Mieszkania na wynajem odpowiadają za ponad 8% polskiego zasobu – ich mieszkańcy stanowią więc grupę liczną, jednak wyjątkowo jednorodną. Polscy najemcy są przede wszystkim młodzi, nie mają dzieci i czekają na zakup nieruchomości. Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego może w najbliższych latach tę jednorodność rozbić. Jak pokazują nam przykłady z Europy Zachodniej, stabilny najem przyciąga szeroką gamę grup społecznych.

Młodzi, bezdzietni i pracujący

Najmujący na zasadach komercyjnych w Polsce to w przytłaczającej większości ludzie młodzi. Nieco ponad 86% z nich nie przekroczyło czterdziestego roku życia, a aż 73% – trzydziestego. Są to zatem głównie dwudziestolatkowie, przede wszystkim osoby między 25. i 29. rokiem życia. Stanowią one ponad 37% ogółu polskich najemców. Wśród następnej grupy wiekowej – szerszej, bo obejmującej wszystkich trzydziestolatków – odsetek ten spada aż trzykrotnie. Natomiast wszystkie osoby powyżej 40. roku życia odpowiadają za niecałe 15% ogółu najemców, choć stanowią około połowę populacji Polski.

Powodu nagłego spadku popularności najmu po przekroczeniu trzydziestki doszukiwać możemy się w częstym kojarzeniu zakupu mieszkania, głównie na kredyt, z założeniem rodziny. Właściciele mieszkań pytani o profile ich najemców najczęściej wskazują na singli (31%) oraz pary bezdzietne (30%). Co piąty właściciel deklaruje wynajmowanie lokalu kilku niezależnym osobom, głównie w formie pokoi dla studentów. Z kolei jedynie 9% mieszkań na wynajem zajętych jest przez rodziny z dziećmi, a niecałe 5% przez osoby samotnie wychowujące dziecko. Informacje na ten temat przyniosły badania firmy REAS w 2018 roku.

Co istotne, wymienione kategorie mogą się na siebie nakładać. Widoczne jest to we wskazaniach pozostałych typów najmujących – mieszkania najczęściej wynajmowane są osobom pracującym (40%), studentom (24%) oraz cudzoziemcom (22,6%). Nieliczne lokale zajmowane są też przez firmy poszukujące lokum dla pracowników lub prowadzące w nich działalność komercyjną oraz przez emerytów i rencistów.

Opracowanie ThinkCo na podstawie: M. Rubaszek, Kupić czy wynająć? Ankieta na temat preferencji Polaków dotyczących formy własnościowej nieruchomości, Warszawa 2016

Dlaczego najem

Dążenie do własności to centralny element polskiej kultury i polityki mieszkaniowej po 1989 roku. To zjawisko socjoekonomiczne obecne od kilku dekad w większości krajów europejskich, które szczególnie radykalnie zmieniło mieszkalnictwo państw byłego bloku wschodniego. Masowe uwłaszczanie zasobu, nagły dostęp do kredytów hipotecznych i zachęty ze strony państwa, a z drugiej strony jednocześnie rozproszenie najmu prywatnego o niskiej jakości – wszystko to wpłynęło na obecną sytuację, w której większość Polaków uważa, że jedynie własność zapewnia bezpieczne miejsce dla ich rodziny.

Najem traktowany jest w Polsce jako początek kariery mieszkaniowej oraz stan przejściowy przed zakupem nieruchomości. Takie wnioski płyną z badania przeprowadzonego w lutym 2020 r. dla Vantage Development przez firmę BEELINE Research&Consulting. Aż 41% badanych jako podstawowy powód najmu podaje brak wystarczających środków na kupno mieszkania, w tym niewystarczający wkład własny do kredytu. W perspektywie długoterminowej najem stanowi również zabezpieczenie przez ryzykiem spadku wartości nieruchomości. To szczególnie istotne w sytuacji, w której zakup mieszkania stanowi zdecydowanie największą składową majątku i obciążenia finansowego przeciętnego kredytobiorcy.

Choć pieniądze to zdecydowanie najczęściej wymieniane kryterium, niemal wszystkie pozostałe argumenty odnoszą się do elastyczności, jaką daje najem. W sumie 46% badanych wybiera najem, ponieważ: nie wie, gdzie będzie mieszkać za kilka lat, ich praca wymaga częstych przeprowadzek, nie chce zobowiązywać się kredytem oraz nie chce przywiązywać się do jednego miejsca. Znajduje to swoje potwierdzenie w innych danych. Z badania przeprowadzonego przez REAS na członkach Stowarzyszenia Mieszkanicznik wynika, że aż 60% podpisywanych umów obowiązuje przez rok. Jednocześnie częstą praktyką jest przedłużanie umów, a najemcy zajmują mieszkania przez średnio trzy lata.

Opracowanie ThinkCo na podstawie badania wykonanego dla Vantage Development w lutym 2020 przez firmę BEELINE Research&Consulting

Co dziesiąty najemca najbardziej ceni sobie brak konieczności inwestowania w lokal, wykonywania remontów i zajmowania się innymi problemami związanymi z mieszkaniem. We wcześniejszym badaniu Adama Czerniaka i Michała Rubaszka (2017) badani podnoszą również inne czynniki ważne przy decydowaniu się na najem. Wśród nich ciekawa jest zwłaszcza lepsza lokalizacja nieruchomości. Mieszkania w centrach lub atrakcyjnych dzielnicach dużych miast są coraz droższe, zarówno na rynku wtórnym, jak i ograniczonym tam rynku pierwotnym. Presja cenowa oraz zasoby gruntów sprawiają, że dostępne cenowo mieszkania koncentrują się na często pozbawionych odpowiedniej infrastruktury obrzeżach miast. Dla wielu Polaków zakup mieszkania oznacza zatem konieczność zamieszkania w mało pożądanej przez nich lokalizacji. Najem umożliwia wybranie dzielnic atrakcyjniejszych, w których kupno mieszkania nie byłoby możliwe ze względu na wysokość kredytu i wkładu własnego. Dla niektórych najemców może stanowić to atrakcyjną alternatywę – nawet w sytuacji, w której miesięczny czynsz jest zauważalnie wyższy niż rata kredytu zaciągniętego na kupno mieszkania w gorszej lokalizacji.

Priorytetem jest cena

Czym kierujemy się przy wyborze miejsca zamieszkania? Najem wybierany jest w Polsce przede wszystkim ze względów finansowych. Nic dziwnego zatem, że to właśnie wysokość czynszu wskazywana jest jako najważniejszy czynnik przy wyborze lokalu przez co trzeciego badanego (BEELINE R&C, 2020). Cena to oczywiście nie wszystko. Dla podobnego odsetka najemców najistotniejsza jest lokalizacja – 18% z nich wskazuje na bliskość miejsca pracy lub edukacji, 12% na niewielką odległość do centrum miasta, a 5% na dobry dostęp do usług w bezpośredniej okolicy.

Cenę i lokalizację uznać trzeba za czynniki najbardziej podstawowe przy wyborze mieszkania. Inne kryteria wymieniane są rzadko, na co patrzymy przez pryzmat niskich oczekiwań Polaków wobec najmowanych mieszkań. Najem w Polsce jest dalece rozdrobniony, nadal opiera się przede wszystkim na półprywatnych relacjach z właścicielami mieszkań, które z jakiegoś powodu nie są przez nich zajmowane. Często wiąże się to z przestarzałym, „zostawionym” wyposażeniem. Jednocześnie ingerencje w wystrój i umeblowanie są dodatkowo utrudnione przez emocjonalny stosunek właścicieli do mieszkania. Wszystko to utrudnia zadomowienie się w najmowanym lokalu i podkreśla tymczasowy charakter tego rozwiązania.

Opracowanie ThinkCo na podstawie badania wykonanegodla Vantage Development w lutym 2020 przez firmę BEELINE Research&Consulting

Polscy najemcy jutro

Wiele wskazuje na to, że po kilku dekadach monokultury własności rynek w Polsce zaczyna się dywersyfikować. Świadczą o tym przychylniejsza dla najmu polityka rządu oraz coraz liczniejsze inwestycje prywatne skupione na budowie nowych i zakupie istniejących budynków – głównie ze strony zachodnich funduszy. Jeszcze kilka lat temu zasób mieszkań dostępnych w formie komercyjnego najmu instytucjonalnego niemal nie istniał. Obecnie wynosi ok. 4000 lokali – według szacunków ekspertów z ThinkCo, przed 2025 rokiem możemy spodziewać się zwielokrotnienia tej liczby do poziomu co najmniej 37 tys. mieszkań.

fot. cottonbro / pexels.com

Choć zasób tej wielkości nie robi dzisiaj dużego wrażenia, dynamika jego wzrostu jak najbardziej zasługuje na uwagę. To pierwsze kroki najmu instytucjonalnego w Polsce, a szacunki opierają się jedynie o projekty i plany, o których wiemy już teraz.

Rozwój dającego większe poczucie stabilności najmu instytucjonalnego ma szansę rozszerzyć profil polskiego najemcy na rodziny z dziećmi i osoby starsze. Z polskiego punktu widzenia warto zwrócić w tym kontekście uwagę na rynek brytyjski. Pomimo podobnie silnego dążenia do własności, od ponad dekady obserwujemy tam wyraźny wzrost znaczenia prywatnego najmu instytucjonalnego. W obliczu bardzo wysokich cen nieruchomości oraz kurczenia się socjalnych zasobów mieszkaniowych coraz popularniejszym zjawiskiem staje się life-time renting, czyli traktowanie najmu jako docelowej formy zamieszkiwania. Nie dzieje się tak wyłącznie pod wpływem presji finansowej. Według badań z 2017 roku, 37% najemców w Wielkiej Brytanii wskazywało wybór najmu jako stylu życia, a nie ekonomicznej konieczności. Wymienione już wcześniej zalety najmu uzupełnić należy tutaj o kolejny element, czyli możliwość dopasowania mieszkania do aktualnych potrzeb związanych z powiększeniem rodziny, zmianą pracy, wyprowadzką dzieci czy przejściem na emeryturę. W krajach o urozmaiconej ofercie mieszkaniowej,
takich jak Holandia czy Niemcy, rynek nieruchomości oferuje produkty skierowane do konkretnych grup społecznych. Mowa o prywatnych akademikach, różnorodnych typach mieszkalnictwa senioralnego czy specjalnych rozwiązaniach dla młodych rodzin. Potencjalnie najemcą stać się więc może każdy, choć niewątpliwie młode pracujące osoby pozostaną wśród nich grupą dominującą. Znajdujemy się właśnie w niezwykle istotnej, bo pierwszej fazie rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce. Jego upowszechnienie może mieć znaczący wpływ na kształtowanie się nowej kultury mieszkaniowej, w której przeciętny najemca będzie różnił się od tego znanego nam obecnie.

Damian Różewicz - Amerykanista i urbanista badający przede wszystkim ludzkie oblicza współczesnych miast. Przez społeczny pryzmat patrzy również na innowacyjne produkty rynku nieruchomości. Autor analiz i tekstów w ThinkCo – real estate research lab. Funkcjonowanie przestrzeni coworkingowych zna od podszewki dzięki długiej współpracy z międzynarodową siecią HubHub.

Przemysław Chimczak-Bratkowski - Współzałożyciel ThinkCo, firmy doradczej specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii nowych inwestycji. Prezes Fundacji Rynku Najmu, organizacji powstałej w celu profesjonalizacji i tworzenia standardów najmu w Polsce. Architekt i ekspert w dziedzinie inwestycji na wynajem (PRS, prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.