Zaloguj się
W sierpniu bieżącego roku Centrum Analiz PKO BP opublikowało raport dotyczący nieruchomości komercyjnych. Według zebranych danych w I kwartale 2022 podaż nowych lokali była na wyjątkowo wysokim poziomie. Ten sam okres charakteryzował się dużym popytem, zajęto aż 219 tys. mkw. Nie było to jednak na tyle dużo, aby zatrzymać wzrost liczby pustostanów.
Biura czekają na firmy
W pierwszych trzech miesiącach 2022 roku zasoby powierzchni biurowej w naszym kraju przekroczyły 12,5 mln mkw. To rekord. W następnych miesiącach podaż spadała, popyt i czynsze pozostawały przy tym stabilne. Co ciekawe, w omawianym okresie oddano do użytku wyjątkowo dużo nowych budynków komercyjnych.
W raporcie czytamy:
“Nowa podaż w 1q22 (337 tys. mkw.) była najwyższa w okresie od wybuchu epidemii oraz historycznie najwyższa w 1q roku, koncentrując się bardzo silnie na rynkach regionalnych (244 tys. mkw.).“
Wzrost nowej podaży jest skutkiem splotu kilku czynników, między innymi opóźnieniami z finalizacją inwestycji w okresie pandemii. W związku z tym trend ten będzie krótkotrwały.
Według prognoz zawartych w analizie podaż na rynkach regionalnych będzie spadać. Na koniec pierwszego kwartału 2022, licząc cztery skumulowane kwartały, było to 674 tysiące mkw. Z tego 422 tysiąca mkw. na rynkach lokalnych. Pod koniec 2023 ma to być już tylko 340 tysięcy mkw. rocznie.
Za wysoką dostępność lokali w pierwszych miesiącach bieżącego roku odpowiada między innymi oddanie do użytku kilku dużych biurowców w Katowicach. Wywołało to spory wzrost liczby pustostanów w tym regionie. Nie jest to jednak problem, którym warto się martwić w skali kraju. Absorpcja, czyli popyt, na nieruchomości komercyjne w I kwartale wyniosła rekordowe 219 tys. mkw. W porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku jest to wzrost o niemal 400%. Nadal jednak dostępnych jest więcej przestrzeni biurowych niż są w stanie zająć firmy. Puste pozostało 100 tysięcy metrów.
Mimo to:
“Zasadniczo 1q22 był pierwszym kwartałem z zadowalającym poziomem absorpcji od początku epidemii, wskazującym, że rynek, mimo upowszechniania się modelu pracy hybrydowej, ma jeszcze możliwości wchłonięcia dalszych powierzchni. “
Popyt wysoki i stabilny
Z początkiem tego roku wskaźnik wyprzedzający (popyt brutto) był wyższy o 106% rok do roku. Prognozowane zapotrzebowanie na przestrzenie komercyjne było od stycznia wysokie między innymi w Warszawie, gdzie wyniosło ponad 200 tysięcy mkw. Rynki regionalne również zanotowały wzrost omawianego wskaźnika - był rok do roku wyższy o 56% .
Zebrane dane pokazują, że popyt na przestrzeń użytkową znacząco się poprawia nie tylko w Europie, ale i w kraju. Już w II kwartale 2021 absorpcja rynku wyniosła około 300 tysięcy mkw. i była oceniana jako pozytywna. A pół roku później objęła już 800 tysięcy mkw. Z początkiem 2022 poprawił się też popyt brutto w Europie. Jego wartość była wyższa o 41% w skali rok do roku.
Jak z pustostanami w Polsce?
W Europie poziom pustostanów jest stabilny i plasuje się na poziomie 7,2%. Polska jest powyżej tej średniej. Pierwszy kwartał 2022 to okres, w którym na terenie kraju niemal 14% nieruchomości komercyjnych pozostawało wolne. Jest to wynik wyższy niż średnia z 4 ostatnich lat. Wzrost jest skutkiem, wspomnianej już, podwyższonej podaży nowych budynków w Katowicach i Łodzi. Analiza pokazuje, że nawet najlepsza absorpcja nie pomogłaby uniknąć tych wahań. Można jednak zachować optymizm, w raporcie znajdujemy taki fragment:
“Na wielu rynkach regionalnych przy bardzo dobrej absorpcji, współczynnik pustostanów obniżył się, stało się tak w Krakowie, we Wrocławiu oraz w Poznaniu. Pierwszy raz od początku epidemii na tak wielu rynkach rozpoczęła się redukcja pustostanów.”
Warto podkreślić, że według analityków wzrost liczby pustostanów na lokalnych rynkach jest nieunikniony. Ma to związek z wysoką nową podażą, która ma się utrzymywać przez następne dwa lata. Trend wzrostowy powinien mieć łagodny przebieg i potrwać co najmniej do końca 2023. Poziomowi absorpcji na rynku komercyjnym zagraża też nowy model pracy hybrydowej. W rzeczywistości popandemicznej dla popytu w branży kluczowe jest zapotrzebowanie na pracownika w biurze. Aby je wzmacniać, najemcy coraz częściej uatrakcyjniają ofertę, proponując aranżacje biur w stylu Activity Based Working.
A jak wyglądają dane dotyczące czynszów? W perspektywie rocznej opłaty w sektorze nieruchomości komercyjnych uległy niewielkiemu podwyższeniu. Realnych spadków wysokości czynszu nie można spodziewać się nawet na rynkach regionalnych. One również pozostają pod presją inflacyjną. Stabilizację cen lub ich spadki może przyspieszyć rosnąca podaż nieruchomości komercyjnych. Już dziś widać, że opłaty dla nowych najemców bywają w biurach niższe niż czynsze firm od lat związanych z adresem. Jednak wyraźne spadki wysokości czynszów są na razie w branży rzadkością.
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
