W okresie PRL-u głównym graczem na rynku mieszkaniowym były spółdzielnie mieszkaniowe, a najlepszym okresem dla mieszkalnictwa – dekada Gierka, w której wybudowano 2,6 mln mieszkań. Po transformacji ustrojowej, od 1990 r., władze RP wdrażały i będą wdrażać liczne programy wspierania budownictwa, wykorzystujące bezpośrednie i pośrednie instrumenty finansowe.

Krótki rys historyczny programów

• W latach 1993–2001 wprowadzono ulgi podatkowe w podatku dochodowym dla nabywców mieszkań i gruntów budowlanych oraz osób remontujących, modernizujących mieszkania bądź rozbudowujących domy. Ulgi dotyczyły także osób inwestujących w budowę mieszkań na wynajem i oszczędzających w kasach mieszkaniowych.
• W latach 1995–2009 wprowadzono Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielający TBS-om oraz spółdzielniom mieszkaniowym preferencyjnych kredytów na społeczne budownictwo czynszowe, a gminom na infrastrukturę towarzyszącą budownictwu.
• Od 1997 r. z utworzonego Funduszu Dopłat wspierano dotacjami spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie usuwania usterek wielkiej płyty oraz termomodernizację osiedli mieszkaniowych.
• Od 2004 r. wprowadzono preferencyjną stawkę VAT na materiały i usługi budowlane, z której chętnie korzystały rzesze inwestorów na rynku mieszkaniowym.
• Od 2007 do 2013 r. obowiązywał program Rodzina na Swoim dotujący ze środków publicznych częściową spłatę odsetek od kredytów przez okres pierwszych ośmiu lat kredytowania.
• Obecnie, od 2014 r., obowiązuje rządowy program Mieszkanie dla Młodych polegający na dotacjach z limitowanych na kolejne lata środków publicznych, przeznaczanych na pokrycie części wkładu własnego i spłatę części kredytu. Niestety, w kwietniu zabrakło już środków przewidzianych w budżecie na 2016 r. i rząd, jak na razie, odmówił przesunięcia środków z roku 2017, nie zwiększył też limitu dotacji. Planuje natomiast wygaszenie popularnego programu MdM i zastąpienie go własnym, bliżej nieokreślonym.

Jak widać rządy się zmieniają, wraz z nimi programy, a mieszkań nadal brakuje.

Polski rynek nieruchomości w ujęciu statystycznym i porównawczym

Szacuje się, że w Polsce brakuje około 3 mln mieszkań. Opierając się na danych Eurostatu, dotyczących przeludnienia mieszkań, zaledwie 17 proc. obywateli Unii Europejskiej żyje w takich niedogodnościach. W naszym kraju przeludnienie mieszkań przekracza aż 46 proc. W rozwiniętych krajach europejskich odsetek ten jest wyraźnie niższy: Austria – 13,9 proc., Belgia – 1,6 proc., Francja – 8,1 proc., Niemcy – 6,6 proc., Wielka Brytania – 7 proc. Nawet u naszych najbliższych sąsiadów, z dawnego bloku wschodniego, wskaźniki są znacznie korzystniejsze, w Czechach wskaźnik przeludnienia wynosi 21 proc., a na Litwie – 19 proc. Stawkę przeludnienia zamykają Węgry – 47,2 proc. i Rumunia – 51,6 proc.i Aby zbliżyć się do wskaźników europejskich, należałoby wybudować w Polsce ponad 8 milionów mieszkań. Z oczywistych względów ekonomiczno-gospodarczych nie jest to wykonalne, także aspekt demograficzny nie wymusza takiego wielkiego wysiłku, gdyż nasz kraj ma nadal ujemny bilans – jest nas coraz mniej.

Ciekawe informacje przynosi analiza zasobu mieszkań w Polsce. Pamiętać przy tym należy, że w ujęciu statystycznym GUS czy NBP za mieszkanie przyjmują nie tylko lokal mieszkalny, ale także dom jednorodzinny.
Obecnie w Polsce mamy blisko 14 mln mieszkań, z czego w przybliżeniu:

• 2,3 mln w spółdzielniach mieszkaniowych, co daje ponad 16 proc. udziału w zasobie,
• 950 tys. mieszkań komunalnych, czyli niespełna 7 proc.,
• 100 tys. zakładowych lokali mieszkalnych, czyli tylko 0,8 proc.,
• 90 tys. mieszkań w TBS-ach, co daje 0,7 proc.,
• 30 tys. ma Skarb Państwa, czyli 0,2 proc.,
• 10,5 mln mieszkań należy do osób prywatnych, czyli to aż ponad 75 proc. wszystkich mieszkań i domów mieszkalnych.

Trzy czwarte mieszkań w Polsce należy więc do osób prywatnych. W tej pokaźnej liczbie aż 8 mln to prywatne domyi. Sprawdza się powiedzenie, że Polak potrafi, jest też inne: Jak chcesz liczyć na kogoś, to licz na siebie.

Zgodnie z opublikowanymi danymi GUS-u w 2015 r. oddano blisko 148 tys. mieszkań, co stanowi trzyprocentowy wzrost w stosunku do 2014 r. W tym 54 proc. mieszkań oddali inwestorzy indywidualni, deweloperzy ponad 42 proc. Tylko niespełna 4 proc. stanowią mieszkania oddane przez spółdzielnie mieszkaniowe, gminy i zakłady pracy. Wskaźniki jednoznacznie dowodzą zaradności inwestycyjnej Polaków i niemrawości pozostałych instytucjonalnych uczestników rynku nieruchomości.

Największy wzrost oddanych mieszkań w 2015 r. odnotowano w województwach pomorskim, podkarpackim i podlaskim. Natomiast największy spadek nastąpił w województwach opolskim, małopolskim i mazowieckimi.

Najem mieszkań ważnym elementem rynku

W Polsce zaledwie 16 proc. obywateli korzysta z najmu, w rozwiniętych państwach Europy Zachodniej jest to średnio od 30 do 40 proc., a w wielkich miastach najem sięga nawet do 80 proc. Jak podaje Eurostat, w Polsce z najmu komercyjnego (wolnorynkowego) korzysta zaledwie 4–5 proc. populacjii. Upowszechnianie tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jest bardzo ważne. Hamulcem wzrostu najmu są głównie wysokie koszty utrzymania mieszkań. W Europie Zachodniej koszty utrzymania wynoszą około 20 proc. przychodów gospodarstw domowych, w Polsce około 40 proc. Aby zwiększyć popularność najmu mieszkań w kraju, zmniejszeniu muszą ulec czynsze najmu, zwiększeniu – średnia płaca, a są to postulaty trudne do szybkiego wprowadzenia.
Jak widać z powyższych danych, stan polskiego mieszkalnictwa znacznie odbiega od średniej europejskiej.

Narodowy Program Budowy Mieszkań

Nowy rząd proponuje zastąpienie obecnego programu Mieszkanie dla Młodych, który kończy się w 2018 r., modyfikowaną obecnie koncepcją wspierania budownictwa mieszkaniowego pod nazwą Narodowy Program Budowy Mieszkań (NPBM), na którego realizację mają być przeznaczone środki począwszy od budżetu na 2017 r.i
Trzeba przyznać, że założenia programu są obiecujące. Jeśli solidnie ministerstwo budownictwa weźmie się do roboty i zastąpi ideologiczne wyzwania pracą organiczną u podstaw, to istnieje szansa budowania trwałej zmiany na polskim rynku nieruchomości.

Założenia Narodowego Programu Budowy Mieszkań są przekonujące.

Po pierwsze, w celu obniżenia ceny realizacji budowy mieszkań planuje się sięgnięcie po nieruchomości gruntowe będące w posiadaniu Skarbu Państwa, których tysiące leżą odłogiem w całej Polsce w dyspozycji wojska, PKP, Poczty Polskiej, Lasów Państwowych i innych jednostek. Będzie to swoisty wkład własny Rzeczpospolitej Polskiej w realizację programu. To założenie szczególnie ważne jest dla dużych miast, w których grunty budowlane są bardzo drogie i sięgają 30 proc. wartości realizowanych inwestycji mieszkaniowych. Systematyczna wyprzedaż gruntów Skarbu Państwa, co prawda przynosi do budżetu jednorazowe korzyści, jednak ze społecznego punktu widzenia korzystniejszym wydaje się włączenie części zasobu nieruchomości do realizacji przygotowywanego programu.

Po drugie, odstąpienie od komercyjnych zasad ustalania wysokości czynszu najmu jest bardzo mocnym atutem programu. Niska popularność najmu mieszkań w Polsce wynika głównie z wysokich kosztów utrzymania, na które składa się, obok opłat za media i eksploatację, przede wszystkim czynsz najmu. Obniżenie progu kosztowego przez świadomą politykę państwa ma szansę zapewnić popularność programowi i trwale wpływać na rynek najmu mieszkań poprzez konkurencyjność oferty NPBM nad ofertą komercyjnego najmu. Przy dopracowywaniu założeń programu należy uwzględnić zasady sprawiedliwości społecznej, rugujące luki prawne, umożliwiające pospolite cwaniactwo.

Po trzecie, zapowiadane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa równoległe wspomaganie ze środków publicznych istniejących na rynku podmiotów, zabezpieczających cele mieszkaniowe, jak: spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, budownictwo komunalne realizowane przez gminy. To słuszny kierunek programu.

Po czwarte, ambitny plan przeorientowania polityki mieszkaniowej i przeznaczenia środków publicznych, jaki wyjawił wiceminister Kazimierz Smolińskii, jest o tyle przekonujący, że przy długofalowej i konsekwentnej realizacji programu, jego produkt finalny, jakim ma być tanie mieszkanie na wynajem, poprzez konkurencyjność kosztów utrzymania, może stać się alternatywą dla rodzimych upodobań posiadania własności mieszkania. Polska ma jeden z najwyższych w Europie wskaźników mieszkań własnościowych, który wynosi aż 83 proc.ii I tu, w niejakiej sprzeczności z założeniami programu, stoi dopuszczenie możliwości wykupu najmowanego taniego mieszkania. Albo jedno, albo drugie. Jeśli mamy zmieniać rynek nieruchomości według przedstawianych założeń, to elementem zakłócającym będzie docelowa sprzedaż mieszkań. Taka możliwość zaprzecza słusznej idei planowanej pomocy państwa, w efekcie wspierając dotychczasowy trend posiadania, a nie taniego użytkowania mieszkań.

Niepokojące dla powodzenia Narodowego Programu Budowy Mieszkań są trzy elementy:

1. zapewnienie wystarczających środków budżetowych na pierwszy rok i kolejne lata funkcjonowania NPBM, co przy trudnej sytuacji budżetowej może nastręczać poważne problemy;
2. dopuszczenie możliwości sprzedaży tanich mieszkań na wynajem najemcom;
3. założenie, że realizacja programu na etapie wykonawstwa ma mieć charakter non-profit.

Ambitne i odważne założenia Narodowego Programu Budowy Mieszkań są nadal w fazie uzgodnień. Oczekujemy na ujawnienie końcowego kształtu programu. Idea zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mniej zamożnych Polaków warta jest podejmowanego trudu, angażowania środków publicznych i społecznego wsparcia.

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.