Czym jest przegląd techniczny nieruchomości z rynku wtórnego? Tego typu inspekcję przyrównałabym do wizyty u lekarza rodzinnego, który w zależności od stanu poszczególnych elementów ciała odeśle do danego specjalisty.

Większość inspektorów budowlanych może zatem, podczas tak zwanej wizji lokalnej (na przykład 10-letniego domu), sprawdzić w sposób ogólny każdą branżę. Może upewnić nas o braku dolegliwości, a jeśli nastąpi taka konieczność – wskaże niezależną wizytę, np. kominiarza lub elektryka z odpowiednimi uprawnieniami.

Co zatem wchodzi w skład przeglądu technicznego przed zakupem?

Inspektor budowlany sprawdzi w podstawowy sposób m.in.: instalacje wentylacji, instalacje elektryki, instalację gazową, jeśli występuje. W zależności od sprzętu, który będzie posiadał, skontroluje również potencjalne wycieki z instalacji wodno-kanalizacyjnej, a także ogrzewanie. Oprócz wyżej wymienionych instalacji, dochodzi jeszcze ogólna ocena konstrukcyjna i jakościowa: ścian, stropów, balkonu lub tarasu, dachu oraz więźby dachowej, i oczywiście fundamentów oraz wszelkich podpiwniczeń, jeśli występują. Wymienione elementy wymagają również kontroli pod kątem wilgoci wnikającej do budynku.

Ważnym elementem jest także sprawdzenie szczelności okien oraz stanu ocieplenia budynku przy pomocy kamery termowizyjnej. To urządzenie pomaga ponadto w odnajdywaniu wycieków i wszelkich pozostałych zawilgoceń. Aby tak się stało, ważna jest jakość sprzętu oraz umiejętność odczytania właściwych danych przez inspektora lub specjalistę. Sprzęt ten bowiem należy do dość drogich, na rynku pojawiają się jednak coraz częściej tanie modele z niewystarczającymi parametrami, które nie są w stanie wychwycić defektów na małych różnicach temperatur, z jakimi na co dzień spotyka się inspektor, pracując na urządzeniu całorocznie.

Podczas inspekcji kontroluje się również dokumentację techniczną, choć ta nie zawsze występuje. Kontrola ta w szczególności zawiera wykluczenie wszelkich samowoli budowlanych, które za jakiś czas mogą okazać się problematyczne.

Przegląd techniczny nieruchomości z jednej strony zmniejsza ryzyko zakupu, z drugiej – pozwala określić naszą pozycję w negocjacjach.

Czy „wujek budowlaniec” to dobry pomysł?

Zapewne niejeden agent nieruchomości spotkał się podczas sprzedaży mieszkania lub domu z drugiej ręki z sytuacją, w której nabywcy przychodzą z różnymi osobami celem zweryfikowania potencjalnych defektów przed finalnym zakupem. Wbrew pozorom, pomimo iż inspektor budowlany ze sprzętem i wieloma miernikami jest w stanie znaleźć więcej niż typowy fachowiec od remontów czy pomocny „wujek budowlaniec”, to rozmowa jest na dużo bardziej merytorycznym poziomie. Nie każdy defekt będzie przedstawiany jako koniec świata. Oczywiście, zapewne w branży inspektorów znajdzie się niejeden, który będzie nadwyrężał interpretacje danej usterki, takie osoby są jednak w każdym zawodzie. Inspektor zna również wiele nowoczesnych technologii napraw, co sumarycznie zmniejsza i ryzyko zakupu, i sam stres z tym związany.

fot. materiały Karoliny Malickiej

Inspekcja a negocjacje

Inspekcja nie zawsze ma na celu negocjacje cenowe, lecz przede wszystkim ma wartość informacyjną dla typowego „Kowalskiego”, czy nie kupuje totalnego bubla i ile ewentualnie potrzebuje on dodatkowego budżetu na remont. Kupujący najczęściej nie jest świadomy, iż nieruchomość jest do remontu. Błędnie prognozuje jednak, że remont i odświeżenie wyniesie na przykład 200 000 zł. Po wizycie inspektora wie jednak, na czym stoi, i że kredyt musi wziąć większy, bo też zakres aspektów do naprawy uległ wzrostowi.

Zdarza się, że inspektorzy wykryją usterkę, która nie jest jeszcze jawna nawet dla samych właścicieli czy lokatorów. Za przykład można podać przeciek z dachu widoczny na dany moment jedynie kamerą termiczną. Wtedy faktycznie może dojść do negocjacji cenowych uwzględniających naprawę tego defektu. W takiej sytuacji sprzedający deklarują czasami naprawę na własny koszt. Po pierwsze – gdy chcą mieć większą kontrolę, ile to faktycznie kosztuje i sprzedać nieruchomość bez obniżki ceny. W sytuacji drugiej – jeśli jakiś czas jeszcze planują mieszkać w sprzedawanej nieruchomości, a nie chcą pogorszać jej stanu technicznego.

Rękojmia za wady

Wykrycie wad ukrytych przez niezależnych inspektorów jest korzystne także dla sprzedających, gdyż wady ujawnione przed sprzedażą, bądź w dniu sprzedaży, nie będą podlegały rękojmi. Obecnie w Polsce obowiązuje pięcioletnia rękojmia przy sprzedaży nieruchomości. Dotyczy ona również rynku wtórnego, choć wielu pośredników na tego typu inspekcjach twierdzi, że nie ma jej wcale bądź trwa tylko dwa lata. Nic bardziej mylnego.

Na rynku krakowskim było już wiele roszczeń dotyczących wad ukrytych w używanych domach. Na przykład: izolacja dachu zniszczona przez kunę lub inne zwierzę, gdzie zewnętrzna firma specjalistyczna bardzo łatwo oceniła, iż wełna uszkodzona została na długo przed sprzedażą. Inne roszczenie dotyczyło obecności insektów penetrujących więźbę dachową. Wiele takich spraw odnosiło się też do zawilgoceń w piwnicy, która według właścicieli była już osuszana, a hydroizolacja budynku poprawiona.

Bez specjalistycznej oceny sprzętem, pomimo zainwestowania przez właścicieli sporych kwot, nie zawsze mają oni pewność, czy taka naprawa została skutecznie w każdym miejscu wykonana. Wielokrotnie podczas inspekcji można zobaczyć zdziwienie na twarzy właścicieli, kiedy pokazuje im się, że piwnicę znów zaczyna powoli zalewać woda. Nie zawsze wyciek będzie widoczny dla oczu od razu w postaci plamy na ścianie.

„Wylistuj siebie, zanim wylistują Ciebie”, czyli współpraca pośrednika z inspektorem

Coraz częściej zatem sprzedający, aby mieć czyste sumienie i ujawnić wady ukryte na etapie sprzedaży, zamawiają inspekcję jeszcze przed wystawieniem domu na sprzedaż. Odbywa się to najczęściej za namową świadomego pośrednika, który często z doświadczenia wie, jakie pytania oglądających może powodować stan techniczny domu, a nawet jakie roszczenia generować w przyszłości.

fot. materiały Karoliny Malickiej

W Ameryce Północnej taka usługa nazywa się pre-listing inspection, co – dosłownie tłumacząc – oznacza inspekcję przedsprzedażową. Dla nas, Polaków, w wolnym tłumaczeniu można powiedzieć jednak: „Wylistuj siebie, zanim wylistują Ciebie”. Raport z tego typu inspekcji pozwala utrzymać cenę nieruchomości. Wielokrotnie zdarzało mi się, że koszt znalezionych wad i usterek do korekty opiewał na około 50 000 zł lub nawet mniej, a losowo wybrany „wujek budowlaniec” przyprowadzony przez nabywców określał na oko kwotę 150 000 zł, niepotwierdzoną żadnymi badaniami sprzętowymi czy merytoryczną argumentacją.

Ponadto, dokument z takiego przeglądu wskazując na różne wady ukryte, pozwala również chronić sprzedającego przed roszczeniami z tytułu pięcioletniej rękojmi, o czym było wspominane powyżej.

Ponadto pośrednik nieruchomości, prowadząc sprzedaż przy współpracy z inspektorem budowlanym, może zasugerować sprzedającym, aby część defektów naprawić celem sprzedania nieruchomości na najwyższym pułapie cenowym.

Wizerunek pośrednika, jako kompetentnego doradcy, z pewnością zyska dzięki proponowaniu przeglądu klientom.

Raport z przeglądu może zostać ujawniony przy wizycie poszczególnych zainteresowanych lub włączony do pakietu prezentacyjnego rozdawanego oglądającym podczas dni otwartych. Mogą oni od razu zobaczyć, co jeszcze jest do naprawy lub co zostało do sprzedaży skorygowane jeszcze na koszt właścicieli. Tak czy inaczej, wariantów użycia dokumentu z przeglądu technicznego jest wiele i z korzyścią dla każdego, a na pewno dla rzetelnego wizerunku pośrednika.

Reasumując, inspektor budowlany, jakim należy się wspierać podczas sprawdzenia stanu technicznego mieszkania lub domu z rynku wtórnego, powinien odznaczać się nie tylko doświadczeniem w przeprowadzaniu tego typu inspekcji, lecz także wiedzą w zakresie rozwiązań likwidacji  danych defektów. Taki specjalista powinien mieć sprzęt w postaci mierników i urządzeń, które działają bezinwazyjnie (nie uszkadzają np. ścian) w razie gdyby, z przyczyn różnych po obu stronach, do planowanego przeniesienia własności i remontu jednak nie doszło.

Karolina Malicka - Inspektor budowlany. Wykonuje przeglądy techniczne nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego, także przy użyciu kamery termowizyjnej. Znajdziesz ją na www.szpilkinabudowie.pl