W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu strony powinny zawrzeć w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj.: kto jest sprzedawcą, kto jest kupującym, co jest przedmiotem sprzedaży, za jaką cenę jest sprzedawany ten lokal oraz w jakim terminie. Przy czym, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby strony zawarły również inne dodatkowe elementy umowy, takie jak: zadatek czy kara umowna.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży lokalu użytkowego. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej sprzedawca nie ma obowiązku przeniesienia własności i wydania lokalu, a po stronie kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny.

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony, czyli można w ten sposób doprowadzić na drodze sądowej do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, tak jak w omawianym wzorze, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody (poniesionej przez stronę z uwagi na to, że liczyła, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta), roszczenie zwrotu zaliczki, czy roszczenie dotyczące kary umownej (jeśli taką w umowie dodatkowo zastrzeżono).

zwana dalej „Umową”, 
zawarta w ................. w dniu ................. pomiędzy: 

Strony umowy

W umowie należy precyzyjne wskazać sprzedawcę oraz kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy lokal stanowi wyłączną własność sprzedającego. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce ksiąg wieczystych (https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl). W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru KW lokalu użytkowego.

Szczególna jest sytuacja małżonków. Zbycie lokalu użytkowego, który wchodzi do majątku wspólnego małżonków, albo nabycie lokalu do majątku wspólnego małżonków wymaga dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często lokal stanowi wspólną własność obojga małżonków, którzy zakupili lokal w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako stronę umowy obojga małżonków bądź w oddzielnym dokumencie (jako oświadczenie o wyrażeniu zgody na sprzedaż).

Panem/Panią
................., zam. w ................. (...-...),ul. ................., legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ................. o serii i numerze ................., PESEL: ................., zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”

a

Panem/Panią
................., zam. w ................. (...-...),ul. ................., legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez................. o serii i numerze ................., PESEL: ................., zwanym/ą dalej „Kupującym”,

Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”;
została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia Stron

Ważne jest dokładne opisanie lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, numeru księgi wieczystej oraz poprzez wskazanie powierzchni lokalu, kondygnacji, na której się znajduje i pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. komórka, garaż). Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, ważne, aby wskazać z jakiego majątku pochodzi nieruchomość (osobistego lub wspólnego małżonków). Warto również dodać oświadczenie co do świadomości stron w zakresie stanu faktycznego i prawnego lokalu.

Lokal użytkowy to część budynku, na którą składa się jedno lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi. Może to być także cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Tytułem przykładu lokalem użytkowym mogą być: pomieszczenie biurowe, lokal sklepowy, magazyn czy gabinet lekarski. Ponadto trzeba pamiętać, że w zależności od prowadzonej w lokalu działalności – musi on spełniać szereg surowych wymogów, przewidzianych m. in. w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

§ 1
Oświadczenia Sprzedawcy

1. Sprzedawca oświadcza, że
a. jest właścicielem lokalu usługowego nr ................., znajdującego się w budynku wielolokalowym w ................., przy ul. ................., o powierzchni ................. m2, dla którego Sąd ................. w ................., Wydział ................. prowadzi księgę wieczystą pod numerem ................. (dalej: „Lokal”),
b. Lokal usytuowany jest na ................. kondygnacji budynku wielolokalowego, o którym mowa w pkt 1) powyżej i składa się z ................. pomieszczeń (.................), o łącznej powierzchni ................. (.................) m2, wyposażony jest we wszystkie urządzenia komunalne, tj. centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, instalację gazową, elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Do Lokalu przynależy piwnica oznaczona nr .................*;
c. Lokal należy do jego majątku osobistego/do majątku wspólnego małżonków*
na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej, stanowiący załącznik do Umowy. [Uwaga: w tym miejscu może się okazać, że Lokal należy do majątku wspólnego małżonków. W takiej sytuacji należy zawrzeć umowę z obojgiem małżonków albo uzyskać od Sprzedawcy pisemne oświadczenie o wyrażeniu zgody przez drugiego małżonka na sprzedaż i oświadczenie to załączyć do Umowy; Patrz: Szczególna sytuacja małżonków].
2. Kupujący oświadcza, że obejrzał Lokal, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

Przedmiot umowy

Ważne, aby precyzyjne określić zobowiązania stron, aby nie budziły one wątpliwości. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży lokalu usługowego. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie:

• po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności lokalu i wydania go;
• po stronie kupującego: zapłatę ceny.

§ 2
Przedmiot Umowy

Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży Lokalu (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”).

Zawarcie umowy przyrzeczonej – termin

Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie do wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku lokalu użytkowego mogą być znaczące.

§ 3
Warunki zawarcia Umowy przyrzeczonej

1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia................. r.
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.
4. W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości ................. (słownie: .................). Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie ................. dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.*

Cena oraz zaliczka/zadatek

Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie przedwstępnej. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również dokładnie określić termin oraz sposób, w jaki ma nastąpić zapłata ceny (gotówką lub przelewem bankowym).

Strony mogą umówić się, że część ceny zostanie wpłacona tytułem zaliczki wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała część wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zaliczka co do zasady jest zaliczana na poczet ceny. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedawca powinien dokonać zwrotu zaliczki. Co do zasady nie ma znaczenia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy definitywnej.

W umowie przedwstępnej strony mogą także zastrzec, że kupujący uiści na rzecz sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, kupujący może od umowy odstąpić i żądać od sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to kupujący nie wykona umowy, sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta.

§ 4
Cena 

1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się przenieść na Kupującego prawo własności do Lokalu i wydać go za cenę................. zł (słownie:................. złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się odebrać od Sprzedawcy Lokal i zapłacić wskazaną Cenę.

Wariant I: Bez zadatku i zaliczki

2. Cena zostanie zapłacona przez Kupującego *przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez................. o numerze................. /gotówką do rąk Sprzedawcy, za pokwitowaniem jej otrzymania wskazującym na czas i miejsce spełnienia świadczenia, w terminie................. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej*/ w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza.

Wariant II: Z zaliczką

2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:

a. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez................. o numerze.................
lub
a. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego gotówką do rąk Sprzedawcy, za pokwitowaniem jej otrzymania wskazującym na czas i miejsce spełnienia świadczenia,

• w terminie................. dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*  

i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zaliczka zostanie zaliczona na poczet Ceny; 

b. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez................. o numerze.................
lub
b. *kwota................. zł (słownie: ................. złotych) - tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego gotówką do rąk Sprzedawcy, za pokwitowaniem jej otrzymania wskazującym czas i miejsce spełnienia świadczenia,

• w terminie ................. dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*  

Wariant III: Z zadatkiem

2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:

a. *kwota ................. zł (słownie:................. złotych) - tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez................. o numerze.................
lub
a. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) - tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego gotówką do rąk Sprzedawcy, za pokwitowaniem jego otrzymania wskazującym na czas i miejsce spełnienia świadczenia,
• w terminie................. dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*  

i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny; 

b. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez................. o numerze .................

lub 

b. *kwota................. zł (słownie:................. złotych) - tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego gotówką do rąk Sprzedawcy, za pokwitowaniem jej otrzymania wskazującym czas i miejsce spełnienia świadczenia,
• w terminie................. dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*.

3. W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, druga Strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od Umowy odstąpić i otrzymany Zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.*

Przekazanie lokalu użytkowego

Jednym z istotnych postanowień umowy sprzedaży lokalu usługowego jest regulacja dotycząca wydania nieruchomości. Warto więc w umowie przedwstępnej doprecyzować sposób przekazania lokalu użytkowego (m.in. odbiór kluczy). Czynności tej powinno towarzyszyć spisanie protokołu, który może stanowić załącznik to do umowy przyrzeczonej. Informacje zawarte w protokole mogą stanowić cenne źródło informacji w przypadku ewentualnego sporu stron np. co do wad lokalu.

§ 5
Przekazanie Lokalu użytkowego

1. Sprzedawca zobowiązany jest wydać Kupującemu Lokal oraz klucze do Lokalu w terminie ................. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
2. Przekazanie Lokalu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony. 

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie m.in. kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu znaleźć można również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą mailową), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Warto również podkreślić, że wymóg formy pisemnej będzie spełniony, jeśli strony podpiszą umowę przy użyciu kwalifikowanego podpisu elektronicznego (art. 781 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do zawarcia umowy wystarcza również wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej lokalu.

§ 6
Postanowienia końcowe

1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

…………………            …………………
Sprzedawca          Kupujący

Załączniki:
1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr................. na dzień.................

*niepotrzebne skreślić

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży lokalu użytkowego:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Julia Wawrzyńczak - Aplikantka radcowska w Lubasz i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych, absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji UŁ o specjalizacji prawo gospodarcze oraz Szkoły Prawa Francuskiego organizowanej przez UŁ we współpracy z Uniwersytetem w Tours. Praca magisterska jej autorstwa o tematyce znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego za najlepszą pracę naukową na temat własności intelektualnej. Posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców oraz szeroko rozumianym prawie cywilnym, w szczególności w sporach dot. kredytów frankowych. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych i jest autorką licznych artykułów poświęconych tej tematyce.