W nadchodzącym roku akademickim większość uczelni powróci do nauki w trybie stacjonarnym. A to oznacza, że po prawie dwóch latach zdalnych zajęć w domowym zaciszu, studenci znów muszą szukać mieszkania na wynajem w pobliżu uczelni. O czym pamiętać, aby nie dać się oszukać? Podpowiadamy!

Z artykułu dowiesz się: 

• Co powinna zawierać umowa?

• Jakie są niedozwolone zapisy w umowach najmu?

• Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie?

• Czy warto wykupić OC najemcy/ubezpieczenie?

• Jak zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami?

Mieszkania na wynajem

Dużo mówi się o tym, że wynajmujący mogą paść ofiarą nieuczciwych najemców, którzy niszczą mieszkanie albo nie płacą na czas. Warto jednak pamiętać, że może to zadziałać również w drugą stronę i oszukany może być również najemca. Szczególnie gdy jest to młoda osoba, której to pierwszy wynajem w życiu.

Co powinna zawierać umowa?

Umowa to podstawowy dokument, który reguluje prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Musi być sporządzona zgodnie z przepisami, a przed jej podpisaniem warto skonsultować się z prawnikiem, by niezależny specjalista sprawdził, czy nie ma w niej niekorzystnych dla ciebie zapisów.

Zanim jednak to zrobisz, przeczytaj dokument uważnie i koniecznie zwróć uwagę, czy zostały ujęte aspekty, które pozwolą zabezpieczyć twoje interesy.

Przede wszystkim ważne jest, aby spisać, na jaki okres sporządzana jest umowa i jakie są warunki wcześniejszego jej rozwiązania. Dzięki temu z jednej strony będziesz wiedzieć, do kiedy masz zagwarantowane miejsce w danym mieszkaniu, a z drugiej kiedy możesz je opuścić bez dodatkowych kosztów.

Czasami wynajmującym zależy także na tym, aby umowę zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nie jest to wymagane w przypadku standardowej umowy najmu, tylko przy najmie okazjonalnym, a konkretnie w oświadczeniu lokatora o poddaniu się egzekucji. Jeśli właściciel nalega na taki typ umowy, powinien się w niej znaleźć zapis informujący, że to on ponosi koszty notariusza.

Przed przeprowadzką często trzeba zapłacić kaucję, która pozwoli sfinansować ewentualne zniszczenia z twojej winy. Umowa powinna wskazywać, ile dokładnie wynosi opłata oraz jakie są zasady jej zwrotu. Ważne jest, aby na początku spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Dzięki temu możesz udowodnić, że konkretne usterki były wcześniej w mieszkaniu i wynajmujący musi zwrócić ci kaucję. Protokół ten przydaje się również po to, aby spisać, jakie sprzęty pozostawia właściciel i ile kompletów kluczy przekazuje. To pozwala ci zabezpieczyć się przed ewentualnymi zarzutami o kradzież.

Pozostając w temacie płatności, umowa powinna zawierać informację ile wynosi czynsz oraz dodatkowe opłaty i kiedy należy je uiścić. Trzeba również wskazać sposób przekazania pieniędzy i jeśli ma się to odbywać przelewem, to również numer konta wynajmującego. Warto także dowiedzieć się, czy w podanej cenie są uwzględnione wszystkie koszty (np. czynsz do spółdzielni lub wspólnoty) oraz czy w przeszłości w okresie jesienno-zimowym opłaty za ogrzewanie czy podgrzanie wody były wyższe. Jeśli masz własne auto i chcesz korzystać z parkingu, to poproś o zawarcie w umowie zapisu, ile kosztuje miejsce postojowe.

Ważne są również aspekty typowo związane z użytkowaniem lokum, czyli czy okazjonalnie mogą odwiedzać cię znajomi, czy możesz mieszkać ze zwierzęciem lub dokonać przemeblowania albo drobnych zmian w wystroju.

Właściciel może zakazać odwiedzin, jednak w praktyce rzadko się to zdarza, o ile ma to wymiar sporadyczny i jest zgodne z zasadami współżycia społecznego (np. nie hałasujecie w nocy, a twój gość nie niszczy klatki schodowej czy mieszkania). Można jednak ten zapis uwzględnić w umowie. Warto wiedzieć, że za zgodą wynajmującego możesz podnająć komuś mieszkanie czy pokój, ale wtedy należy ponownie przeliczyć koszty utrzymania, uwzględniając inną liczbę mieszkańców.

Trzeba pamiętać, że właściciel nie może ci zakazać trzymania w mieszkaniu zwierzęcia, jednak uczciwie jest o tym poinformować. Ty jako najemca po skończeniu najmu musisz naprawić wszystkie ewentualne szkody (np. odmalować ściany brudne od łap psa albo wymienić podrapaną przez kota tapicerkę). Podobna zasada dotyczy zmian w mieszkaniu – można je przeprowadzić, ale również trzeba przywrócić później lokalowi stan pierwotny (czyli np. zaszpachlować dziurę w ścianie, która powstała po powieszeniu obrazu).

Zapisy niedozwolone w umowach najmu

Umowa musi być zgodna z prawem, a zasady najmu są uregulowane głównie w  Kodeksie cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów. Czego właściciel nie może zapisać w umowie z najemcą? Oto najczęściej spotykane niedozwolone klauzule!

• Podniesienie czynszu z krótkim okresem wypowiedzenia (podwyżka nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy, z 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia).
• Dowolne wyznaczanie okresu wypowiedzenia umowy (musi wynosić 3 miesiące, chyba że: używasz lokalu w sposób niezgodny umową, podnajmujesz go bez zgody właściciela, zwlekasz z płatnościami lub gdy mieszkanie jest przeznaczone do remontu lub rozbiórki, a nie chcesz się wyprowadzić).
• Brak uprawnienia najemcy do wypowiedzenia, odstąpienia lub rozwiązania umowy (to prawo przysługuje dwóm stronom).
• Powiązanie umowy najmu z inną umową (np. najem mieszkania jest uwarunkowany przekazaniem darowizny).
• Prawo zmiany treści umowy bez ważnego powodu bez zgody drugiej strony.

Jeżeli natrafisz na wyżej wymienione zapisy, to możesz zrezygnować z podpisywania umowy albo poinformować właściciela o konieczności ich usunięcia. A gdy będzie się sprzeciwiał, to możesz skierować sprawę do sądu albo Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Nawet podpisana umowa zawierająca niedozwolone zapisy w świetle prawa uznawana jest za nieważną. Jeśli jednak właściciel będzie to kwestionował i odmawiał unieważnienia, to zostaje ci skierować sprawę do sądu.

Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie?

Nie mniej istotne od treści umowy jest samo mieszkanie. Dlatego pamiętaj, aby wnikliwie mu się przyjrzeć, a na oględziny zabrać ze sobą osobę, która ma doświadczenie na rynku nieruchomości i wie, na jakie aspekty szczególnie zwracać uwagę i o co zapytać właściciela.

Oglądając mieszkanie studenckie, nie zapomnij o tym, aby sprawdzić:

• stan techniczny mieszkania (szczelność okien, stan mebli, działanie wentylacji, wygląd ścian i podłóg i stan armatury łazienkowej),
• lokalizację osiedla (czy w pobliżu znajdują się sklepy, punkt odbioru paczek, przystanki komunikacji miejskiej z dojazdem do centrum czy na uczelnię, parki i inne tereny rekreacyjne, przychodnia, restauracje),
• wyposażenie budynku w suszarnię, piwnicę, przechowalnię na rowery czy składzik (w zależności od potrzeb),
• dedykowane miejsce postojowe (jest to szczególnie istotne, gdy masz własny samochód),
• nasłonecznienie (pamiętaj, że położenie od strony południowo-zachodniej sprawi, że lokum szybko się nagrzewa, natomiast od północnej, że jest w nim ciemno),
• umiejscowienie okien (gdy znajdują się tylko na jednej ścianie, nie ma możliwości przewietrzenia),
• rodzaj ogrzewania (to wpływa na koszty i komfort użytkowania),
• stan liczników,
• wyposażenie w sprzęty AGD (piekarnik, lodówka, pralka, żelazko, odkurzacz, mikrofalówka, zmywarka itp.),
• miejsce do suszenia prania (wydaje się, że to błahostka, ale jego brak znacznie utrudnia życie),
• wyposażenie kuchni (garnki, naczynia, sztućce, akcesoria do gotowania),
• ogólne umeblowanie mieszkania (studentowi przyda się łóżko, szafa i komoda na rzeczy osobiste, stół, krzesła, kanapa i biurko do nauki),
• dostęp do internetu (warto samemu sprawdzić jakość sieci, podłączając się do WI-FI, a także zapytać o to, czy jest doprowadzony światłowód).

Sporo informacji o mieszkaniu można także zdobyć podczas wstępnej rozmowy z właścicielem. Przed wynajęciem mieszkania studenckiego nie zapomnij dopytać właściciela o:

• postępowanie w przypadku awarii w mieszkaniu (np. zepsuta pralka czy lodówka),
• usterki stwierdzone w lokalu,
• reguły, które obowiązują w całym budynku,
• bezpieczeństwo w okolicy,
• czy w pobliżu nie mieszkają szczególnie uciążliwi sąsiedzi,
• jakie zasady obowiązują, gdy wynajmujesz tylko jeden pokój (kto sprząta części wspólne, kto zgłasza awarię).

Mieszkania na wynajem

Czy warto wykupić OC najemcy/ubezpieczenie?

Decydując się na wynajem mieszkania, warto rozważyć ubezpieczenie OC najemcy. Zapewni ci ono odszkodowanie, gdy spowodujesz straty w wynajmowanym lokum. Dzięki temu nie będziesz musiał oddawać za szkody właścicielowi z własnej kieszeni, tylko koszty napraw pokryje ubezpieczyciel.

Pamiętaj, że odszkodowanie należy się tylko wtedy, gdy szkody zostały spowodowane nieumyślnie, czyli np. zapomniałeś zamknąć okna w trakcie burzy i ściana została zalana. Gdy celowo coś zniszczysz, to trzeba będzie zapłacić z własnej kieszeni. Dodatkowo do polisy można jeszcze dokupić ochronę twojego własnego mienia – np. mebli czy sprzętu AGD/RTV.

Cena polisy nie jest wysoka, bo wynosi około 40-50 zł rocznie, a pozwala spać spokojnie i nie martwić się o ewentualne uszkodzenia w wynajmowanym lokum.

Jak zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami?

Najlepszym sposobem na zabezpieczenie przed dodatkowymi kosztami jest odpowiednie skonstruowanie umowy tak, aby wszystkie pozycje zostały w niej uwzględnione.

Często pomiędzy najemcą a właścicielem rodzi się konflikt o rozliczenie mediów po zakończeniu najmu. Dlatego warto spisać aneks do umowy, który ureguluje sposób postępowania w takim przypadku. Trzeba spisać stan liczników przed rozpoczęciem i po zakończeniu najmu, aby zapłacić tylko za to, co faktycznie zostało przez ciebie zużyte.

Po zakończeniu sezonu grzewczego może pojawić się również konieczność uregulowania niedopłaty za ogrzewanie. Wynika to z tego, że co miesiąc płaci się tylko zaliczki, a dopiero po rozliczeniu dowiesz się, jakie było faktyczne zużycie. Niestety tego dodatkowego kosztu nie da się uniknąć.

Warto też pamiętać, że zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego i Ustawy o ochronie lokatorów za stan i sprawność sprzętów i urządzeń w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada najemca. Dlatego warto regularnie czyścić i konserwować lodówkę, pralkę czy zmywarkę, aby jak najdłużej z niej korzystać. Jeżeli w wyniku twojego zaniedbania sprzęty się zepsują, to trzeba będzie je wymienić na swój koszt.

Podstawą bezpiecznego najmu jest odpowiednio przygotowana umowa. Dlatego poproś wynajmującego o czas na spokojne zapoznanie się z dokumentem i w razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.