Zaloguj się
Kredytowe Q&A
Pytania i odpowiedzi
Znajdziesz tu odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, a także zwięzłe objaśnienia kluczowych pojęć i zagadnień, które warto znać, jeżeli bierzesz pod uwagę finasowanie nieruchomości kredytem hipotecznym.
- Jak przebiega proces ubiegania się o kredyt?
- Proces ubiegania się o kredyt zależy od banku, od sytuacji kupującego oraz rodzaju nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu (najczęściej nieruchomość kupowana). W standardowej ścieżce obejmuje on kilka kroków. Zaczynamy od określenia potrzeb kredytowych i weryfikacji zdolności kredytowej. Kolejnym krokiem jest wybór oferty najlepiej dopasowanej do potrzeb i możliwości klienta, i złożenie wniosku o kredyt ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami. Następnie wniosek poddawany jest analizie w banku, po której zapada decyzja kredytowa. Jeśli jest ona pozytywna, pozostaje podpisanie umowy kredytowej z bankiem, zawarcie aktu notarialnego ze sprzedającym oraz spełnienie innych warunków wypłaty kredytu (jak złożenie wniosku o wpis do hipoteki, ubezpieczenie nieruchomości itp.).
Więcej przeczytasz w artykule:
- Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu?
- Banki będą wymagały innego kompletu dokumentów w zależności od rodzaju kredytu, źródła dochodu czy nieruchomości, a także od rynku, na którym nieruchomość jest nabywana (wtórny lub pierwotny).
Do wniosku kredytowego na zakup nieruchomości należy załączyć m.in.: dokumenty finansowe potwierdzające zarobki kredytobiorców, często wyciągi z kont bankowych, umowę przedwstępną zakupu nieruchomości (w przypadku rynku pierwotnego – umowę deweloperską lub rezerwacyjną) czy operat szacunkowy. Aby uzyskać kredyt na budowę, oprócz pozwolenia na budowę należy przedstawić: projekt budowlany, dokumenty związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub aktualne warunki zabudowy, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz kosztorys.
W trakcie analizy wniosku bank na każdym etapie może poprosić o dołączenie dodatkowych dokumentów spoza listy dokumentów obligatoryjnych do złożenia wniosku.
Więcej przeczytasz w artykułach:
Jaka dokumentacja jest potrzebna do kredytu?
- Na ile lat mogę zaciągnąć kredyt? Co jest korzystniejsze – krótki czy długi okres kredytowania?
- Maksymalny okres kredytowania oferowany przez banki w Polsce to – w zależności od oferty – 30, a nawet 35 lat. Nie zawsze jednak kredytobiorca będzie mógł skorzystać z tego maksymalnego okresu. To, na jaki maksymalny okres można zaciągnąć kredyt, uzależnione jest od wieku najstarszego kredytobiorcy. W większości banków najstarszy współkredytobiorca w momencie spłaty kredytu nie może mieć więcej niż 70-75 lat. Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata, a tym samym niższe obciążenie miesięczne budżetu domowego, jednak patrząc na całkowity koszt kredytu, to im dłuższy okres kredytowania, tym wyższa całkowita kwota do spłaty.
Więcej przeczytasz w artykule:
Finanse w czasie pandemii. Na jaki okres kredytować nieruchomość
- Czy małżonkowie muszą przystąpić do kredytu hipotecznego wspólnie?
- Małżonkowie muszą przystąpić do kredytu razem, chyba że posiadają rozdzielność majątkową, wówczas mogą do kredytu przystąpić samodzielnie. Jednak może to skutkować niższą zdolnością kredytową. Aby wziąć kredyt we dwoje, nie trzeba być jednak małżeństwem. Możesz starać się o niego razem z partnerem, rodzicami, rodzeństwem czy przyjacielem. Dla banku najważniejsze jest, by towarzysząca ci w tym zobowiązaniu osoba wykazywała zdolność kredytową. Pamiętaj, że kredyt obciąża wszystkich współkredytobiorców solidarnie.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Jaka jest minimalna kwota kredytu i z czego wynika?
- Minimalna kwota kredytu hipotecznego jest różna. W zależności od banku wynosi od 20 do 100 tys. zł. Skompletowanie i sprawdzenie pełnej dokumentacji procesu kredytowego dla kredytu hipotecznego zajmuje znacznie więcej czasu i pracy niż w przypadku kredytów gotówkowych. Dlatego banki określają minimalne kwoty dla kredytów hipotecznych. Pożyczka gotówkowa, która jest zazwyczaj nieco droższa, jest zdecydowanie szybsza i łatwiejsza do uzyskania.
- Czym jest wkład własny? Co może stanowić wkład własny?
- Wkład własny to kwota, która stanowi Twój udział w finansowaniu nieruchomości. Standardowo jej wartość powinna wynosić co najmniej 20% ceny nieruchomości. Jednak, w zależności od oferty, banki mogą wymagać od 10 do nawet 40% środków własnych. Wkładem własnym mogą być: gotówka własna lub oszczędności w formie obligacji, akcji, jednostek funduszy inwestycyjnych i innych, które są łatwo zbywalne i będą mogły być zaangażowane przed uruchomieniem kredytu lub dokonane już płatności na rzecz zakupu (np. zadatek, zaliczka), a w przypadku kredytu hipoteczno-budowlanego wkładem własnym będą np. wartość posiadanej działki pod budowę domu oraz ewentualne wykonane już prace i zakupione materiały.
- Co zrobić, jeżeli nie mam 20% wkładu własnego?
- Aby uzyskać kredyt hipoteczny, należy liczyć się z koniecznością posiadania wkładu własnego. Choć aktualnie wymagany wkład własny to minimum 20% lub więcej, niektóre banki nadal mogą udzielić kredytu z wkładem własnym w wysokości 10%, zwłaszcza jeżeli nabywana nieruchomość jest dla banku typową. Należy jednak liczyć się z tym, że ze względu na potrzebę dodatkowego zabezpieczenia takiego kredytu przez bank, będzie on droższy od kredytu z minimum 20% wkładem własnym lub bank będzie wymagać zabezpieczenia w postaci dodatkowego ubezpieczenia.
- Jakie są całkowite koszty kredytu hipotecznego?
- Koszt kredytu hipotecznego to nie tylko suma kapitału i odsetek, które musimy spłacić w całym okresie kredytowania. Biorąc pod uwagę skorzystanie z tego rodzaju kredytu, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, którymi zostaniemy obciążeni: prowizją za udzielenie kredytu, opłatami za ustanowienie hipoteki, kosztami wykonania operatu szacunkowego wartości nieruchomości, kosztami ubezpieczeń, np. nieruchomości czy też – w zależności od oferty: ubezpieczeń na życie lub od utraty pracy, itp.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czym jest RRSO?
- RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, to wskaźnik, który określa całkowity koszt kredytu wyrażony jako procentowa wartość całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Pokazuje, jak kredyt hipoteczny jest oprocentowany, biorąc pod uwagę wszystkie koszty z nim związane: odsetki, prowizję, ubezpieczenia, koszt prowadzenia rachunku, karty kredytowej itd.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czym jest oprocentowanie kredytu, od czego zależy, co się na nie składa?
- Oprocentowanie to koszt korzystania przez nas z pożyczonych nam pieniędzy banku (wyrażony procentowo w skali roku) – określa, ile odsetek musimy zapłacić od naszego kredytu. W przypadku oprocentowania zmiennego składa się ono ze zmiennej stawki referencyjnej (WIBOR) zależnej od aktualnej sytuacji na rynku finansowym oraz stałej w całym okresie kredytowani marży banku. Marża ustalana jest przez bank w zależności od parametrów danej oferty, takich jak: kwota kredytu, wysokość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, skorzystania (bądź nie) z dodatkowych produktów bankowych… W przypadku ofert z oprocentowaniem stałym w określonym okresie czasu (najczęściej 5 lat) oprocentowanie ustalane jest jako jedna wartość niezależna od wahań WIBOR-u, po upływie tego czasu możemy umówić się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania lub przejść na oprocentowanie zmienne.
Więcej przeczytasz w artykułach:
- Oprocentowanie zmienne i stałe – czym się różni, jakie ma wady i zalety?
- Korzystając z kredytu ze zmienną stopą procentową (składa się ona ze stałej marży banku i zmiennej stopy referencyjnej – dla kredytów złotówkowych jest nią WIBOR), musisz liczyć się z tym, że jej wysokość będzie się zmieniać co 3 lub 6 miesięcy (zależy to od tego, jaki 3- czy 6-miesięczny WIBOR stosuje konkretny bank) w zależności od sytuacji rynkowej. Alternatywą może być skorzystanie z oferty banku oferującego kredyty z oprocentowaniem stałym – wtedy Twoje oprocentowanie jest „zamrożone” na stałym poziomie przez dłuższy okres – najczęściej jest to 5 lat, co może dawać Ci pewną stabilizację. Po ich upływie bank może zaproponować Ci ustalenie nowej wysokości oprocentowania na kolejny okres lub przejście na oprocentowanie zmienne.
Więcej przeczytasz w artykule:
Finanse w czasie pandemii. Jak obniżki stóp procentowych wpływają na wysokość rat kredytu hipotecznego
Oprocentowanie zmienne i stałe – czym się różni, jakie ma wady i zalety? - Czym jest WIBOR i jak działa? Jak kształtował się na przestrzeni ostatnich 10 lat?
- WIBOR to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym, według której banki udzielają sobie pożyczek. WIBOR jest zmienny, ale stanowi podstawę do wyznaczania oprocentowania dla większości kredytów udzielanych przez polskie banki. Dla kredytów hipotecznych zastosowanie mają wskaźniki WIBOR 3M i WIBOR 6M, zgodnie z którymi oprocentowanie aktualizowane jest odpowiednio co 3 lub 6 miesięcy. W praktyce oznacza to, że jeśli stawka WIBOR spada, zmniejsza się też rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym, jeśli WIBOR wzrasta, zwiększa się także wysokość raty. Nie zmienia się ona jednak natychmiast, ale odpowiednio po 3 lub 6 miesięcznej aktualizacji. W ostatnich latach WIBOR utrzymywał się na stabilnym poziomie. Nie oznacza to jednak, że jego zmiany nawet o kilka punktów procentowych nie są możliwe, co potwierdza rok 2020, który przyniósł spore zmiany. W związku z trzykrotnym obniżeniem stóp procentowych WIBOR znacznie spadł.
- Jak wygląda spłacanie rat kredytu?
- Spłatę kredytu zaczynamy zazwyczaj od następnego miesiąca po jego wypłacie (lub wypłacie jego pierwszej transzy). Sam harmonogram spłat będzie wyglądał różnie w zależności od rodzaju zaciągniętego zobowiązania – w przypadku kredytu wypłacanego jednorazowo (np. przeznaczonego tylko na zakup nieruchomości na rynku wtórnym) od razu płacimy raty w pełnej wysokości (zawierające zarówno odsetki, jak i odpowiednią część kapitału kredytu), natomiast w przypadku kredytów wypłacanych w kilku transzach (np. przeznaczonych na budowę) do momentu wypłaty ostatniej transzy spłacamy wyłącznie odsetki od udostępnionej nam przez bank kwoty. Pełne raty kapitałowo-odsetkowe zaczniemy płacić dopiero po uruchomieniu całej kwoty kredytu.
W trakcie trwania okresu kredytowania możemy również nadpłacać kredyt lub spłacić go w całości przed upływem okresu kredytowania.
Więcej przeczytasz w artykułach:
- Raty równe czy malejące – czym się różnią?
- Wyróżniamy raty równe i raty malejące. Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetek. Rata malejąca charakteryzuje się tym, że cały kapitał do spłaty podzielony jest na równe części, część odsetkowa natomiast z każdym miesiącem jest niższa, a tym samym cała rata co miesiąc jest niższa. W przypadku rat malejących na początku okresu spłaty obciążenie naszego budżetu jest wyższe, natomiast całkowity koszt kredytu jest niższy z racji szybszej spłaty kapitału.
Rata równa charakteryzuje się stałą, comiesięczną kwotą do spłaty. W początkowym okresie spłaty kredytu część odsetkowa jest większa od kapitałowej, co zmienia się w miarę upływu okresu kredytowania. W przypadku raty stałej koszt całkowity kredytu jest większy.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czym jest zabezpieczenie przejściowe (pomostowe)?
- Zabezpieczenie przejściowe (pomostowe, tymczasowe) to rodzaj ubezpieczenia wymaganego przez banki od momentu uruchomienia kredytu do uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Kredyt hipoteczny zostaje zabezpieczony poprzez podwyższenie oprocentowania przez okres pierwszych miesięcy kredytowania. W zależności od rodzaju inwestycji oraz poszczególnych sądów wpisanie hipoteki na rzecz banku może nastąpić w ciągu od miesiąca do 3 miesięcy lub nawet 2–3 lat. Po otrzymaniu wpisu do hipoteki oprocentowanie zostaje pomniejszone o stawkę tego ubezpieczenia.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Jakie są zasady nadpłacania kredytu? Czy się to opłaca?
- Kredyt hipoteczny może być nadpłacany w dowolny sposób, mniej lub bardziej regularnie. Często regulamin banku wymaga, aby nadpłata poprzedzona była dyspozycją spłaty. Bank nie może pobrać żadnych dodatkowych opłat z tytułu nadpłaty kredytu po 3 latach jego spłacania. Przy nadpłacie kredytu możemy dokonać wyboru, czy chcemy zmniejszyć ratę, czy też skrócić okres kredytowania. Napłata kredytu zmniejsza kapitał pozostający do spłaty, a tym samym zmniejsza się całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki naliczane będą po nadpłacie od niższej kwoty kapitału.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czy mogę zrobić sobie wakacje kredytowe? Na czym polegają, jakie mają zalety i wady?
- Wakacje kredytowe to zawieszenie płatności rat kredytowych w trakcie spłaty kredytu. Szczegółowe zasady skorzystania z wakacji zależne są od oferty poszczególnych banków – możliwe jest zawieszenie całej raty kapitałowo-odsetkowej lub tylko części kapitałowej. Bank może oferować możliwość zawieszenia jednej raty w roku lub nawet 6 kolejnych rat. Skorzystanie z wakacji kredytowych pozwala na chwilowe odciążenie budżetu domowego. Warto jednak pamiętać, że niezapłaconą ratę będziemy musieli spłacić w dalszej części okresu kredytowania, co wiąże się z dodatkowymi kosztami odsetkowymi.
- Co lepiej wziąć – kredyt hipoteczny, pożyczkę hipoteczną czy pożyczkę gotówkową? Czym się różnią.
- Decyzję o tym, która forma finansowania nieruchomości będzie najkorzystniejsza, należy dobrze przemyśleć i najlepiej skonsultować z ekspertem kredytowym. W zależności od tego, jaką nieruchomość chcesz nabyć z pożyczonych przez bank pieniędzy, zależy rodzaj zaciągniętego zobowiązania. Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką ustanowioną na rzecz banku i stosowany w przypadku nieruchomości o większej wartości. Kredytami hipotecznymi są: kredyt mieszkaniowy, kredyt budowlano-hipoteczny, kredyt konsolidacyjny i pożyczka hipoteczna. Pożyczka hipoteczna umożliwia przeznaczenie środków na dowolny cel, nie tylko mieszkaniowy, zabezpieczona jest jednak hipoteką na nieruchomości, do której pożyczkobiorca ma prawo własności. Kredyt gotówkowy natomiast nie wymaga zabezpieczenia majątku ani wkładu własnego. Przy finansowaniu nieruchomości może być opłacalny, gdy dysponujesz znaczącą kwotą środków własnych przeznaczonych na zakup i zależy ci na czasie. Maksymalna kwota pożyczki gotówkowej to zazwyczaj od 100 do 250 tys., w zależności od banku.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czym jest BIK?
- BIK (Biuro Informacji Kredytowej) to rejestr wszystkich kredytobiorców, który obejmuje ich historię kredytową dotyczącą terminowości spłat obecnych i byłych zobowiązań (kredytów, pożyczek, kart kredytowych, limitów, poręczeń itd.). BIK informacje o kredytobiorcach udostępnia bankom i innym instytucjom finansowym, które mogą na ich podstawie ocenić ryzyko kredytowe i wiarygodność kredytobiorców.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Jak sprawdzić, czy jestem wpisany w BIK?
- Aby sprawdzić, jakie informacje na Twój temat są dostępne w BIK, wystarczy się zarejestrować, zakładając konto na jego platformie (https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/raport-bik).
- Co zrobić, jeżeli jestem wpisany w BIK?
- Twoja obecność w BIK nie jest niczym złym. Banki nawet oczekują, że znajdą tam informacje na temat Twojej historii kredytowej. Oczywiście wszystko jest w porządku, jeśli Twoja historia jest pozytywna. Negatywna historia w BIK, czyli np. nieterminowe spłaty w przeszłości lub bieżące zaległości w obsłudze Twoich zobowiązań, może skutkować poważnymi utrudnieniami w uzyskaniu nowego kredytu.
Jeśli dane na Twój temat w BIK są nieaktualne lub niezgodne z prawdą, ich korekty może dokonać jedynie instytucja finansowa, która przekazała je do rejestru. Usunięcie historii kredytowej z BIK jest możliwe, ale wyłącznie w przypadku zobowiązań spłaconych i zamkniętych.
Więcej przeczytasz w artykule:
- Czy mogę zmienić kredyt na korzystniejszy?
- Możliwość zmiany warunków zaciągniętego zobowiązania daje kredyt refinansowy. Z upływem czasu może okazać się, że banki zaczęły oferować korzystniejsze warunki lub są w stanie zaproponować dodatkowe udogodnienia. Refinansowanie polega na zaciągnięciu nowego kredytu, który będzie przeznaczony na spłatę dotychczasowego.
- Mam kilka kredytów i pożyczek, co mogę zrobić?
- Kiedy masz wiele zobowiązań, możesz połączyć je w jedno, by obniżyć koszty wynikające z ich obsługi. Sposobem na to jest kredyt konsolidacyjny, w wyniku którego zamiast kilku rat, możesz płacić tylko jedną. Konsolidacji mogą zostać poddane różnego rodzaju kredyty, np.: mieszkaniowe, gotówkowe, samochodowe czy ratalne. Kredyt konsolidacyjny może być kredytem niezabezpieczonym lub też hipotecznym. Hipoteczny kredyt konsolidacyjny zazwyczaj może być na wyższą kwotę i z racji mniejszego ryzyka banku w związku z zabezpieczeniem na hipotece nieruchomości może być niżej oprocentowany. W przypadku kredytu konsolidacyjnego banki często dają możliwość dobrania dodatkowych środków na dowolny cel.
- Czym jest poręczenie, kiedy się je wykorzystuje?
- Poręczenie jest formą dodatkowego zabezpieczenia wymaganą już coraz rzadziej przez banki. Poręczycielem jest osoba, która zobowiązuje się uregulować wszystkie zobowiązania na rzecz banku (wierzyciela) za kredytobiorcę (dłużnika), który będzie miał problemy ze spłacaniem rat. Obecnie umowy poręczenia są stosowane częściej w przypadku kredytów gotówkowych, rzadziej w przypadku kredytów hipotecznych.
- Ile zarabia ekspert kredytowy, kto mu płaci?
- Ekspertowi kredytowemu nie płaci kredytobiorca, który skorzysta z jego usług. Ekspert kredytowy wynagrodzenie otrzymuje bezpośrednio od banku. To bank, z którym kredytobiorca podpisze umowę kredytową, wypłaca ekspertowi prowizję z tego tytułu o określonej wysokości – zazwyczaj jest to od 0,5 do 4 procent wartości sprzedanego produktu finansowego.
