Temat wprowadzenia REIT-ów w Polsce rozgrzewa i wywołuje kontrowersje od lat. Po wcześniejszych nieudanych próbach wprowadzenia ich do porządku prawnego temat ruszył od nowa i poznaliśmy nawet wstępne założenia ustawy.

Czym są REIT-y, jak mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce i czy staną się wartą rozważenia alternatywą dla indywidualnych inwestorów, wyjaśnia Kornelia Szmit – ekspertka finansowa i pośredniczka nieruchomości, prowadząca profil Praktycznie o finansach, partnerka Grupy ANG S.A., wykładowczyni z Katedry Teorii Ekonomii – Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM.

Od pewnego czasu w środowisku związanym z rynkiem nieruchomości słychać o planach wprowadzenia w Polsce tzw. REIT-ów. Czym one właściwie są i dlaczego wzbudzają takie zainteresowanie?

REIT-y, czyli Real Estate Investment Trusts, to wehikuły inwestycyjne funkcjonujące z powodzeniem na rozwiniętych rynkach nieruchomości od wielu dekad. Pierwszy REIT powstał w USA już w latach 60. XX wieku, a w Europie zadebiutowały one na przełomie wieków. Dzisiaj są obecne w kilkudziesięciu krajach na całym świecie, a ich łączna kapitalizacja sięga bilionów dolarów. W Polsce proponuje się dla nich nazwę SINN, czyli Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości, co dobrze oddaje ich istotę.

Idea stojąca za REIT-ami jest prosta, ale bardzo potężna. To spółki akcyjne, które inwestują w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem i czerpią zyski z generowanych przez nie przychodów czynszowych. Jednocześnie oferują inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym możliwość pośredniego udziału w rynku nieruchomości poprzez zakup akcji. Dzięki temu REIT-y demokratyzują dostęp do tego rynku, pozwalając czerpać z niego zyski także osobom i podmiotom, które nie dysponują kapitałem lub wiedzą niezbędnymi do bezpośrednich inwestycji w nieruchomości.

Zainteresowanie REIT-ami w Polsce wynika z kilku czynników:

1. Po pierwsze, nasz rynek nieruchomości, choć dynamicznie się rozwija, wciąż jest niedoinwestowany w porównaniu z najbardziej rozwiniętymi krajami. REIT-y mogą być sposobem na przyciągnięcie potrzebnego kapitału, szczególnie w obliczu wyzwań, jakie stoją przed budżetem państwa.
2. Po drugie, w Polsce wciąż relatywnie słabo rozwinięty jest rynek najmu, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym. REIT-y, inwestując w mieszkania na wynajem, mogą stymulować jego rozwój.
3. Po trzecie wreszcie, REIT-y wpisują się w poszukiwania alternatywnych form inwestowania w czasie rekordowo niskich stóp procentowych i zmienności na rynkach finansowych. Mogą być ciekawą propozycją dla inwestorów szukających relatywnie stabilnych i przewidywalnych strumieni dochodów.

Jakie są główne zalety inwestowania w REIT-y z perspektywy inwestora indywidualnego?

Zalety inwestowania w REIT-y dla inwestorów indywidualnych są naprawdę liczne. Przede wszystkim, jak już wspomniałam, REIT-y demokratyzują dostęp do rynku nieruchomości. Dzięki nim niemal każdy, kto posiada choćby podstawową wiedzę o inwestowaniu na giełdzie, może stać się współwłaścicielem nieruchomości komercyjnych czy mieszkaniowych o dużej wartości.

Wyobraźmy sobie, że chcemy zainwestować w atrakcyjnie położony biurowiec lub nowoczesny kompleks mieszkalny. Tradycyjna droga wymagałaby od nas zaangażowania dużego kapitału, rzędu milionów złotych, co dla większości indywidualnych inwestorów jest nieosiągalne. Dodatkowo, musielibyśmy przejść przez czasochłonny i kosztowny proces zakupu – negocjacje, due diligence, podpisanie aktu notarialnego itp. W przypadku REIT-ów te bariery znikają. Wystarczy relatywnie niewielka kwota, by nabyć akcje spółki posiadającej w swoim portfelu dziesiątki czy setki różnych nieruchomości. Proces inwestycyjny sprowadza się do zlecenia zakupu akcji przez konto maklerskie, identycznie jak w przypadku każdej innej spółki giełdowej.

Kolejną zaletą REIT-ów dla inwestorów indywidualnych jest dywersyfikacja ryzyka. Kupując bezpośrednio pojedynczą nieruchomość, narażamy się na ryzyko związane z jej specyfiką – lokalizacją, stanem technicznym, wypłacalnością najemców itp. Tymczasem REIT-y zazwyczaj inwestują w dziesiątki różnych obiektów, często rozproszonych geograficznie i reprezentujących różne segmenty rynku. Dzięki temu ewentualne problemy z jedną nieruchomością mają ograniczony wpływ na wyniki całego portfela.

Nie bez znaczenia jest też płynność inwestycji w REIT-y – akcje spółki notowanej na giełdzie można stosunkowo łatwo kupić lub sprzedać w dowolnym momencie. Tymczasem wyjście z bezpośredniej inwestycji w nieruchomość może być czasochłonne i kosztowne, szczególnie w mniej sprzyjających warunkach rynkowych.

Wreszcie REIT-y oferują inwestorom atrakcyjne stopy dywidendy. Wynika to z faktu, że spółki te są zobowiązane do regularnego wypłacania akcjonariuszom większości zysków generowanych przez posiadane nieruchomości. W ten sposób inwestor uzyskuje relatywnie stabilny strumień dochodów, często wyższy niż w przypadku typowych spółek dywidendowych z innych branż.

A jakie korzyści może przynieść wprowadzenie REIT-ów dla samego rynku nieruchomości w Polsce?

Wprowadzenie REIT-ów może mieć istotne pozytywne konsekwencje. Przede wszystkim REIT-y mają potencjał, by stać się znaczącym źródłem kapitału dla sektora nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Doświadczenia innych krajów pokazują, że pojawienie się tego typu wehikułów inwestycyjnych zwykle prowadzi do zwiększenia zainteresowania rynkiem nieruchomości ze strony szerokiego grona inwestorów, zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych.

Ten dodatkowy kapitał może stymulować powstawanie nowych projektów deweloperskich. Dla deweloperów REIT-y to szansa na dywersyfikację źródeł finansowania, a także na znalezienie długoterminowego nabywcy budowanych nieruchomości. W konsekwencji możemy spodziewać się zwiększenia podaży nowoczesnych powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych czy mieszkań na wynajem. To z kolei powinno pozytywnie wpłynąć na dostępność i atrakcyjność tych segmentów rynku dla najemców.

Warto podkreślić, że REIT-y, jako jedno z wielu narzędzi rynkowych, mogą pośrednio przyczynić się do stabilizacji lub nawet obniżki cen nieruchomości poprzez poprawę ich dostępności. Im więcej powierzchni komercyjnych czy mieszkań na wynajem powstanie dzięki aktywności REIT-ów i współpracujących z nimi deweloperów, tym mniejsza będzie presja na wzrost czynszów. Oczywiście sam mechanizm rynkowy nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań, ale REIT-y z pewnością mogą być jednym z elementów szerszej układanki.

Pojawienie się REIT-ów powinno też sprzyjać profesjonalizacji rynku nieruchomości, szczególnie w segmencie najmu. Duże, wyspecjalizowane podmioty zarządzające setkami mieszkań czy obiektów komercyjnych będą wyznaczać wyższe standardy obsługi najemców, utrzymania nieruchomości, przejrzystości procesów itp. To powinno z czasem pozytywnie wpłynąć na cały rynek, podnosząc poprzeczkę także mniejszym i mniej profesjonalnym wynajmującym.

Nie bez znaczenia są też potencjalne korzyści dla samego rynku kapitałowego. REIT-y to atrakcyjna opcja inwestycyjna, która może przyciągnąć na giełdę nowych inwestorów zainteresowanych ekspozycją na sektor nieruchomości. Większa liczba i różnorodność spółek notowanych na GPW to szansa na zwiększenie płynności i stabilności całego rynku.

REIT-y mają też przynieść korzyści dla budżetu państwa. Na czym miałyby one polegać?

Tak, to jeden z ważnych argumentów podnoszonych przez zwolenników wprowadzenia REIT-ów w Polsce. Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać, że zwolnienie tych spółek z podatku CIT oznacza uszczuplenie wpływów budżetowych, w rzeczywistości mechanizm jest bardziej skomplikowany i per saldo korzystny dla finansów publicznych.

Aktywność inwestycyjna REIT-ów może pośrednio stymulować wzrost gospodarczy i wpływy budżetowe z innych źródeł. Wyobraźmy sobie, że dzięki REIT-om deweloper buduje nowy biurowiec. W trakcie budowy płaci on VAT od materiałów i usług, a jego pracownicy odprowadzają zaliczki na PIT. Po ukończeniu inwestycji, najemcy biur również generują przychody opodatkowane VAT i CIT. Mamy więc do czynienia z pozytywnym efektem mnożnikowym.

Warto też zwrócić uwagę na potencjalny wzrost atrakcyjności polskiego rynku kapitałowego dzięki REIT-om. Jeśli dzięki nim na GPW zadebiutują nowe spółki, zwiększy się obrót i płynność na giełdzie, co z kolei przełoży się na wyższe wpływy z podatku od transakcji finansowych. Pośrednio może to też zachęcić zagranicznych inwestorów do większego zainteresowania polskim rynkiem, co również byłoby korzystne dla naszej gospodarki.

Oczywiście ważne jest tu precyzyjne zaprojektowanie systemu podatkowego dla REIT-ów i monitorowanie jego funkcjonowania w praktyce. Niezbędna jest współpraca Ministerstwa Finansów, KNF-u i środowiska rynku nieruchomości, by stworzyć optymalne rozwiązania. Jednak przykłady wielu krajów pokazują, że przy dobrym ustawodawstwie REIT-y mogą być ważnym uzupełnieniem systemu podatkowego, sprzyjającym inwestycjom i rozwojowi gospodarczemu.

Jakie parametry mają decydować o statusie REIT-ów w Polsce?

Według znanych mi propozycji, o statusie REIT-ów, po polsku zwanych SINN-ami, mają decydować następujące kluczowe parametry.

Przede wszystkim, REIT (SINN) będzie musiał działać w formie spółki akcyjnej (S.A.), utworzonej na czas nieokreślony, co zapewni transparentną i trwałą strukturę właścicielską. Minimalny kapitał zakładowy ma wynosić 100 mln zł, co jest relatywnie wysokim wymogiem, gwarantującym stabilność i wiarygodność REIT-u (SINN-u). Siedziba i zarząd spółki będą musiały znajdować się na terytorium RP, zapewniając pełne podporządkowanie polskiemu prawu i nadzorowi.

Kolejnym istotnym wymogiem będzie konieczność powierzenia zarządzania REIT-em doświadczonemu podmiotowi zewnętrznemu (tzw. asset managerowi), co ma gwarantować profesjonalizm i bezpieczeństwo inwestycji. Obrót akcjami SINN-u będzie musiał odbywać się na rynku giełdowym, zapewniając płynność, wycenę rynkową i transparentność. Wszystkie akcje będą musiały być wyemitowane jako akcje na okaziciela i nie będą mogły być uprzywilejowane.

Kluczowe znaczenie będą miały wymogi dotyczące struktury aktywów REIT-u. Minimum 80% aktywów spółki będą musiały stanowić nieruchomości (lub udziały/akcje spółek zależnych będących właścicielami nieruchomości), a minimum 90% przychodów REIT-u będzie musiało pochodzić z najmu tych nieruchomości. Takie progi mają zapewnić klarowny profil inwestycyjny REIT-u, zorientowany stricte na rynek nieruchomości na wynajem.

Co istotne, propozycje nie przewidują limitu liczby nieruchomości w portfelu REIT-u, zachęcając wręcz do dywersyfikacji aktywów w celu ograniczenia ryzyka. Jednocześnie, dla uniknięcia nadmiernej ekspozycji, zobowiązania REIT-u, np. z tytułu kredytów czy emisji obligacji, nie będą mogły przekraczać 50% wartości aktywów spółki.

Jednym z ważnych przywilejów REIT-u, a zarazem korzyścią dla akcjonariuszy, będzie obowiązek wypłacania minimum 90% zysku z najmu w formie dywidendy. Taki mechanizm zapewni inwestorom stały strumień dochodów pasywnych. Dodatkowo, jednokrotne opodatkowanie spółek REIT oznacza, że dochody z najmu nieruchomości będą efektywnie opodatkowane tylko jeden raz – na poziomie spółki, a wypłata dywidendy dla inwestorów będzie zwolniona z podatku.

Proponowany mechanizm zakłada dwa rozwiązania:

1. Odroczenie płatności podatku CIT przez SINN do momentu wypłaty zysków (dywidendy) akcjonariuszom. Oznacza to, że spółka nie będzie płacić CIT na bieżąco (np. w formie zaliczek), tylko efektywnie rozliczy podatek dopiero przy wypłacie dywidendy. Takie przesunięcie w czasie obowiązku podatkowego poprawi płynność finansową SINN-u i umożliwi reinwestowanie całości osiąganych zysków.
2. Obniżona stawka CIT na poziomie 10% (zamiast standardowych 19%) od dochodów SINN-u z najmu nieruchomości. Ta preferencyjna stawka ma na celu dodatkowe wsparcie rozwoju SINN-ów i zwiększenie ich atrakcyjności inwestycyjnej. Przy czym efektywna stopa opodatkowania (ETR - effective tax rate), uwzględniająca m.in. brak możliwości zaliczenia amortyzacji do kosztów uzyskania przychodu, ma wynosić ok. 20%. Ten parametr wymaga jeszcze potwierdzenia ze strony Ministerstwa Finansów.

Jednocześnie wypłata dywidendy z zysku SINN-u dla akcjonariuszy (inwestorów) ma być całkowicie zwolniona z podatku CIT i PIT. Oznacza to, że inwestorzy otrzymają dywidendę „netto”, bez dodatkowych obciążeń fiskalnych. Taka konstrukcja zapewnia jednokrotne opodatkowanie dochodów na poziomie spółki REIT, a jednocześnie gwarantuje konkurencyjność tego instrumentu dla inwestorów poprzez brak dodatkowych obciążeń przy wypłacie dywidendy. Dzięki temu inwestowanie w REIT-y ma być nie mniej korzystne podatkowo niż bezpośredni zakup i wynajem nieruchomości.

Proponowana formuła opodatkowania REIT-ów jest elementem całej koncepcji, mającej na celu zachęcanie do tworzenia i rozwoju tego typu podmiotów na polskim rynku. Rozwiązanie to wpisuje się w międzynarodowe standardy funkcjonowania REIT-ów, pozwalając jednocześnie na dostosowanie szczegółowych parametrów (stawki, momentu opodatkowania) do specyfiki krajowego systemu fiskalnego.

Istotnym aspektem regulacji REIT-ów będą też obowiązki informacyjne. Spółki te będą zobligowane do przekazywania szerokiego zakresu danych (odnośnie struktury aktywów, przychodów, zobowiązań itp.) w cyklach kwartalnych – równolegle do Komisji Nadzoru Finansowego, na giełdę oraz do publicznej wiadomości. Zapewni to inwestorom i regulatorom bieżący wgląd w działalność i wyniki REIT-ów.

Tak zaprojektowane ramy prawne i podatkowe dla REIT-ów w Polsce mają na celu stworzenie bezpiecznego, transparentnego i atrakcyjnego wehikułu inwestowania pośredniego w nieruchomości na wynajem. Rozwiązania te czerpią z najlepszych międzynarodowych praktyk, adaptując je do polskich realiów. Klarowne zasady działania, wymogi dywersyfikacji aktywów oraz preferencyjne zasady opodatkowania przy obowiązkowych wypłatach zysków mają zachęcić do rozwoju SINN-ów zarówno spółki (zwłaszcza deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych), jak i inwestorów, w tym indywidualnych. REIT-y mogą uzupełnić ofertę inwestycyjną w Polsce o nową klasę aktywów, łączącą zalety inwestycji w nieruchomości (stabilny strumień dochodów z najmu, potencjał wzrostu wartości aktywów) z płynnością rynku giełdowego.

Poza korzyściami stricte inwestycyjnymi, REIT-y mają też stymulować rozwój rynku najmu nieruchomości (mieszkaniowych i komercyjnych) oraz aktywizować prywatny kapitał na cele inwestycji budowlanych. Impuls rozwojowy dla branży nieruchomości oraz wzmocnienie warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych to główne oczekiwane korzyści makroekonomiczne z wprowadzenia ram prawnych dla SINN-ów. Dlatego projekt ten cieszy się dużym zainteresowaniem i poparciem środowisk rynkowych, dostrzegających w REIT-ach szansę na istotne wzmocnienie polskiego rynku nieruchomości i rynku kapitałowego.

Czy każdy typ nieruchomości będzie mógł znaleźć się w portfelu polskiego REIT-u?

To bardzo dobre pytanie, dotykające jednego z punktów dyskusji nad kształtem polskich przepisów o REIT-ach. Teoretycznie, fundamentalnym kryterium decydującym o dopuszczalności inwestycji powinno być generowanie przez daną nieruchomość stabilnego przychodu z najmu. Ten warunek spełniają przede wszystkim komercyjne segmenty rynku nieruchomości, takie jak biura, centra handlowe czy magazyny. I rzeczywiście, to właśnie te klasy aktywów najczęściej pojawiają się w propozycjach dotyczących polskich REIT-ów.

Jednak coraz częściej zwraca się uwagę także na duży potencjał segmentu mieszkań na wynajem, szczególnie w kontekście wyzwań związanych z dostępnością mieszkań w Polsce. REIT-y inwestujące w nowoczesne budynki czy kompleksy mieszkaniowe mogłyby stymulować podaż i profesjonalizację tego rynku. Warunkiem jest tu oczywiście odpowiednia skala inwestycji i zarządzanie dużym, zdywersyfikowanym portfelem, tak by zminimalizować ryzyka związane np. z rotacją najemców czy wahaniami czynszów.

Wśród innych typów nieruchomości, które wymieniane są czasem w kontekście potencjalnych inwestycji REIT-ów, znajdują się m.in. akademiki, domy seniora czy obiekty logistyczne. Każdy z nich ma swoją specyfikę i generuje nieco inne ryzyka, ale przy odpowiednim podejściu inwestycyjnym i zarządczym mógłby stanowić ciekawe uzupełnienie portfela.

Osobiście uważam, że ustawodawca nie powinien nadmiernie zawężać katalogu dopuszczalnych inwestycji, o ile spełniają one podstawowe kryterium generowania stabilnych przychodów z najmu. Zbyt restrykcyjne podejście mogłoby niepotrzebnie ograniczyć potencjał REIT-ów i korzyści z ich wprowadzenia. Jednocześnie należy zadbać o to, by w ramach danego REIT-u nie dochodziło do nadmiernej koncentracji na niszowych czy ryzykownych segmentach rynku.

Być może optymalnym rozwiązaniem byłoby określenie katalogu preferowanych klas aktywów, np. nieruchomości biurowych, handlowych i mieszkaniowych, z możliwością inwestowania określonej części portfela w inne typy obiektów spełniające wymóg dochodowości. Pozwoliłoby to pogodzić bezpieczeństwo i przewidywalność inwestycji z pewną dozą elastyczności i różnorodności.

Niezależnie od ostatecznych rozstrzygnięć w tym zakresie, kluczowe będzie egzekwowanie od REIT-ów rzetelnej polityki inwestycyjnej, opartej na dogłębnej analizie nie tylko potencjału dochodowego, ale też ryzyk związanych z poszczególnymi kategoriami nieruchomości. Profesjonalizm w tej dziedzinie powinien być jednym z podstawowych kryteriów oceny i nadzoru nad działalnością REIT-ów ze strony KNF i innych instytucji.

Czy REIT-y nie stworzą ryzyka „przegrzania” rynku nieruchomości i pojawienia się na nim bańki spekulacyjnej?

To bez wątpienia jedno z najczęściej podnoszonych zastrzeżeń wobec koncepcji wprowadzenia REIT-ów na polski rynek. Historia zna przypadki, gdy gwałtowny napływ kapitału na rynek nieruchomości prowadził do powstania baniek spekulacyjnych, a w konsekwencji do bolesnych korekt i kryzysów. Wystarczy wspomnieć choćby hiszpański boom mieszkaniowy z lat 2000-2008 czy załamanie na amerykańskim rynku nieruchomości, które stało się zaczynem globalnego kryzysu finansowego.

Jednak moim zdaniem obawy o powtórzenie tych scenariuszy w związku z pojawieniem się REIT-ów w Polsce są przesadzone. Kluczowe jest tu rozróżnienie między spekulacją a inwestowaniem. O ile ta pierwsza opiera się na krótkoterminowych fluktuacjach cen i często prowadzi do powstawania baniek, o tyle istotą inwestowania REIT-ów jest czerpanie stabilnych dochodów z wynajmu posiadanych nieruchomości w długim terminie.

Warto pamiętać, że REIT-y będą podlegać szeregowi regulacji i wymogów, które z założenia mają ograniczać ryzyko nadmiernej spekulacji. Nakaz dywersyfikacji portfela, który uniemożliwi koncentrację inwestycji w jednym segmencie czy lokalizacji, to skuteczna bariera dla lokalnego przegrzania rynku. Obowiązkowa transparentność i regularne wyceny aktywów według wartości rynkowej sprzyjają racjonalnemu podejściu do inwestycji i utrudniają spekulacyjne napędzanie cen.

Wreszcie sama formuła działania REIT-ów nastawiona na regularny strumień przychodów z najmu, a nie na krótkoterminowe zyski kapitałowe, powinna działać stabilizująco. Spółkom tym będzie zależeć na utrzymaniu wysokiego poziomu najmu i zadowolenia najemców w długiej perspektywie, a nie na szybkiej odsprzedaży nieruchomości z zyskiem.

Oczywiście nie oznacza to, że rynek z udziałem REIT-ów będzie całkowicie odporny na wahania koniunkturalne czy błędy wyceny. Jednak sam mechanizm ich działania i towarzyszące mu regulacje czynią znacznie mniej prawdopodobnym powtórzenie się najbardziej spektakularnych przykładów baniek spekulacyjnych z historii. W pewnym sensie REIT-y mogą wręcz działać antycyklicznie, zapewniając dopływ stabilnego kapitału inwestycyjnego nawet w okresach dekoniunktury.

Nie mniej istotna od samej konstrukcji REIT-ów będzie skuteczność instytucji nadzorczych – KNF-u i ewentualnie innych podmiotów – w monitorowaniu ich działalności i reagowaniu na niepokojące sygnały. Regulatorzy muszą mieć odpowiednie narzędzia i kompetencje, by identyfikować nadużycia czy nieuzasadnione wzrosty ryzyka systemowego i przeciwdziałać im. Liczę na to, że przy projektowaniu przepisów o REIT-ach w Polsce te kwestie zostaną należycie uwzględnione.

Czy rynek najmu w Polsce jest wystarczająco rozwinięty, by REIT-y miały bazę do rozwoju?

To rzeczywiście istotne pytanie, dotykające jednego z kluczowych wyzwań związanych z wprowadzeniem REIT-ów nad Wisłą. Nie da się ukryć, że rynek najmu w Polsce, szczególnie w segmencie mieszkaniowym, jest wciąż relatywnie słabo rozwinięty w porównaniu z wieloma krajami Europy Zachodniej czy Stanami Zjednoczonymi. Wynika to z szeregu czynników historycznych, kulturowych i ekonomicznych, które przez lata wpływały na preferencje Polaków w zakresie modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Według danych Eurostatu, w 2020 r. tylko około 16% Polaków mieszkało w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych. Dla porównania, w Niemczech ten odsetek wynosił 50%, w Danii 49%, a w Szwajcarii aż 57%. W większości krajów o rozwiniętym rynku REIT-ów najem stanowi istotną, jeśli nie dominującą formę użytkowania mieszkań. Przekłada się to na skalę popytu na usługi oferowane przez wyspecjalizowane podmioty zarządzające nieruchomościami na wynajem, w tym właśnie REIT-y.

Czy jednak relatywnie niski udział najmu w polskim rynku mieszkaniowym musi przekreślać perspektywy dla REIT-ów? Niekoniecznie.

Po pierwsze, warto zauważyć, że rynek najmu w Polsce dynamicznie rośnie w ostatnich latach, szczególnie w dużych miastach. Coraz więcej osób, zwłaszcza młodych, wybiera wynajem jako preferowaną formę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, co wynika m.in. z rosnącej mobilności, zmiany preferencji co do stylu życia czy trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Ten trend powinien się nasilać, co będzie sprzyjać popytowi na profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem.

Po drugie, REIT-y same w sobie mogą stać się istotnym impulsem do rozwoju rynku najmu. Zainteresowanie tych podmiotów inwestycjami w budynki mieszkalne czy całe kompleksy z przeznaczeniem na wynajem będzie skłaniać deweloperów do realizacji tego typu projektów. W ten sposób pojawi się dodatkowa, wysokiej jakości podaż mieszkań na wynajem, co powinno przełożyć się na większą dostępność i atrakcyjność tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dla kolejnych grup społecznych.

Mamy tu zatem do czynienia z potencjalnym efektem spirali: rozwój REIT-ów będzie stymulował rynek najmu, a rosnący rynek najmu będzie sprzyjał dalszemu rozwojowi REIT-ów. Oczywiście, proces ten nie dokona się z dnia na dzień i będzie wymagał sprzyjających ram instytucjonalnych, fiskalnych i prawnych. Niemniej jednak uważam, że REIT-y mogą być ważnym elementem ekosystemu modernizującego i powiększającego zasób mieszkań na wynajem w Polsce.

Nie bez znaczenia jest też sytuacja w segmencie nieruchomości komercyjnych – biurowych, handlowych czy logistycznych. Tu rynek najmu jest zdecydowanie bardziej rozwinięty, m.in. dzięki wieloletniej aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Popyt ze strony firm na nowoczesne powierzchnie na wynajem, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach, pozostaje wysoki. To także potencjalna baza dla rozwoju REIT-ów, możliwa do zagospodarowania od pierwszych dni ich funkcjonowania.

Reasumując, choć wyjściowa skala rynku najmu w Polsce, szczególnie mieszkaniowego, nie jest imponująca, nie powinno to być postrzegane jako nieprzekraczalna bariera dla REIT-ów. Przeciwnie, podmioty te mogą stać się zaczynem korzystnych zmian, prowadzących do profesjonalizacji i powiększenia zasobu nieruchomości na wynajem. Wymaga to oczywiście całościowego, spójnego podejścia po stronie regulatorów, samorządów, instytucji finansowych i samej branży nieruchomości. Jestem jednak przekonana, że efekt synergii między wszystkimi uczestnikami tego rynku, ze znaczącym udziałem REIT-ów, może przynieść Polsce wymierne korzyści w perspektywie najbliższych lat i dekad.

Na koniec zapytam – jaki jest harmonogram prac nad przepisami o REIT-ach i kiedy możemy spodziewać się ich finalnego wdrożenia?

To pytanie, które z pewnością nurtuje wielu obserwatorów rynku nieruchomości i rynku kapitałowego w Polsce. Jak wspomniałam, koncepcja wprowadzenia REIT-ów nad Wisłą nie jest nowa, ale dopiero w ostatnich miesiącach nabrała realnych kształtów legislacyjnych. Prace istotnie przyspieszyły, co pozwala z ostrożnym optymizmem patrzeć na perspektywę faktycznego pojawienia się REIT-ów w naszym kraju.

Według informacji płynących z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które jest głównym ośrodkiem prac nad projektem ustawy o REIT-ach, obecnie trwają intensywne konsultacje z ekspertami, przedstawicielami branży oraz potencjalnymi interesariuszami. Powstają kolejne robocze wersje projektu, które są dyskutowane i dopracowywane pod kątem technicznym i merytorycznym międzyresortowo.

Jednocześnie prowadzone są analizy potencjalnego wpływu REIT-ów na gospodarkę, rynek nieruchomości i system podatkowy. To niezbędny element procesu legislacyjnego, który ma na celu identyfikację ewentualnych ryzyk i wyzwań związanych z nowym rozwiązaniem. Istotne jest zwłaszcza zapewnienie, by wprowadzenie REIT-ów nie prowadziło do nadmiernego uszczuplenia wpływów budżetowych, a jednocześnie by stanowiło realną zachętę dla inwestorów.

Biorąc pod uwagę dotychczasowy przebieg prac i deklaracje płynące z ministerstw, można ostrożnie zakładać, że projekt ustawy o REIT-ach mógłby trafić do Sejmu jeszcze w drugiej połowie 2024 roku. Oczywiście jest to wariant optymistyczny, zakładający sprawny przebieg dalszych prac i konsultacji oraz brak większych kontrowersji politycznych wokół proponowanych rozwiązań.

Przy takim scenariuszu, zakładając standardowy tryb prac parlamentarnych, realne jest uchwalenie ustawy do końca 2024 roku. Następnie konieczne będzie jeszcze wydanie aktów wykonawczych przez odpowiednie organy, w tym zwłaszcza rozporządzenia ministra finansów precyzującego kwestie podatkowe.

Można zatem zakładać, że pierwsze licencjonowane REIT-y mogłyby pojawić się na polskim rynku na przełomie 2024 i 2025 roku lub w pierwszych miesiącach 2025 roku. To oczywiście założenie modelowe, obarczone pewną dozą niepewności co do faktycznego tempa prac legislacyjnych i administracyjnych.

Warto przy tym pamiętać, że samo wejście w życie przepisów to dopiero początek drogi. Powołanie REIT-ów, zgromadzenie kapitału, dokonanie pierwszych inwestycji i debiut na GPW to procesy, które również wymagają czasu. Można się spodziewać, że pierwsze emisje i wejścia REIT-ów na parkiet będą poprzedzone intensywnymi kampaniami informacyjnymi i marketingowymi, mającymi na celu przybliżenie inwestorom specyfiki tego typu spółek i korzyści z inwestowania w nie.

Oceniam, że przy sprzyjających okolicznościach na koniec 2025 roku na warszawskiej giełdzie mogłoby być notowanych kilka, może kilkanaście REIT-ów, zapewne w większości wywodzących się ze środowiska krajowych deweloperów i funduszy nieruchomości. W kolejnych latach rynek powinien się rozwijać, przyciągając także podmioty zagraniczne i inwestorów indywidualnych.

Harmonogram ten pokazuje, że wprowadzenie REIT-ów w Polsce to perspektywa kilku lat. Najważniejsze decyzje powinny zapaść w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy. To czas, w którym wszyscy zainteresowani rozwojem polskiego rynku nieruchomości i rynku kapitałowego powinni aktywnie włączyć się w dyskusję, zgłaszać propozycje i uwagi, tak by ostateczny kształt regulacji był jak najlepiej dopasowany do naszych realiów i potrzeb.

Słowo podsumowania?

Jeśli uda się wykorzystać tę szansę, pojawienie się REIT-ów może otworzyć nowy rozdział w historii polskiego rynku inwestycyjnego. W wielu krajach podmioty te stały się ważnymi uczestnikami rynku, dostarczającymi kapitał na kluczowe inwestycje, dającymi inwestorom nowe możliwości dywersyfikacji portfela, a często też wyznaczającymi standardy transparentności, profesjonalizmu i odpowiedzialności społecznej w branży nieruchomości.

Mam nadzieję, że za kilka lat będziemy mogli powiedzieć, że REIT-y na stałe wpisały się w krajobraz polskiej gospodarki, przynosząc wymierne korzyści inwestorom, najemcom i całemu społeczeństwu. Jestem przekonany, że warto dołożyć wszelkich starań, by ten ambitny plan wprowadzenia REIT-ów w Polsce zakończył się sukcesem.

Dziękuję za rozmowę.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.