Budynki z mieszkaniami przeznaczonymi na profesjonalny najem długoterminowy (PRS) wymagają unikatowego podejścia na etapie projektowania. Choć oferują lokale mieszkalne, sektor ten łączy doświadczenia deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych uzupełnione o elementy znane z rynku hotelowego.

Między hotelem i mieszkaniem

Przeciętne budynki z mieszkaniami sprzedawanymi detalicznie projektowane są tak, by uzyskać jak najwięcej powierzchni użytkowej lokali. Obiekty na wynajem mogą podążać tym samym tropem bądź przeznaczyć część powierzchni na przestrzenie wspólne dla wszystkich mieszkańców, np. taras na dachu, parking rowerowy czy strefę coworkingową. Oferując więcej niż tylko mieszkania, podnosimy atrakcyjność budynku w oczach najemców. Przy strefowaniu obiektu niezbędne jest też uwzględnienie potrzeb lokalowych obsługi i infrastruktury technicznej, do pewnego stopnia analogicznych do tych występujących w obiektach komercyjnych. W przypadku większego udziału części wspólnych i udogodnień zwiększa się liczba przestrzeni technicznych, pokoi dla administracji czy punktów kontroli dostępu. Inaczej wygląda też parking, gdzie znajdziemy mniej miejsc dla samochodów niż w przypadku mieszkań na sprzedaż.

Oferując więcej niż tylko mieszkania, podnosimy atrakcyjność budynku w oczach najemców.

Skala budynku ma znaczenie, dlatego też wraz ze wzmacnianiem pozycji najmu instytucjonalnego w Polsce widoczne jest stopniowe zwiększanie liczby lokali mieszkalnych planowanych w ramach jednego obiektu. Średnia liczba mieszkań w istniejących zasobach PRS to 240, z kolei w obecnie prowadzonych inwestycjach średnia dojdzie już do 300 lokali. Najmniejsze istniejące budynki mają po 50 mieszkań, największe po 370. Ich wielkość będzie jednak rosła. Rekordzista wśród obiektów w budowie ma aż 690 lokali w ramach jednego projektu.

Lokale niewielkie i funkcjonalne

Cechą charakterystyczną budynków na wynajem jest wysoki odsetek małych mieszkań. Lokale trzypokojowe należą do rzadkości, ich udział w mieszkaniach na wynajem wynosi zaledwie 9,8% – podobnie jak łącznie wszystkich mieszkań o liczbie pomieszczeń mieszkalnych wyższej niż trzy. Dominują mieszkania dwupokojowe (50,5%) oraz kawalerki (38,8%). Niewielkie mieszkania odpowiadają profilowi przeciętnego najemcy w Polsce. Niemal co trzecie najmujące gospodarstwo domowe jest jednoosobowe, podobnie wysoki jest odsetek bezdzietnych par. Związane jest to też z wiekiem najemców – nie powinno dziwić, że według badań aż 73% z nich nie przekroczyło jeszcze trzydziestego roku życia. Obecnie obserwujemy, że granica wieku osób pozostających na rynku najmu przesuwa się wyżej, co spowodowane jest niezwykle dynamicznym wzrostem cen nieruchomości i zmianami kulturowymi nakierowanymi na korzyści płynące z elastyczności najmu.

W projektowaniu obiektów PRS liczy się przede wszystkim funkcjonalność lokali – najemca nie będzie chciał zapłacić więcej jedynie za dodatkowe metry kwadratowe. Lepszą stawkę czynszu można natomiast uzyskać dzięki: większym oknom gwarantującym nasłonecznienie, dobrze przygotowanemu miejscu do pracy, lepszemu wykończeniu, wyposażeniu i innym elementom poprawiającym jakość życia. Układ funkcjonalny mieszkań w budynkach PRS dąży do maksymalizacji wykorzystania przestrzeni, dlatego w zdecydowanej większości z nich znajdziemy salon z aneksem kuchennym (15–22 mkw.), małą zamykaną sypialnię (10–14 mkw.), kompaktową łazienkę oraz rozwiązania pomagające wygospodarować dodatkową przestrzeń na magazynowanie.

W projektowaniu obiektów PRS liczy się przede wszystkim funkcjonalność lokali – najemca nie będzie chciał zapłacić więcej jedynie za dodatkowe metry kwadratowe.

Przygotowani na zmiany

Rynek zmienia się wraz ze zmieniającymi się potrzebami jego użytkowników. Dlatego warto podchodzić do umiejscowienia instalacji i ścian nośnych w taki sposób, by umożliwić w przyszłości łączenie mniejszych i dzielenie większych mieszkań. I choć jest to wyzwanie na etapie projektowym, które nie przenosi się bezpośrednio na uzyskanie wyższych zwrotów z inwestycji, nabiera niebagatelnego znaczenia przy wycenie budynku przed sprzedażą.

Jednym z chętniej stosowanych rozwiązań jest tworzenie konstrukcji szkieletowej w oparciu o słupy nośne zamiast ścian konstrukcyjnych, które – odpowiednio gęsto rozstawione – z jednej strony umożliwią wprowadzanie zmian na przestrzeni czasu, z drugiej – nie narzucają zbyt sztywnych zasad w pierwotnym projekcie. Takie koncepcje to także okazja do wykorzystania hybrydowej techniki budowlanej, która zakłada prefabrykowaną konstrukcję budynku (z modułów betonowych lub drewnianych) oraz tradycyjne techniki w stawianiu ścian działowych. W celu zapewnienia sobie odpowiedniej elastyczności w wielu zachodnich projektach BTR stosuje się także odkryte materiały konstrukcji stropów i ścian betonowych, a nawet zewnętrzne instalacje. Dzięki temu zachowuje się atrakcyjniejsze powierzchnie i wysokości pomieszczeń oraz uzyskuje się gwarancję niższych kosztów przebudowy.

Estetyka

Wnętrze mieszkania na wynajem opiera się na prostocie, trwałości i uniwersalności. Elementy podstawowe: ściany, drzwi, podłogi, okna, niezbędne meble oraz sprzęt AGD powinny być neutralne i ponadczasowe. Decydując się na podążanie za chwilowymi trendami, można sprawić, że łatwo będzie określić czas, w jakim mieszkanie zostało urządzone. Przekłada się to na ryzyko szybkiego starzenia się lokalu w oczach najemcy, a co za tym idzie – utraty zainteresowania lub konieczności poniesienia kosztów remontowych, mimo braku fizycznego zużycia.

Pozytywne efekty przynosi stosowanie jasnych, neutralnych kolorów, które rozświetlają i optycznie powiększają przestrzeń. Dobrze rozplanowane oświetlenie pozwala skutecznie podkreślić odpowiednie strefy w mieszkaniu. W miejscach wypoczynku lepiej sprawdzą się punkty świetlne o ciepłej barwie, z kolei w kuchni można stosować bardziej neutralne barwy. Korzystne jest stosowanie naturalnych materiałów i kolorów do wykończenia ścian i podłóg, mebli w zabudowie, armatury oraz sprzętu AGD i RTV. Nigdy nie można bowiem zapominać, że wystrój mieszkania na wynajem powinien być ponadczasowy. Chcąc dopasować mieszkania do aktualnych trendów można skupić się na łatwych do wymiany, niedrogich elementach FF&E (meblach i innych elementach ruchomych). W przypadku inwestycji premium i w pełni wyposażonych mieszkań warto pamiętać o dobrej jakości tekstyliach – zasłonach, poduszkach i innych – które dodają wnętrzom przytulności, dzięki czemu lokal sprawia lepsze pierwsze wrażenie.

Neutralny, ustandaryzowany wystrój nie tylko lepiej i wolniej się starzeje, ale gwarantuje też łatwą wymianę elementów i mebli przy zachowaniu jednorodnego charakteru mieszkań. Co niezwykle istotne, otwiera możliwość personalizacji przestrzeni za pomocą dodatków (poduszek, plakatów, dywanów itd.). To właśnie tak drobne elementy decydują o tym, czy czujemy się „u siebie”. Odważny, wpisujący się w tożsamość marki design jest za to zalecany dla elementów uzupełniających, łatwych w wymianie oraz przede wszystkim dla przestrzeni współdzielonych – stref wejściowych, korytarzy, udogodnień.

Odpowiedzialność środowiskowa i społeczna

Zrównoważony rozwój staje się coraz ważniejszym sposobem myślenia o prowadzeniu biznesu. Tyczy się to szczególnie rynku nieruchomości, ponieważ budowa i eksploatacja budynków odpowiadają za znaczący udział odpadów i zanieczyszczeń wydzielanych do atmosfery. Jednocześnie od branży odpowiedzialnej za tworzenie przestrzeni do życia coraz częściej wymaga się inwestycji wspierających lokalne społeczności i odpowiadających na ich potrzeby. Niewątpliwie wychodzenie naprzeciw kwestiom związanym z odpowiedzialnością środowiskową i społeczną działa silnie na korzyść wizerunku inwestycji. Pomaga przyciągać bardziej świadome młodsze pokolenia oraz pozytywnie wpływa na wycenę projektu, obniża bowiem zmienność ryzyka w perspektywie długoterminowej.

Wychodzenie naprzeciw kwestiom związanym z odpowiedzialnością środowiskową i społeczną działa na korzyść wizerunku inwestycji.

Wraz z wprowadzaniem w życie kolejnych elementów Europejskiego Zielonego Ładu i dopasowanych do niego regulacji krajowych, dbanie o te aspekty będzie w coraz większym stopniu obowiązkiem inwestora. Już teraz warto przygotować się na wprowadzenie mechanizmu taksonomii. Mianem tym określa się wspólną dla całej UE systematykę ocen inwestycji, w ramach której wszystkie aktywności rynku zostałyby poddane jednolitej klasyfikacji pod względem wpływu na środowisko. Taksonomia ma wprowadzić wspólny język dotyczący zrównoważonego rozwoju, co znacząco ograniczy ryzyko tzw. greenwashingu. Należy spodziewać się, że stanie się ona ważnym instrumentem wyceny nieruchomości.

Więcej o tym i kolejnych etapach tworzenia budynków z mieszkaniami na wynajem znajdziecie w publikacji ThinkCo i Decoroom:

Przemysław Chimczak-Bratkowski - Współzałożyciel ThinkCo, firmy doradczej specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii nowych inwestycji. Prezes Fundacji Rynku Najmu, organizacji powstałej w celu profesjonalizacji i tworzenia standardów najmu w Polsce. Architekt i ekspert w dziedzinie inwestycji na wynajem (PRS, prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.