Program “Polski Ład” koncentruje się m.in. na rynku nieruchomości. Oprócz zapowiadanego uproszczenia przepisów regulujących budowę małych domów oraz udostępnienia systemu gwarancji wkładu własnego, rząd chce zmodyfikować zasady opodatkowania wynajmu mieszkań. Po zmianach wynajem stałby się dużo mniej opłacalny.

Mieszkania na wynajem to ta część rynku mieszkaniowego, która - obok segmentu biurowego - najbardziej ucierpiała podczas pandemii. O ile ceny lokali mieszkalnych na sprzedaż nie spadały nawet podczas lockdownu, o tyle liczba najemców została mocno zredukowana pracą i nauką zdalną. W odczytach z rynku widać już sygnały końca tego spadkowego trendu, jednak interesy właścicieli mieszkań na wynajem mogą ucierpieć po raz kolejny - tym razem wskutek zmian podatkowych.

Opodatkowanie wynajmu mieszkań

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, obecnie osoby prywatne zarabiające na wynajmie lokali mieszkalnych mają do wyboru dwa sposoby opodatkowania: opodatkowanie ryczałtem oraz opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Opodatkowanie wynajmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest proste i przejrzyste - do 100 tys. zł przychodu płaci się 8,5%, a od tego, co powyżej 100 tys. podatnik odprowadza 12,5%. Nie stosuje się żadnych odpisów, ponieważ podstawą obliczania daniny jest przychód. Tę formę rozliczania się z fiskusem, zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów, wybiera ponad pół miliona osób z rzeszy ok. 750 tysięcy wynajmujących. Oznacza to, że pozostali stosują zasady ogólne.

Opodatkowanie wynajmu zasadami ogólnymi opiera się na zastosowaniu tzw. skali podatkowej. Obowiązują tu dwa progi podatkowe z podatkiem dochodowym ustalonym na poziomach 17% i 32%. Wysokość daniny jest zależna od dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty. Oznacza to, iż w tym modelu opodatkowania można stosować odliczanie kosztów, redukując w ten sposób wysokość dochodu, a tym samym należnego podatku. Do kosztów można wrzucać np. koszt remontu, kredytu, wyposażenia i czynszu, ale też amortyzację lokalu. Wiceminister finansów, Jan Sarnowski, opisuje prosty mechanizm przedłużania amortyzacji - po zamortyzowaniu mieszkania można przekazać je komuś, np. członkowi rodziny, i rozpocząć amortyzowanie na nowo.

Rząd chce również uregulować wynajem mieszkań w ramach działalności gospodarczej. Aktualne przepisy pozwalają na amortyzowanie lokalu, czyli odpisywanie jego ceny nabycia od przychodu. W praktyce stosuje się rozwiązanie polegające na takim rozłożeniu amortyzacji na dłuższy okres, aby w każdym kolejnym roku wykazywać minimalny dochód lub nie wykazywać dochodu i nie płacić podatku.

Opodatkowanie wynajmu w Polskim Ładzie

Zmiany proponowane przez rząd to zlikwidowanie możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych dla osób prywatnych wynajmujących mieszkania oraz zlikwidowanie możliwości amortyzowania lokalu dla wynajmujących w ramach działalności gospodarczej. Takie modyfikacje prawa rząd uzasadnia dwojako - chęcią uszczelnienie systemu podatkowego, a tym samym zwiększenia wpływów do budżetu, oraz działaniem w kierunku zatrzymania wzrostu cen mieszkań. Według szacunków rządu w skali każdego roku 4 miliardy złotych przychodu z wynajmu nie są opodatkowane, co przekłada się na stratę dla budżetu na poziomie pół miliarda złotych. Zmiany w opodatkowaniu wynajmu mieszkań mają być wprowadzone od początku 2022 roku, bez okresu przejściowego.

Krytycy uważają, że niekorzystne rozwiązania podatkowe dla wynajmujących sprawią, że w Polsce przestanie się rozwijać rynek najmu, także instytucjonalnego. Uregulowany najem z dużą bazą dostępnych lokali ma być gwarancją mobilności pracowników, w ten sposób dając im szansę na przeniesienie się do rozwiniętych gospodarczo regionów, znalezienie lepszej pracy i awans społeczny. Fundacja Obywatelskiego Rozwoju w komunikacie dotyczącym zmian pisze:

“Zamieszkiwanie lokalu z najmu jest już dzisiaj droższe i mniej korzystne podatkowo niż posiadanie go na własność, a przyczyny wzrostu cen nieruchomości leżą w luźnej polityce pieniężnej NBP i barierach podażowych. Tymczasem rozwój rynku najmu, szczególnie najmu instytucjonalnego, to pozytywna zmiana strukturalna w polskiej gospodarce".

Jednocześnie podnoszony jest argument równania do trendów dominujących w Europie Zachodniej, gdzie zamieszkiwanie w wynajmowanym lokalu jest popularniejszym rozwiązaniem niż nabycie mieszkania na własność.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.