Umowa dzierżawy, tak jak umowa najmu, daje prawo do korzystania odpłatnie z cudzej własności. Jednak dzierżawca ma dodatkowe prawo – może pobierać pożytki z dzierżawionej rzeczy. Przedmiotem dzierżawy są najczęściej nieruchomości, ale zdarzają się również przedsiębiorstwa i zakłady produkcyjne, a także prawa majątkowe.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są prawa i obowiązki dzierżawcy?

• Jakie są prawa i obowiązki wydzierżawiającego?

 
Umowa dzierżawy zakłada odpłatne udostępnienie prawa bądź rzeczy komuś innemu, ale nie zachodzi tu przeniesienie prawa własności. Przedmiotem umowy dzierżawy może być jedynie rzecz, która przynosi pożytki – dochody z rzeczy lub prawa. Pożytkami mogą być np. płody rolne z gospodarstwa czy dochody z przedsiębiorstwa. Rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem umowy najmu, ale z zastrzeżeniem, że najemca z tych pożytków nie korzysta. Nie ma więc wyraźnego rozróżnienia, co może być przedmiotem najmu, a co – dzierżawy.

Umowa dzierżawy jest dwustronna i konsensualna, co oznacza, że muszą ją podpisać obie strony, wyrażając tym samym zgodę na jej postanowienia. Zaleca się sporządzenie umowy na piśmie. W umowie należy określić czas jej obowiązywania.

Prawa i obowiązki dzierżawcy

Podstawowym prawem dzierżawcy jest prawo do korzystania z rzeczy, która jest przedmiotem dzierżawy, a także z jej pożytków.

W sytuacji, gdy chodzi o nieruchomość rolną, dzierżawca zgodnie z przepisami ma prawo pierwokupu. Jest to możliwe pod określonymi warunkami:

• sprzedawca może być osobą fizyczną lub prawną, ale inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych;
  umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną (z urzędowym lub notarialnym poświadczeniem daty zawarcia);
• od wspomnianej daty pewnej musi upłynąć trzyletni okres wykonywania umowy;
• nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Dzierżawca ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli wydzierżawiona rzecz ma wady uniemożliwiające jej używanie i nie zostały one usunięte przez wydzierżawiającego bądź nie da się ich usunąć.

Dzierżawca jest zobowiązany do regulowania czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Czynsz może mieć formę pieniężną, ale możliwe jest także przekazywanie wydzierżawiającemu części pożytków albo świadczenie określonych usług.

Dzierżawca ma również obowiązek ponoszenia kosztów napraw i konserwacji, a także regulowania podatków i innych opłat związanych z przedmiotem dzierżawy, np. kosztów energii elektrycznej, wody czy odbioru nieczystości.

Istotne jest, by przedmiot umowy pozostał w stanie niepogorszonym (przy uwzględnieniu normalnego zużycia), natomiast dzierżawca nie ma obowiązku ulepszania go i zwiększania jego użyteczności. Przeróbki budowlane są dozwolone, podobnie jak zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, tylko jeśli wydzierżawiający wyrazi na to zgodę i o ile nie prowadzą one do naruszenia konstrukcji przedmiotu dzierżawy.

Jeśli istnieje prawdopodobieństwo wydatków wykraczających poza zakres niezbędnych napraw, strony powinny określić w umowie, kiedy i w jaki sposób te wydatki zostaną zwrócone.

Jeśli przedmiot umowy ma być poddzierżawiany, wydzierżawiający musi wyrazić na to zgodę. W sytuacji, gdy przedmiot umowy zostanie udostępniony komuś innemu, za wszelkie szkody i tak odpowiada dzierżawca.

Pobierz wzór dzierżawy nieruchomości

Prawa i obowiązki wydzierżawiającego

Wydzierżawiający ma obowiązek udostępnić dzierżawcy przedmiot dzierżawy w stanie umożliwiającym umówiony użytek, a także zwrócić ewentualne nakłady wykraczające poza koszty niezbędnych napraw.

Jak wspomniano, wydzierżawiający ma prawo do pobierania czynszu od dzierżawcy. Jeśli dojdzie do zwłoki w zapłacie czynszu wynoszącej co najmniej dwa okresy rozliczeniowe (w przypadku płatności rocznej – więcej niż trzy miesiące), zgodnie z art. 703 k.c. wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia – choć powinien uprzedzić o tym dzierżawcę i wyznaczyć mu dodatkowy termin na uregulowanie zaległości.

Wydzierżawiający ma również prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób niezgodny z umową albo oddaje przedmiot dzierżawy do korzystania innej osobie (nie licząc swojej rodziny, pracowników i innych osób działających w jego imieniu) bez zgody wydzierżawiającego, nawet jeśli chodzi tylko o część przedmiotu dzierżawy.

W innych przypadkach, o ile konkretne terminy i warunki wypowiedzenia nie zostały określone w umowie dzierżawy bądź o ile nie została ona zawarta na czas oznaczony, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. W przypadku innych przedmiotów dzierżawy obowiązuje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia.

W przypadku śmierci wydzierżawiającego umowa nie wygasa, o ile strony nie określiły w niej takiego warunku. Spadkobiercy wydzierżawiającego mają nadal prawo do pobierania czynszu.

Pobierz wzór dzierżawy nieruchomości

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.