Jeśli zbyt dużo osób mówi, że warto w coś zainwestować, to należy podejść do takiego pomysłu bardzo ostrożnie. Jeden bar sushi na osiedlu to całkiem ciekawy pomysł, ale 10 takich barów obok siebie to recepta na biznesową porażkę. Ten sposób myślenia nie do końca sprawdza się jednak na rynku nieruchomości.

Przynajmniej w Polsce. Inwestycja w mieszkanie na wynajem to wciąż jedna z bardziej popularnych form lokalizacji kapitału. W Warszawie w zależności od inwestycji, liczba inwestorów kupujących nowe nieruchomości w celach wynajmu, zdaniem przedstawicieli deweloperów, waha się od 5 do nawet 50 procent. Nie dziwi zatem fakt, że obsługa wynajmu staje się na naszych oczach nową niszą usług związanych z nieruchomościami. O tym, jak ten rynek wygląda w praktyce, rozmawiamy z Krzysztofem Bystroszem z Mzuri.pl.

Działalność na rynku firm takich jak ta, którą Pan reprezentuje, wywołuje u mnie dość sprzeczne wnioski. Skoro działają firmy zajmujące się zawodowo wynajmem mieszkań, to naturalny wniosek jest taki, że ktoś gdzieś dostrzegł na rynku lukę i stara się ją wypełnić. Z drugiej strony, jeśli jako klient potrzebuję wsparcia w znalezieniu najemcy to też znak, że stwierdzenie „mieszkanie zawsze się wynajmie” nie do końca jest dziś aktualne. Jak Pana zdaniem wygląda dziś rynek najemców?

Jeszcze kilka lat temu, kiedy najemców było więcej niż dostępnych lokali na wynajem, rynek wyglądał zupełnie inaczej. Właściciele lokali na wynajem dyktowali warunki wynajmu, lokale nie zawsze były właściwie przygotowane, formalności i przejrzystość rozliczeń z najemcami pozostawała wiele do życzenia. Obecnie tendencja się odwróciła. Na rynku pojawiło się dużo lokali do wynajęcia. Wpływ na to miało wiele czynników, w tym głównie dwa. Po okresie boomu mieszkaniowego w latach 2007-2010, wielu właścicieli mieszkań, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich, nie mogąc spłacać rat ani uzyskać wystarczającej ceny ze sprzedaży nieruchomości, zdecydowała się na wynajem, a część osób świadomie zaczęła inwestować w nieruchomości, upatrując w wynajmie bezpieczną lokatę kapitału. Właściciele nieruchomości, widząc zmieniający się rynek oraz wzrost wymagań najemców, przekonali się do potrzeby profesjonalnego zarządu najmem. Wielu właścicieli nie ma wiedzy, w jaki sposób bezpiecznie wynajmować lokal. Część z nich nie ma czasu na opiekę lokalem, a niektórzy właściciele po prostu boją się wynajmować.

Ostatnio, również na naszych łamach, sporo mówi się i pisze o systemach condo. Wydaje się to być idealne połączenie zarówno dla inwestorów, jak i deweloperów. Ma tylko jedną istotna wadę. Dotyczy konkretnych nieruchomości.

Zgadza się, przy funkcjonowaniu systemu condo deweloper zyskuje 2 razy, pierwszy raz przy transakcji sprzedaży lokalu, a kolejny, zarządzając nieruchomością pod wynajem. Inwestor musi zadowolić się małym, ale pewnym zyskiem, przez określony czas. Firma taka jak Mzuri. zajmując się zarządzaniem najmem oraz pomocą przy zakupie nieruchomości pod wynajem, może wyselekcjonować nieruchomości pod względem możliwej do osiągnięcia rentowności. Przy zakupie nowych lokali, inwestor musi liczyć się z wyższą ceną zakupu metra kwadratowego versus rynek wtórny oraz standardowo musi jeszcze zainwestować w wykończenie lokalu, wyposażenie i umeblowanie. Większe możliwości daje rynek wtórny, na którym sprzedawane mieszkania w większości są wykończone, gotowe do zamieszkania. Ponadto, znając rynek wynajmu w największych Polskich miastach, wiemy, w jakich lokalizacjach warto kupować, aby zysk był jak najwyższy. To samo dotyczy kwestii przygotowania lokalu do wynajmu. Jestem przekonany, że zarządzając najmem, jesteśmy w stanie wygenerować większy przychód niż system condo, przy zachowaniu odpowiedniego bezpieczeństwa inwestycji.

W inwestycjach długoterminowych większość osób stawia na pewność zysku, nawet kosztem tego, że będzie on mniejszy. Model condo taką pewność daje. Jak wygląda sytuacja w przypadku rynku, na którym Państwo działają? Czy oddając swoje mieszkanie w zarządzanie, mogę liczyć na pewność zysku?

Nasza oferta opiera się na wzajemnej współpracy z właścicielem lokalu przy uwzględnieniu naszego doświadczenia na rynku wynajmu. Naszym celem jest, aby lokal, którym zarządzamy, został wynajęty za możliwie najwyższą cenę aktualnie do uzyskania na rynku. Od tego jest uzależnione nasze wynagrodzenie. Ponadto dodatkowe czynniki, takie jak: weryfikacja najemcy, aktywne wsparcie najemcy (24/7), bieżący monitoring płatności oraz stanu lokalu mają ogromny wpływ na bezpieczeństwo inwestycji oraz na pewność zysku. Znaczna część właścicieli, którzy sami zarządzają swoimi lokalami, powyższych czynności nie realizuje.

Oczywiste jest, że każde mieszkanie ma swój niepowtarzalny klimat, a kwestia znalezienia najemcy jest zawsze indywidualna, ale gdybyśmy mieli pokusić się o uśrednione dane dotyczące czasu, jaki z Państwa doświadczenia jest potrzebny, by znaleźć najemcę na lokum w pięciu największych miastach Polski, jak wyglądają takie dane?

Szybkość wynajmu zależy od wielu czynników, m. in. od okresu, w którym poszukujemy najemcy, od odpowiedniego przygotowania mieszkania, poprzez wymagane wyposażenie i umeblowanie, od wyselekcjonowanego kanału poszukiwania najemców – nie każdy najemca trafi do nas poprzez portal internetowy, od polityki cenowej do uzyskania na rynku etc. Z naszego doświadczenia znalezienie najemcy dla mieszkania 1-pokojowego wynosi średnio około 4 tygodni, 2-pokojowego około 4 do 6 tygodni 3-pokojowego ok. 5-7 tygodni. Warto wziąć pod uwagę, że podane dane to średnia, gdzie dane mieszkanie może być wynajęte bez przerw – 3 lata, a później pozostać przez 6 tygodni pustostanem.

Wracając jeszcze na moment do modelu condo. Tamten biznes opiera się na wynajmie krótkoterminowym. Jak to jest w przypadku rynku, na którym Państwo działają? Na jaki okres średnio zawierane są umowy najmu i od czego to zależy?

Zarządzamy już ok. 1000 lokalami. Wszystkie są wynajmowane w długim okresie. Umowy najmu podpisujemy standardowo na okres 12 miesięcy, na czas określony. Naturalnie istnieje możliwość przedłużenia terminu wynajmu o kolejny okres. Z naszych obserwacji wynika, że 12- miesięczny okres najmu jest statystycznie najczęstszym terminem, na jaki wynajmowane są lokale na rynku.

Zakładam, że w przypadku problemów ze ściągnięciem należności od najemcy to firma zarządzająca mieszkaniem prowadzi proces windykacji. Interesuje mnie jednak kwestia, czy taka sytuacja ma wpływ na mnie jako właściciela? Czy w trakcie, kiedy Państwo windykujecie należność, wpłaty na moje konto dokonywane są bez problemów, czy też współdzielę z Państwem ryzyko niewypłacalności najemcy?

Zajmując się zarządzaniem najem, działamy jako pełnomocnicy właścicieli. Naszym celem jest wynajęcie lokalu najemcy, który został zweryfikowany i na tej podstawie podpisujemy umowę najmu oraz przekazujemy lokal. W trakcie najmu nadzorujemy wpłaty za mieszkanie i, jak sytuacja tego wymaga, prowadzimy miękką windykację. Przytoczony przez Pana scenariusz bardziej odpowiada sytuacji, kiedy osoba bądź firma wynajmuje lokal od właściciela za przypuśćmy 60 procent średniej wartości rynkowej, z możliwością dalszego podnajmu, zarabiając na różnicy kwot. W tym przypadku właściciel otrzymuje – mniejszą niż rynkowa – kwotę za wynajem, a windykacja jest po stronie podnajemcy. Naszym celem jest wynajęcie lokalu bezpośrednio od właściciela od razu po cenie rynkowej, aby mógł on osiągnąć jak największy zysk. Zarządzając od kilkunastu lat lokalami na wynajem i mając ich w opiece obecnie około tysiąca, nie mieliśmy przypadku, w którym najemca mieszkał dłużej niż 4 tygodnie i nie płacił za wynajem.

Skoro mówimy o rynku usług to nie sposób wspomnieć o kosztach. Ile mnie jako klienta kosztuje współpraca z firmą, której mogę zlecić opiekowanie się moim mieszkaniem? Jakie są ceny na rynku?

Mogę odpowiedzieć na to pytanie na podstawie naszej firmy. Wynagrodzenie za standardowe usługi zarządzania, wynosi 11 procent miesięcznie, pobierane w okresie, kiedy lokal jest wynajęty. Kwota wynagrodzenia liczona jest od kwoty czynszu najmu pobieranego przez właściciela – bez opłat do administracji oraz bez opłat za media. W okresie, kiedy mieszkanie nie jest wynajęte, za wszystkie czynności podejmowane w celu znalezienia nowego najemcy, nasze wynagrodzenie zmniejsza się do wysokości 3 procent miesięcznie, od kwoty ostatniego czynszu. Nie pobieramy żadnych opłat i prowizji od najemcy, na żadnym etapie współpracy. Dla najemcy jest to wynajem bezpośredni. W przytoczonej relacji biznesowej reprezentujemy przede wszystkim stronę właściciela.

Wybiegając myślami w przyszłość, czy to nie będzie trochę tak jak z rynkiem taksówkarskim, że firmy zarządzające wynajmem będą pełnić rolę korporacji? Dziś trudno spotkać na ulicy taksówkarza, który nie byłby zrzeszony. Czy Pana zdaniem rynek wynajmu mieszkań będzie wyglądał kiedyś podobnie?

Jestem przekonany, że w przyszłości – tak jak obecnie na rozwiniętych rynkach – większość mieszkań będzie wynajmowanych przez firmy zarządzające najmem. Nie jestem przekonany do terminu „korporacje”, bliżej mi do sprawnej firmy zarządzającej najmem. Tak jak z taksówkami zrzeszonymi w korporacji, korzystając z ich usług, mamy większą pewność, że zostaniemy bezpiecznie i uczciwie obsłużeni niż przez „wolnego strzelca” z postoju, który ma większe pole do nadużyć. To samo dotyczy rynku wynajmu nieruchomości. Firmy zapewniają standardy w obsłudze najmu poprzez stosowanie pełnej przejrzystość rozliczeń, dokumentacji rzeczywistego stanu mieszkania, bieżącej opieki i wsparcia, które nie są dostępne podczas wynajmu mieszkania bezpośrednio od właściciela. Tego oczekują najemcy. Spotykam wielu właścicieli lokali, którzy mieli różne problemy z najemcami, nie wiedzieli, jak sprawnie usuwać usterki, jak poszukiwać najemców oraz jak bezpiecznie wynajmować. Wierzę, że poprzez bieżące kontakty z właścicielami i najemcami, cywilizujemy polski rynku najmu.

Dziękuję za rozmowę

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.