Zaloguj się
W początkach 2024 ceny mieszkań pozostawały w trendzie wzrostowym. Wynikało to z dużej dysproporcji między powoli odbudowującą się podażą i wysokim popytem. Oczywiście zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi od końca programu Bezpieczny Kredyt 2% spada, jednak jest to proces stopniowy. Inwestorzy wciąż mają dobre warunki zakupowe dzięki wzrostowi wynagrodzeń i oprocentowaniu kredytów niższemu niż jeszcze rok temu. Czy to oznacza, że na realne spadki stawek w sektorze mieszkań przyjdzie nam jeszcze poczekać?
| Wprowadzenie obowiązku wystawiania świadectw energetycznych uwidoczniło słaby stan jakości polskiej zabudowy mieszkaniowej. Zmiany w polityce energetycznej mają na celu stopniowe podnoszenie standardu energetycznego budynków. |
Perspektywy na oczekiwaną równowagę
Centrum Analiz banku PKO BP opublikowało niedawno raport, w którym przygląda się trendom wpływającym na popyt i podaż mieszkań w pierwszej połowie bieżącego roku. Z opracowania wynika, że wyraźna stabilizacja popytu po gorączce związanej z BK 2% uwidoczniła się dopiero w II kwartale 2024 roku. Dzięki temu można się spodziewać, że w perspektywie roku wzrost średnich stawek transakcyjnych lekko wyhamuje. Tendencje wzrostowe cen osłabiać mogą też pogarszające się perspektywy popytowe. Obniżki stóp procentowych przesuwają się na 2025, a losy nowego programu wsparcia dla kredytobiorców stoją pod znakiem zapytania.
W tych warunkach stopniowo odbudowująca się podaż może sprawić, że rynek będzie bardziej zrównoważony. Prognozy mówią, że w okresie od II kwartału bieżącego roku do pierwszych trzech miesięcy 2025 podwyżki cen lokali mieszkalnych sięgną od 5 do 8%.
Do zjawisk, które mogą stymulować dalsze wzrosty cen, należą rosnące koszty budowy. Na rozpoczynane inwestycje wpływają też nowe regulacje techniczne i deficyt odpowiednich parceli budowlanych. Mimo wyraźnych różnic w poziomie popytu w I kwartale bieżącego roku trendy wzrostowe cen mieszkań wzmocniły się w Warszawie i mniejszych miastach wojewódzkich. W analizie czytamy:
“W 1q24 na rynku pierwotnym tendencja wzrostowa cen mieszkań wzmocniła się w Warszawie (26,8% r/r vs 16,1% w 4q23) i mniejszych stolicach województw (odpowiednio 21,6% r/r i 14,5% r/r). W grupie 6 największych aglomeracji wzrost cen był nieco wolniejszy. W odniesieniu do 4q23 ceny transakcyjne w 1q24 wzrosły we wszystkich stolicach województw.”
W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 roku na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych w skali rok do roku był największy w Warszawie. Mieszkania z drugiej ręki w mniejszych miastach wojewódzkich drożały wolniej.
Obraz rynku się zmienia
Jak już wspominałam, w I kwartale 2024 liczba transakcji na rynku nieruchomości była niższa niż w drugiej połowie zeszłego roku. Jednocześnie jednak osiągnęła wynik lepszy niż w okresach sprzed działania programu BK 2%. W skali rok do roku przez pierwsze trzy miesiące 2024 nowych transakcji było o 85% więcej. W IV kwartale 2023 różnica ta w tej samej perspektywie wynosiła aż 318%. Początek bieżącego roku minął też pod znakiem wyraźnie mniejszej aktywności kupców na rynku pierwotnym. Dane te pokazują, że potencjalni inwestorzy prywatni nie spieszą się z zakupami. Na dużych portalach z ogłoszeniami widać zainteresowanie rosnącą ofertą nieruchomości, jednak transakcje są finalizowane rzadziej - raport "I kwartał 2024 oczami kupujących".
Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku były w wielu miastach okresem niewielkich spadków cen w segmencie najmu. Korekty w dół można było zaobserwować zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym. Na sytuację tę z pewnością wpływają zmiany w poziomie popytu i podaży w tym sektorze. Z jednej strony odeszli z niego beneficjenci programu BK 2%, z drugiej wzmocniła się podaż lokali przeznaczonych na wynajem. Warto przy tym zauważyć, że w dużych aglomeracjach buduje się też zasób mieszkań udostępnionych w ramach najmu instytucjonalnego. Jest to owoc inwestycji, które rozpoczęto 3-4 lata temu.
Związek Banków Polskich dostarczył danych dotyczących sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych, które wykorzystano w raporcie. W I kwartale tego roku osiągnęła ona poziom 26,9 miliardów złotych, co oznacza spadek o 4% w skali kwartał do kwartału. Przez pierwsze trzy miesiące 2024 udzielono 64,5 tysiąca pożyczek mieszkaniowych, czyli o 6% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Choć na tle poprzedniego kwartału wyniki te są słabsze, wciąż pozytywnie wyróżniają się na przestrzeni ostatnich lat.
Według BIK w maju 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45%, porównując rok do roku. O kredyt wnioskowało 26,7 tysiąca potencjalnych kredytobiorców. Jest to wartość o 21% wyższa niż ta, którą osiągnięto rok wcześniej.
Według opracowań JLL oferta deweloperska w sześciu największych miastach pod koniec marca 2024 zamknęła się w liczbie 42,4 tysiąca mieszkań. Oznacza to wzrost o 17% w skali kwartał do kwartału. Jednak warto zauważyć, że tempo wzrostu podaży w różnych regionach Polski jest różne. W Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu oferta deweloperska, porównując rok do roku, uległa zredukowaniu, natomiast w Łodzi rośnie już od dłuższego czasu.
Po przyjrzeniu się danym dotyczącym nowych projektów, widać, że deweloperzy dostosowują się do sytuacji rynkowej i rozwijają kolejne inwestycje mieszkaniowe. W raporcie znajdujemy następujący fragment:
“Po 6 kwartałach spadku liczby rozpoczynanych mieszkań r/r w okresie 1q22-2q23, 1q24 był trzecim kwartałem z rzędu wzrostu - rozpoczęto budowę 60,1 tys. mieszkań (prawie 70% rozpoczętych ogółem), o 55,8% więcej niż w 1q23; 42 tys. to mieszkania deweloperskie (79,3% r/r).”
O konsekwentnym odbudowywaniu się podaży świadczą dobre wyniki koniunktury w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich 12 miesiącach wzrosła, a to z pewnością pociągnie za sobą lepsze wyniki podaży nowych lokali.
Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 2q24: Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Tu znajdziesz idealną nieruchomość
Powiedz nam, czego szukasz
Mieszkanie
Dom
Działki
Lokal
użytkowy
Budynek
użytkowy
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
