena klauzuli jest niewielka, w granicach kilkudziesięciu złotych rocznie.

Wynajmujący może pomyśleć o uzupełnieniu ochrony o pakiet ochrony prawnej, który zapewni pokrycie kosztów ochrony prawnej poniesionych w związku z dochodzeniem własnych roszczeń odszkodowawczych (np. wobec najemcy, który nie płaci czynszu, nie chce się wyprowadzić mimo zakończenia umowy najmu lub wobec niedochowującej ustalonych terminów firmy budowlanej, której zlecono remont zniszczonego przez najemcę lokalu). Wśród tych kosztów znajdują się m.in. koszty wynagrodzenia prawnika, koszty opinii prawnych i koszty sądowe.

Ciekawym i stosunkowo nowym rozwiązaniem promowanym przez jednego z ubezpieczycieli jest ubezpieczenie przerwy w opłacaniu czynszu i przerwy w wynajmie. Pierwsze z nich chroni w sytuacji, gdy najemca przez trzy miesiące nie zapłaci czynszu (ubezpieczyciel wypłaci równowartość trzech czynszów, nie więcej niż 9000 zł). Drugie zapewnia rekompensatę (również do wysokości trzykrotności czynszu, nie więcej niż 9000 zł) w sytuacji, gdy po zdarzeniu losowym objętym polisą mieszkanie będzie uszkodzone lub zniszczone w stopniu uniemożliwiającym dalsze zamieszkanie przez najemcę, a zatem wynajmujący utraci możliwość zarobku. Ubezpieczyciel nawiązał współpracę z polsko-brytyjskim start-upem, który wzorem rozwiniętych rynków europejskich oferuje usługę weryfikacji tożsamości i zdolności płatniczej najemców. W przypadku zakupu ubezpieczenia przez wynajmujących korzystających z tej usługi cena ubezpieczenia spada.

fot. Liza Summer / pexels.com

Ubezpieczenie po stronie najemcy

Wynajmujący poza zabezpieczeniem samego mienia, które oddaje w najem, oraz swojej odpowiedzialności cywilnej powinien zadbać o uniknięcie konsekwencji finansowych szkód wyrządzonych z winy najemcy. W tym celu powinien zobowiązać go do zawarcia umowy ubezpieczenia OC najemcy na cały okres umowy najmu i wskazać oczekiwaną sumę gwarancyjną. Istnieje bowiem ryzyko, że sam najemca albo nie będzie zainteresowany zakupem ubezpieczenia (dodatkowym wydatkiem), albo nie będzie miał świadomości, że takie ubezpieczenie mógłby kupić i zyskać ochronę własnych interesów. Cena ubezpieczenia w stosunku do potencjalnych strat, jakie najemca może wyrządzić i do pokrycia których może zostać zobowiązany, jest symboliczna – oscyluje w okolicy 40–60 zł rocznie dla 50 000 zł sumy.

Co niezwykle istotne, należy zobowiązać najemcę do przekazania kopii polisy. Po pierwsze, najemca musi w ten sposób wykazać, że polisę kupił, po drugie wynajmujący zyska możliwość weryfikacji, czy zawarto umowę we właściwym zakresie. Często najemcy mylą ubezpieczenie mieszkania z ubezpieczeniem OC, dlatego dobrze jest sprawdzić, czy polisa potwierdza ochronę w oczekiwanym zakresie. Wynajmujący powinien domagać się również potwierdzenia opłacenia składki. To gwarantuje, że zakład ubezpieczeń nie wypowie nieopłaconej umowy ubezpieczenia. W umowie najmu warto również zamieścić zapis, że w razie niewykupienia polisy najemca zobowiązuje się do pokrycia wszelkich szkód, które z jego winy powstaną w mieniu należącym do wynajmującego.

Przyjrzyjmy się teraz bliżej ubezpieczeniu, jakie powinien kupić najemca.

Przede wszystkim – z punktu widzenia wynajmującego – jest to OC najemcy. Ubezpieczenie zapewnia pokrycie szkód wyrządzonych z nieumyślnej winy najemcy oraz jego zwierząt, dzieci czy zatrudnionej opiekunki do dziecka. Zapewnia wypłatę odszkodowania w razie uszkodzenia czy zniszczenia mienia należącego do wynajmującego (mury, elementy stałe, wyposażenie) lub osób trzecich (sąsiadów, wspólnoty mieszkaniowej). Do najczęstszych sytuacji, w których uruchamiana jest wypłata odszkodowania w ramach OC najemcy, zaliczamy: zalanie przez niesprawną pralkę, pożar w wyniku niewyłączonego żelazka, kradzież przez otwarte okno czy uszkodzenie klatki schodowej podczas wnoszenia mebli do mieszkania.

Z punktu widzenia najemcy istotne jest ubezpieczenie jego mienia ruchomego, które przechowuje w lokalu, a gdy przeprowadził remont na swój koszt, również i poniesionych przez niego tzw. nakładów inwestycyjnych.

Pakiety ubezpieczeń dla najemców są bardzo szerokie. Chronią mienie należące do najemcy zarówno od żywiołów (pożar, zalanie, przepięcia), jak i ryzyk kradzieżowych. Najemca może uzyskać też pomoc fachowców w razie awarii (w ramach pakietu assistance) oraz pomoc prawną w razie problemów z wynajmem.

Polisa najemcy, chroniąca jego majątek i jego odpowiedzialność, jest równocześnie doskonałym uzupełnieniem ubezpieczenia wynajmującego, a przy okazji też kaucji. Kwota kaucji często okazuje się przecież dalece nieadekwatna do rozmiaru poczynionych przez najemcę zniszczeń. Jeśli wynajmujący obawia się, że najemca kupi polisę z niewłaściwym zakresem ochrony (czy to z chęci zaoszczędzenia na składce, czy to z niewiedzy, a w przypadku obcokrajowca również i bariery językowej), może ubezpieczenie dla najemcy zawrzeć sam (jako ubezpieczenie na cudzy rachunek). Nie ma ku temu przeciwwskazań. Koszt jest niewielki, a korzyści dla wynajmującego nieocenione.

Podsumowując, jeśli wynajmujący poza podpisaniem umowy najmu i pobraniem kaucji, zatroszczy się o porządne ubezpieczenie, jego interes będzie naprawdę dobrze chroniony, a sen spokojny.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Małgorzata Szulczewska - Broker ubezpieczeniowy, Wiceprezes Zarządu SAGA Brokers Sp. z o.o. –firmy specjalizującej się w ubezpieczeniach grup zawodowych. Z rynkiem nieruchomości związana od 2006 roku. Tworzy i obsługuje programy ubezpieczeniowe, również w zakresie likwidacji szkód, prowadzi szkolenia. Z wykształcenia ubezpieczeniowiec i filolog.