Pomimo tego, że upłynęło już prawie osiem lat od wejścia w życie ustawy o prawach konsumenta z 30 maja 2014 r., to pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają nadal problem z poprawnym zrozumieniem i stosowaniem jej zapisów.

Jednym z newralgicznych rozwiązań zawartych w ustawie jest prawo odstąpienia przyznane konsumentowi. Realizacja odstąpienia ma skutek ex tunc (z mocą wsteczną) i powoduje, że umowa jest traktowana jako niezawarta. Następuje zatem w pewnym sensie wstecznie unicestwienie umowy pośrednictwa, a co za tym idzie, istnieje ryzyko utraty przez pośrednika wynagrodzenia, nawet w przypadku poprawnego wykonania umowy. Można się przed tym zabezpieczyć, stosując poprawnie skomplikowane regulacje ustawy z 2014 r.

Pytanie 1. Komu przysługuje prawo odstąpienia?

Prawo odstąpienia przysługuje konsumentowi, czyli osobie fizycznej, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 22(1) kodeksu cywilnego). Proszę pamiętać, że na mocy obowiązującego od 1 stycznia 2021 nowego art. 38a ustawy o prawach konsumenta prawo odstąpienia stosuje się także do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W praktyce oznacza to, że stosowanie typowych umów pośrednictwa B2B uległo bardzo istotnemu ograniczeniu.

Pytanie 2. Kiedy przysługuje prawo odstąpienia?

Prawo odstąpienia przysługuje w przypadku umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa, a także w przypadku umów zawartych na odległość.

Pierwszy przypadek dotyczy umów pośrednictwa, które pośrednicy zawierają w miejscu innym niż siedziba biura nieruchomości, podczas wizyty u klientów w nieruchomościach, które mają być przedmiotem obrotu. Polecam zapoznanie się ze szczegółowymi definicjami zawartymi w słowniczku ustawowym (art. 2 ustawy o prawach konsumenta).

Druga sytuacja, czyli umowy zawierane na odległość, dotyczy umów zawieranych np. poprzez pocztę, kuriera lub z wykorzystaniem podpisu elektronicznego. Co prawda ustawa mówi tutaj o zorganizowanym systemie zawierania umów na odległość (a zatem przy sporadycznym zawieraniu umów przez pośrednika w taki sposób można by kwestionować stosowanie przepisów ustawy), ale ze względów bezpieczeństwa i poważne skutki prawne niedochowania przepisów ustawowych, zalecałbym stosowanie ustawy w pełni w każdym takim przypadku.

Pytanie 3. Czy w ramach swobody umów prawo odstąpienia można zmodyfikować i zapisać je w bardziej korzystnej dla pośrednika wersji?

Ustawa o prawach konsumenta jasno stanowi, że postanowienia umów mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy. Są to zatem przepisy semiimperatywne. Można sytuację konsumenta polepszyć, przyznać mu więcej uprawnień, ale nie można pogorszyć jego pozycji prawnej, nie można zejść poniżej pewnego minimum gwarantowanego przez ustawę.

Postanowienia umów mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia ustawy są nieważne.

Pytanie 4. Czy konsument może się zrzec prawa odstąpienia?

Nie, nie ma takiej możliwości, aby z góry, przy podpisaniu umowy konsument zrzekł się tego prawa. Można pod pewnymi warunkami zmodyfikować skutki odstąpienia. Konsument może też utracić to prawo z mocy ustawy pod warunkiem odebrania od niego określonych oświadczeń. O tym poniżej.

fot. Mikhail Nilov / pexels.com

Pytanie 5. Jak poprawnie zawrzeć umowę pośrednictwa „poza lokalem” w kontekście zagrożenia odstąpieniem przez klienta?

Po pierwsze, pośrednik powinien zrealizować poprawnie obowiązki informacyjne określone w art. 12 ustawy o prawach konsumenta. Odnośnie odstąpienia najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek poinformować konsumenta w sposób jasny i zrozumiały o:
sposobie i terminie wykonania prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 27, a także wzorze formularza odstąpienia od umowy, zawartym w załączniku nr 2 do ustawy;
obowiązku zapłaty przez konsumenta poniesionych przez przedsiębiorcę uzasadnionych kosztów zgodnie z art. 35, jeżeli konsument odstąpi od umowy po zgłoszeniu żądania zgodnie z art. 15 ust. 3 i art. 21 ust. 2;
braku prawa odstąpienia od umowy na podstawie art. 38 lub okolicznościach, w których konsument traci prawo odstąpienia od umowy.

Informacji tych można częściowo udzielić przy wykorzystaniu wzoru pouczenia o odstąpieniu od umowy, stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy.
Poprawne pouczenie powoduje, że termin na wykonanie odstąpienia wynosi tylko 14 dni. Przy braku pouczenia lub pouczeniu wadliwym okres ten wydłuża się o jeden rok. Pamiętajmy też, że dla skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu wystarczy wysłanie przesyłki przed upływem terminu (decyduje zatem data stempla pocztowego).

Kolejnym elementem jest odebranie od konsumenta oświadczeń zgodnych z art. 15 ust. 3, art. 21 ust. 2, w związku z art. 35 ustawy. Chodzi tutaj o wyraźne żądanie konsumenta, aby pośrednik rozpoczął wykonywanie usługi przed upływem terminu do odstąpienia. Skutkiem takiego żądania jest to, że w razie wykonania odstąpienia, konsument musi zapłacić za już wykonane usługi. Kwotę zapłaty oblicza się proporcjonalnie do zakresu spełnionego świadczenia z uwzględnieniem uzgodnionej w umowie ceny lub wynagrodzenia. Jeżeli cena lub wynagrodzenie są nadmierne, podstawą obliczenia tej kwoty jest wartość rynkowa spełnionego świadczenia. Odebranie takiego żądania zabezpiecza nam zatem częściowo wynagrodzenie podczas biegu terminu ustawowego do złożenia odstąpienia. Co ważne, nie można tutaj zastrzegać dodatkowych odszkodowań, kar umownych czy stosować innych sankcji wobec konsumenta.

Drugim niezbędnym oświadczeniem jest wyrażenie zgody przez klienta na to, że w przypadku całkowitego wykonania usługi, utraci on ex lege prawo odstąpienia (art. 38 ustawy). Ten przepis jest przydatny zwłaszcza na rynku najmu, gdzie jak najbardziej możliwe jest skojarzenie stron i sfinalizowanie całej transakcji przed upływem 14 dni. Także przy pośrednictwie w sprzedaży lub zakupie może nam to zagwarantować pełne wynagrodzenie, ale to już zależy od zakresu czynności pośrednictwa opisanych w umowie i od określenia terminu wymagalności naszego wynagrodzenia. Zatem dopiero odebranie tych dwóch oświadczeń powoduje, że częściowo lub całkowicie zabezpieczamy swoje wynagrodzenie na etapie biegu terminu do odstąpienia.

Pytanie 6. Czy wymagane klauzule, oświadczenia i pouczenia można „schować w umowie”?

Wydaje się, że najbezpieczniej jest to zrobić w osobnych załącznikach. Ustawa stanowi, że wszelkie pouczenia mają być wykonane w sposób jasny i zrozumiały. Odpada zatem drobny druczek, wkomponowanie tych zagadnień w treść umowy. Podobnie żądanie z art. 15 ust. 3, art. 21 ust. 2, w związku z art. 35 ustawy oraz zgoda z art. 38 powinny być wyraźnymi, osobnymi i podpisanymi przez konsumenta oświadczeniami. Pamiętajmy też, że to na pośredniku będzie ciążył ciężar dowodu, że skutecznie pouczył i odebrał oświadczenia. Przede wszystkim pośrednik musi wykazać, że przekazał konsumentowi egzemplarz umowy na trwałym nośniku.

To na pośredniku będzie ciążył ciężar dowodu, że skutecznie pouczył klienta.

Pytanie 7. Jakie inne umowy zawierane przez pośrednika mogą podlegać odstąpieniu przez klientów?

Mogą to być chociażby umowy rezerwacyjne zawierane w modelu pośrednik-przyszły kupujący, kiedy to pośrednik jest bezpośrednio stroną rezerwacji, pobiera dla siebie kaucję rezerwacyjną. Jeśli umowa taka jest zawierana poza lokalem, to powinna także zawierać pouczenia i oświadczenia z ustawy o prawach konsumenta. Powoduje to, że taki model umowy rezerwacyjnej traci swoje praktyczne uzasadnienie.

Polecam zatem wnikliwą lekturę ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, przyjrzenie się konstrukcji własnych umów pośrednictwa, załącznikom do umowy i weryfikację zapisów umownych pod kątem zgodności z ustawą, ale przede wszystkim pod kątem zabezpieczenia wynagrodzenia z umowy pośrednictwa. Niestety, ale jesteśmy obciążeni licznymi regulacjami, które powodują, że musimy dochować wielu wymogów formalnych i materialnych podczas świadczenia usług na rzecz konsumentów. A na horyzoncie rysują się kolejne utrudnienia, jak chociażby proponowana nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która wprowadzi odrębne postępowanie z udziałem konsumenta i pogorszy sytuację procesową pośredników.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.