Zaloguj się
W początkach 2024 ceny mieszkań pozostawały w trendzie wzrostowym. Wynikało to z dużej dysproporcji między powoli odbudowującą się podażą i wysokim popytem. Oczywiście zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi od końca programu Bezpieczny Kredyt 2% spada, jednak jest to proces stopniowy. Inwestorzy wciąż mają dobre warunki zakupowe dzięki wzrostowi wynagrodzeń i oprocentowaniu kredytów niższemu niż jeszcze rok temu. Czy to oznacza, że na realne spadki stawek w sektorze mieszkań przyjdzie nam jeszcze poczekać?
| Wprowadzenie obowiązku wystawiania świadectw energetycznych uwidoczniło słaby stan jakości polskiej zabudowy mieszkaniowej. Zmiany w polityce energetycznej mają na celu stopniowe podnoszenie standardu energetycznego budynków. |
Perspektywy na oczekiwaną równowagę
Centrum Analiz banku PKO BP opublikowało niedawno raport, w którym przygląda się trendom wpływającym na popyt i podaż mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku. Z opracowania wynika, że wyraźna stabilizacja popytu po gorączce związanej z BK 2% uwidoczniła się dopiero w II kwartale 2024 roku. Dzięki temu można się spodziewać, że w perspektywie roku wzrost średnich stawek transakcyjnych lekko wyhamuje. Tendencje wzrostowe cen osłabiać mogą też pogarszające się perspektywy popytowe. Obniżki stóp procentowych przesuwają się na 2025, a losy nowego programu wsparcia dla kredytobiorców stoją pod znakiem zapytania.
W tych warunkach stopniowo odbudowująca się podaż może sprawić, że rynek będzie bardziej zrównoważony. Prognozy mówią, że w okresie od II kwartału bieżącego roku do pierwszych trzech miesięcy 2025 podwyżki cen lokali mieszkalnych sięgną od 5 do 8%.
Do zjawisk, które mogą stymulować dalsze wzrosty cen, należą rosnące koszty budowy. Na rozpoczynane inwestycje wpływają też nowe regulacje techniczne i deficyt odpowiednich parceli budowlanych. Mimo wyraźnych różnic w poziomie popytu w I kwartale bieżącego roku trendy wzrostowe cen mieszkań wzmocniły się w Warszawie i mniejszych miastach wojewódzkich. W analizie czytamy:
“W 1q24 na rynku pierwotnym tendencja wzrostowa cen mieszkań wzmocniła się w Warszawie (26,8% r/r vs 16,1% w 4q23) i mniejszych stolicach województw (odpowiednio 21,6% r/r i 14,5% r/r). W grupie 6 największych aglomeracji wzrost cen był nieco wolniejszy. W odniesieniu do 4q23 ceny transakcyjne w 1q24 wzrosły we wszystkich stolicach województw.”
W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 roku na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w skali rok do roku był największy w Warszawie. Mieszkania z drugiej ręki w mniejszych miastach wojewódzkich drożały wolniej.
Obraz rynku się zmienia
Jak już wspominałam, w I kwartale 2024 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niższa niż w drugiej połowie zeszłego roku. Jednocześnie jednak osiągnęła wynik lepszy niż w okresach sprzed działania programu BK 2%. W skali rok do roku przez pierwsze trzy miesiące 2024 nowych transakcji było o 85% więcej. W IV kwartale 2023 różnica ta w tej samej perspektywie wynosiła aż 318%. Początek bieżącego roku minął też pod znakiem wyraźnie mniejszej aktywności kupców na rynku pierwotnym. Dane te pokazują, że potencjalni inwestorzy prywatni nie spieszą się z zakupami. Na dużych portalach z ogłoszeniami widać zainteresowanie rosnącą ofertą nieruchomości, jednak transakcje są finalizowane rzadziej - raport "I kwartał 2024 oczami kupujących".
Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku były w wielu miastach okresem niewielkich spadków cen w segmencie najmu. Korekty w dół można było zaobserwować zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Na sytuację tę z pewnością wpływają zmiany w poziomie popytu i podaży w tym sektorze. Z jednej strony odeszli z niego beneficjenci programu BK 2%, z drugiej wzmocniła się podaż lokali przeznaczonych na wynajem. Warto przy tym zauważyć, że w dużych aglomeracjach buduje się też zasób mieszkań udostępnionych w ramach najmu instytucjonalnego. Jest to owoc inwestycji, które rozpoczęto 3-4 lata temu.
Związek Banków Polskich dostarczył danych dotyczących sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych, które wykorzystano w raporcie. W I kwartale tego roku osiągnęła ona poziom 26,9 miliardów złotych, co oznacza spadek o 4% w skali kwartał do kwartału. Przez pierwsze trzy miesiące 2024 udzielono 64,5 tysiąca pożyczek mieszkaniowych, czyli o 6% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Choć na tle poprzedniego kwartału wyniki te są słabsze, wciąż pozytywnie wyróżniają się na przestrzeni ostatnich lat.
Według BIK w maju 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45%, porównując rok do roku. O kredyt wnioskowało 26,7 tysiąca potencjalnych kredytobiorców. Jest to wartość o 21% wyższa niż ta, którą osiągnięto rok wcześniej.
Według opracowań JLL oferta deweloperska w sześciu największych miastach pod koniec marca 2024 zamknęła się w liczbie 42,4 tysiąca mieszkań. Oznacza to wzrost o 17% w skali kwartał do kwartału. Jednak warto zauważyć, że tempo wzrostu podaży w różnych regionach Polski jest różne. W Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu oferta deweloperska, porównując rok do roku, uległa zredukowaniu, natomiast w Łodzi rośnie już od dłuższego czasu.
Po przyjrzeniu się danym dotyczącym nowych projektów, widać, że deweloperzy dostosowują się do sytuacji rynkowej i rozwijają kolejne inwestycje mieszkaniowe. W raporcie znajdujemy następujący fragment:
“Po 6 kwartałach spadku liczby rozpoczynanych mieszkań r/r w okresie 1q22-2q23, 1q24 był trzecim kwartałem z rzędu wzrostu - rozpoczęto budowę 60,1 tys. mieszkań (prawie 70% rozpoczętych ogółem), o 55,8% więcej niż w 1q23; 42 tys. to mieszkania deweloperskie (79,3% r/r).”
O konsekwentnym odbudowywaniu się podaży świadczą dobre wyniki koniunktury w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich 12 miesiącach wzrosła, a to z pewnością pociągnie za sobą lepsze wyniki podaży nowych lokali.
Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
