W dyskursie publicznym coraz częściej mówi się o kryzysie mieszkaniowym w Polsce. Mimo powoli odbudowującej się podaży, lokali mieszkalnych wciąż brakuje. W ciągu ostatniej dekady ich ceny systematycznie rosły, w dużych miastach nawet dwukrotnie. Trudnej sytuacji potencjalnych inwestorów nie zmieniają wzrosty wynagrodzeń. Tempo, w jakim drożeją mieszkania, jest zbyt szybkie. Z czego wynikają te pogłębiające się problemy? I czy w Polsce znajdują się miasta, które z kryzysem radzą sobie lepiej? Okazuje się, że w poszukiwaniu skutecznych rozwiązań mogą nam pomóc również przykłady z zagranicy.
Dlaczego mieszkania w Polsce drożeją?
Wzrost cen mieszkań w Polsce jest napędzany przez wysoki odsetek nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych oraz przez słabo regulowany sektor najmu. Przekłada się to na trudności, szczególnie dla młodych osób, w zaspokojeniu potrzeby mieszkaniowej. |
Raport "Z deszczu pod rynek" to analiza, która powstała dzięki stowarzyszeniu Miasto jest nasze. Ważną częścią opracowania jest kompleksowa diagnoza sytuacji w sektorze nieruchomości mieszkalnych. Autorzy zebrali też przykłady dobrych praktyk z Polski i zagranicy, które przekładają się na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Analitycy do głównych problemów sektora mieszkań zaliczają wysoki odsetek lokali kupowanych w celach inwestycyjnych. Według różnych źródeł może on wynosić od 40% do nawet 70% całego zasobu nieruchomości mieszkaniowych. Zjawisko to wpływa na kurczącą się liczbę lokali na sprzedaż i na ich wysokie ceny.
Równocześnie polski sektor najmu jest słabo uregulowany prawnie. Skutkiem tego spora część lokali pozostających do dyspozycji najemców jest w złym stanie technicznym. Najem, który w opinii większości pozostaje rozwiązaniem tymczasowym, dedykowanym głównie ludziom młodym, często nie jest stabilnym sposobem na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Powszechną praktyką jest nagłe zrywanie umów z lokatorami lub obarczanie lokatorów kosztem napraw usterek, które nie powstały z ich winy. Przez to model ten nie cieszy się w Polsce dobrą opinią i jest traktowany jako wyjście awaryjne. Problem pogłębia fakt, że najem instytucjonalny, który daje lokatorom większe poczucie bezpieczeństwa i stabilności cen, jest wciąż słabo rozwinięty w naszym kraju.
W Polsce istnieje silna presja społeczna dotycząca zakupu mieszkania jako ważnego kroku na drodze do budowania majątku osobistego. Sytuacja ta wpływa na wysoki popyt lokali mieszkalnych, który winduje ich ceny. Wsparcie zakupu własnego lokum to wciąż jeden z priorytetów aktualnej polityki mieszkaniowej. Dzieje się tak, mimo że Polska już teraz ma jeden z najwyższych współczynników liczby osób, które posiadają mieszkanie na własność. Trend ten przysparza trudności szczególnie osobom młodym, których nie stać ani na kredyt hipoteczny, ani na coraz droższy najem mieszkań. Autorzy analizy oceniają, że w tak zwanej luce czynszowej pozostaje nawet 40% osób między 20. a 35. rokiem życia. Często jedynym dostępnym dla nich wyjściem jest mieszkanie z rodzicami (tutaj dowiesz się więcej - "Czemu dorosłe dzieci mieszkają z rodzicami, czyli co wiemy o polskich gniazdownikach?"). Niesie to za sobą szereg innych problemów. Ludzie młodzi, którzy nie mają jak wyprowadzić się z domu rodzinnego, później decydują się na założenie rodziny. Dane GUS jasno pokazują, że obecnie w naszym kraju rodzi się najmniej dzieci od końca II wojny światowej. Nietrudno sytuację tę powiązać z kryzysem mieszkaniowym.
Czy rządowe programy wsparcia mają szansę pomóc?
Rządowe programy wsparcia, takie jak Mieszkanie Plus czy Bezpieczny Kredyt 2%, nie spełniły oczekiwań w zaspokajaniu potrzeb polskiego rynku mieszkaniowego, nie zwiększając dostępności tanich mieszkań na wynajem ani nie przyczyniając się do stabilizacji cen nieruchomości. |
Podaż mieszkań w Polsce dotyczy głównie lokali własnościowych. Nieruchomości inne niż tworzone przez deweloperów stanowią zwykle kilka procent nowego zasobu mieszkań. Sytuację tę miał zmienić program Mieszkanie Plus jednak nie zrealizowano celów, które stały przed tym działaniem. Do 2019 w ramach Mieszkania Plus miało powstać 100 tysięcy nieruchomości przeznaczonych na tani wynajem. W 2023 było ich około 19 tysięcy, a następnie program zamknięto. Co ważne, nawet gdyby działanie zakończyło się sukcesem, nie wypełniłoby luki, która powstała na rynku taniego najmu przez ostatnie 15 lat.
Żadnego z ważnych problemów polskiego rynku mieszkaniowego nie rozwiązał też program Bezpieczny Kredyt 2%. Był on skupiony na dopłatach do kredytów, za które inwestorzy kupowali własne lokale mieszkalne. Wielu specjalistów uważa, że to właśnie BK 2% przyczynił się do dynamicznego wzrostu cen lokali mieszkalnych. Przez to ich dostępność jeszcze bardziej spadła. Warto przy tym podkreślić, że BK 2% był zbudowany tak, że rodziny o niskich i średnich dochodach nie miały szans z niego skorzystać, bo zwyczajnie nie posiadały odpowiedniej zdolności kredytowej.
Jak można poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym? Dobre praktyki
Przykłady pokazują, że skuteczna polityka mieszkaniowa opiera się na wsparciu budowy mieszkań komunalnych i socjalnych, kontrolowanych czynszach oraz integracji nowych inwestycji z życiem społecznym i ekonomicznym miasta, co przyczynia się do poprawy dostępności mieszkań i jakości życia mieszkańców. |
Włocławek
Wiele miast i państw prowadzi politykę mieszkaniową przyjazną inwestorom. Praktyki te mogą inspirować. Jednym z pozytywnych przykładów jest Włocławek, gdzie w 2022 oddano 42% wszystkich mieszkań komunalnych w kraju. Było to niemal 300 lokali przeznaczonych na tani najem. Liczba ta może nie wydawać się imponująca, ale gdyby władze Warszawy działały w podobny sposób, stolica zyskałaby około 5 tysięcy nieruchomości mieszkalnych dostępnych dla najbiedniejszych. Włocławskie mieszkania komunalne są wykańczane pod klucz i przyjazne osobom niepełnosprawnym. Do ich ogrzewania używa się paneli fotowoltaicznych. Wszystko to przy wyjątkowo niskim czynszu. Najemcy za lokale komunalne płacą 11,85 zł za metr kwadratowy, co oznacza, że 50-metrowe mieszkanie kosztuje ich niecałe 600 złotych miesięcznie. Władze Włocławka planują kolejne inwestycje, ponieważ obecnie na jedno tanie lokum jest kilku chętnych. Co ciekawe tego typu nieruchomości są też dostępne dla nowoprzybyłych mieszkańców, wykonujących zawody, na które w mieście jest duże zapotrzebowanie.
W analizie znajdujemy taki fragment:
“O sukcesie władz Włocławka najlepiej świadczy fakt, iż zastępca prezydenta miasta odpowiedzialny za budowę mieszkań Krzysztof Kukucki został powołany na Sekretarza Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, gdzie jest odpowiedzialny za mieszkalnictwo, a w 2024 został wybrany na Prezydenta Włocławka”.
Finlandia
Zrównoważonej polityki mieszkaniowej możemy uczyć się również od Finów. W konstytucji tego kraju znajduje się zapis o tym, że władze publiczne wspierają prawo każdego do posiadania dachu nad głową. Aby spełnić tę deklarację, Finlandia stworzyła system, który zapewnia każdemu obywatelowi życie w godnych warunkach. Około 62% Finów zajmuje obecnie własne nieruchomości mieszkalne. Równocześnie 3,2 miliona fińskich obywateli, czyli 34% społeczeństwa korzysta z wynajmowanych lokali. Warto przy tym podkreślić, że 30% nowej fińskiej zabudowy powstaje przy wsparciu państwa. Ciekawą zasadą niwelującą nierówności społeczne jest prawo, według którego 25% nowych mieszkań powstaje w przystępnych cenowo budynkach socjalnych. Celem rządu jest zwiększenie udziału tanich lokali do 35% całej podaży.
W Finlandii nie ma granicy dochodów, powyżej której nie można wynająć mieszkania socjalnego. Dążeniem władz jest, aby co roku na rynek trafiało minimum 7 tysięcy przystępnych cenowo nieruchomości mieszkalnych. Ważnym elementem polityki mieszkaniowej tego kraju jest również program Housing First. Jego głównym celem jest wyeliminowanie problemu bezdomności. Zakłada, że pierwszym krokiem do wyjścia z życiowego kryzysu jest własne lokum. W jego zdobyciu pomagają pracownicy socjalni, ułatwiający też znalezienie zatrudnienia przez osoby zajmujące lokale socjalne.
Jak założenia te sprawdzają się w praktyce, pokazuje jedno z dużych osiedli w Helsinkach. W opracowaniu stowarzyszenia Miasto jest nasze czytamy o nim:
“Osiedle Jätkäsaari w Helsinkach. Powstaje tam 21 tysięcy mieszkań i 6 tysięcy miejsc pracy. Jedna piąta osiedla została zaplanowana jako parki. Na osiedlu znajdują się różne typy mieszkań: m.in. własnościowe, subsydiowane przez Państwo mieszkania na wynajem czy mieszkania przeznaczone dla seniorów.”
Wiedeń
Przełom XIX i XX wieku to okres dynamicznego rozwoju Wiednia. Szybki wzrost liczby ludności sprawił, że warunki mieszkaniowe w stolicy Austrii były dramatyczne. Tuż po zakończeniu I wojny światowej wybory do Wiedeńskiej Rady Miejskiej wygrała Socjaldemokratyczna Partia Austrii. W 1923 władze zdecydowały o budowie 25 tysięcy nowych mieszkań, które miały trafić do osób w najcięższej sytuacji materialnej. Politykę tę kontynuowano, dzięki czemu do 1934 wiedeński rynek mieszkaniowy zyskał ponad 60 tysięcy nowych lokali. Dzisiejsze władze miasta pamiętają o tej tradycji.
W analizie czytamy:
“Aktualnie do miasta należy około 200 tysięcy nieruchomości. Kolejne 200 tysięcy to z kolei własność dotowanych przez państwo towarzystw budowlanych. Zasób ten wciąż się rozwija. Nawet w chwili obecnej w budowie znajdują się kolejne 4 tysiące mieszkań.”
Wiedeńskie mieszkalnictwo opiera się na trzech filarach. Pierwszym są mieszkania, które należą do władz miasta i są przez nie zarządzane. Drugi to nieruchomości tworzone i kontrolowane przez towarzystwa budowlane. Do trzeciego należy zabudowa, która po renowacji trafia na rynek mieszkaniowy. Dzięki temu systemowi aż 60% wiedeńczyków mieszka w lokalach, które zostały zbudowane lub należą do władz miasta. Lokale te są o 60% tańsze niż nieruchomości pozostające w rękach prywatnych właścicieli. Czynsze w miejskich lokalach są kontrolowane i nie mogą przekroczyć 20-25% średnich miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego.
Władze miejskie kontrolują też proces budowy mieszkań na każdym jego etapie. Projekty nowych lokali muszą przejść analizę dotyczącą między innymi jakości architektonicznej, wpływu na środowisko czy odpowiedzialności społecznej. Jeśli nieruchomość ma powstać w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego, miasto może mu przekazać odpowiednią działkę. Wiedeńskie TBS mają też szansę na niskooprocentowane kredyty długoterminowe. W zamian za te udogodnienia mają obowiązek przekazać władzom część nowych lokali.
O jednym z najbardziej znanych miejskich projektów autorzy analizy piszą:
“Karl Marx-Hof, jeden z najdłuższych budynków na świecie. Jest to miejska inwestycja z końca lat 30 XX wieku. W budynku przewidziano miejsce na bibliotekę, przedszkole czy gabinet lekarza. [część lokali] wynajmowana jest osobom o niskich dochodach.“
Źródło danych i grafik: Miasto Jest Nasze "Z deszczu pod rynek. W pułapce kryzysu mieszkaniowego"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html