Zanim będzie można przystąpić do budowy domu, należy mieć odpowiedni projekt. Jego wybór jest warunkowany takimi czynnikami jak założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, cechy działki i budżet na budowę. Koszt projektu domu jednorodzinnego zależy m.in. od tego, czy wybierzemy gotowy projekt z katalogu, czy zamówimy go indywidualnie. Co jeszcze warto wiedzieć o projekcie domu?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie przepisy regulują kwestie związane z projektem domu?

• Jak wybrać projekt domu?

• Co zawiera projekt domu?

• Ile kosztuje projekt domu?

Domy na sprzedaż

Projekt domu a przepisy

Czy możliwe jest wybudowanie domu bez projektu? Według nowych przepisów obowiązujących od początku 2022 r. przedstawionych na stronie biznes.gov.pl, projekt budowlany nie jest wymagany do zgłoszenia budowy „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”. Jeśli planowany dom nie spełnia tych kryteriów – a w praktyce oznacza to większość przypadków – projekt jest konieczny.

Aby można było przystąpić do wyboru projektu, trzeba najpierw mieć wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. MPZP zawiera bardzo istotne informacje precyzujące, jaki typ zabudowy jest dozwolony na danym terenie, w tym ograniczenia dotyczące kubatury i wyglądu budynków, co ma duże znaczenie, gdyż może z góry wykluczać niektóre projekty domów. Jeśli na danym terenie nie ma MPZP, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy dla konkretnej działki. Zawiera ona dopuszczalne parametry domu, który może być zbudowany na tym terenie. Dopiero na ich podstawie można wybrać projekt.

Dowiedz się więcej - "Czy można zmienić ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego?".

Jak wybrać projekt domu?

Projekt domu można zamówić w pracowni projektowej, biurze sprzedaży lub bezpośrednio u architekta. Jak wspomniano, przed wyborem projektu i dokonaniem zamówienia należy przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, gdyż informacje zawarte w tych dokumentach determinują cechy, a więc i projekt, planowanego domu. Dzięki temu będziemy wiedzieli, których projektów nie możemy wziąć pod uwagę.

Jedną z pierwszych decyzji, jaką trzeba podjąć, jest wybór między projektem gotowym (z katalogu) a projektem indywidualnym. Na korzyść gotowego projektu przemawia niższa cena (można o tym więcej przeczytać w sekcji „Jaki jest koszt projektu domu?”). Problem może się pojawić, gdy potrzeby i oczekiwania inwestora w jakiś sposób odbiegają od typowych. Projekty gotowe można do pewnego stopnia modyfikować, lecz jest to dodatkowo płatne i warto się zastanowić, czy w takiej sytuacji indywidualny projekt na zamówienie nie okaże się jednak korzystniejszy.

Do najważniejszych kryteriów wyboru należy budżet na budowę. Jeśli zależy nam na obniżeniu kosztów budowy, wybierzmy projekt domu niewielkiego, o prostej bryle, bez ozdobników, z dachem jedno- lub dwuspadowym, parterowego lub z poddaszem użytkowym. Jeśli możemy wydać więcej na budowę, pomyślmy o późniejszych kosztach utrzymania domu. Warto wziąć pod uwagę energooszczędne rozwiązania i zainwestować więcej w projekt i materiały, żeby później wydawać mniej na ogrzewanie. Dobrze też się zastanowić, jaki metraż faktycznie jest nam potrzebny. Nawet jeśli teraz nas stać na duży dom, a powierzchnia działki pozwala na jego budowę, weźmy pod uwagę, że większy metraż to większe koszty utrzymania oraz więcej czasu i wysiłku potrzebnego na sprzątanie, konserwację i naprawy, co w przyszłości może się okazać problemem (np. gdy zmieni się nasza sytuacja finansowa lub stan zdrowia).

Następna kwestia, którą trzeba przeanalizować, to parametry działki (wymiary, kształt, właściwości gruntu, ukształtowanie terenu, rozmieszczenie przyłączy). W znacznym stopniu determinują one powierzchnię i kształt przyszłego budynku, a także jego usytuowanie względem stron świata. To kolei w znacznym stopniu wpływa na komfort użytkowania domu i koszty ogrzewania.

Jeśli chodzi o układ pomieszczeń, warto zwrócić uwagę na wspomniane wyżej ich położenie względem stron świata. Te, w których spędzamy najwięcej czasu (strefa dzienna), powinny w miarę możliwości być usytuowane od strony południowej. Inne, w których przebywamy krócej (strefa nocna, pomieszczenia gospodarcze) najlepiej umieścić od strony północnej. Poza tym optymalny rozkład wnętrza domu powinien dawać możliwość wyraźnego oddzielenia strefy dziennej (salonu, jadalni, kuchni, ewentualnie łazienki dla gości) od nocnej (sypialni i łazienki gospodarzy).

Zastanówmy się, jakie pomieszczenia w domu są dla nas priorytetem, a z jakich możemy zrezygnować. Zwykle podstawa to salon, kuchnia (z częścią jadalnianą lub połączona z salonem), łazienka (plus ewentualnie osobna toaleta), sypialnie, korytarz, wiatrołap, a także kotłownia lub pomieszczenie gospodarcze. Wiele osób na tym nie poprzestaje i uwzględnia także dodatkową łazienkę, garderobę, pralnię, spiżarnię, pracownię lub gabinet, a także garaż w bryle budynku. Jeśli nie wiemy, jakie w przyszłości mogą być nasze potrzeby (np. nie jesteśmy pewni co do planów powiększenia rodziny), można się zdecydować na dom z poddaszem użytkowym, które potem będzie można zaadaptować na dodatkowe pomieszczenia.

Co zawiera projekt domu?

W skład projektu domu wchodzą:

• projekt architektoniczno-budowlany – określający m.in. układ przestrzenny i formę architektoniczną, zamierzony sposób użytkowania, wyposażenie techniczne budynku, rozwiązania materiałowe i techniczne;
• projekt techniczny – zawierający projektowane rozwiązania konstrukcyjne, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe, charakterystykę energetyczną oraz dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
• projekt zagospodarowania działki – określający usytuowanie obiektu, układ komunikacyjny i informacje dotyczące obszaru oddziaływania.

Po zmianach prawa budowlanego obowiązujących od 19 września 2021 r. wymagane jest złożenie w urzędzie trzech egzemplarzy projektu. W pierwszej kolejności zatwierdza się projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Natomiast projekt techniczny należy złożyć na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych bądź składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Jaki jest koszt projektu domu?

Koszt projektu domu zależy od powierzchni planowanego budynku i stopnia jego skomplikowania, a także renomy i lokalizacji biura projektowego. Gotowy projekt domu z katalogu może kosztować ok. 1500-6000 zł (dane Kalkulatorów Budowlanych, marzec 2022). Gotowy projekt może być wystarczający, jeśli satysfakcjonuje nas dom o typowym kształcie i metrażu. Jednak zawsze będzie potrzebna jego adaptacja. Polega ona na dostosowaniu projektu do cech działki i do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, ewentualnie do wyników badań geotechnicznych gruntu. Dlatego do wspomnianej wcześniej kwoty należy zawsze doliczyć koszt adaptacji, który może wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Z kolei projekt indywidualny może kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. W tym przypadku jednak koszt dokumentacji i adaptacji jest już wliczony w cenę. Projekt indywidualny lepiej wybrać, gdy mamy nietypową działkę (np. wąską lub bardzo nachyloną), gdy zależy nam na domu o oryginalnym wyglądzie albo gdy chcemy uwzględnić dodatkowe pomieszczenia, których się nie spotyka w typowych projektach (np. pracownię).

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Budowa domu (krok po kroku)"
• "Wady i zalety domu parterowego"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.