Jesienią przez media przetoczyła się dyskusja o tym, jakie właściwie są koszty budowy metra kwadratowego powierzchni mieszkaniowej, na ile konkurencyjne są stawki czynszów zaproponowane w ramach programu Mieszkanie+ i jak to się w ogóle ma do rynku w konkretnych lokalizacjach, a najlepiej nie w Warszawie.

Kto zatem dokładnie wie, ile kosztuje wybudowanie mieszkania, ile za nie płacimy w różnych miejscach w Polsce i jakie są rynkowe stawki najmu?

Ogólnodostępne dane statystyczne, czyli GUS

GUS udostępnia przede wszystkim dane dotyczące skali budownictwa mieszkaniowego, czyli dotyczące nowych obiektów, ich technologii, powierzchni, liczby kondygnacji, a także pozwoleń na budowę i przeciętnego czasu trwania budowy. Te informacje publikowane są kwartalnie.
Raporty roczne „Gospodarka mieszkaniowa” dotyczą stanu technicznego i wyposażenia budynków w instalacje, ale również remontów, zadłużenia lokatorów wobec spółdzielni, wspólnot i gmin, a także eksmisji z tych zasobów. Dane są również w podziale na powiaty i czasem gminy, ale nadal nie wiemy nic o kosztach.

Nieco więcej danych o finansach w nieruchomościach znaleźć można w kolejnych opracowaniach GUS. Coroczny raport „Obrót nieruchomościami” dotyczy właśnie liczby i wartości różnego typu obrotu trzema rodzajami nieruchomości. Dzięki podziałowi na tereny miejskie i wiejskie można już zacząć wyciągać jakieś wnioski: dużo mniej jest transakcji na terenach wiejskich niż w miastach, ale też ogólnie obrót jest coraz większy.

Wisienką na torcie jest publikowana kwartalnie informacja o cenie 1 mkw.. nieruchomości mieszkalnych, obliczana na podstawie danych obowiązkowo dostarczanych przez deweloperów o wszystkich nakładach poniesionych w związku z budową: od kupna działki, poprzez przeprowadzenie całego procesu budowlanego, do oddania budynku do użytkowania. Mogłaby to być naprawdę bardzo przydatna informacja. Podana jednak jako średnia dla całego kraju, bez kontekstu województw czy powiatów, nie ma większej wartości.

Wyliczenia własne, czyli wskaźniki BGK i wojewodów

Statystyczna cena 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych nie obejmuje kosztów wykończenia mieszkania i nie uwzględnia np. wskaźnika inflacji. Tu pojawia się wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który bierze pod uwagę właśnie nie metry w standardzie deweloperskim, ale takim „do wprowadzenia się”. Podstawą do jego wyliczenia są również dane z rynku, ale w rozmaity sposób korygowane, a sam wskaźnik publikowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego służy jako tzw. limity w MdM-ie, ale i do wyliczania wysokości czynszów najmu w TBS-ach.

Można znaleźć także dużo dokładniejsze dane niż ogólnokrajowe, gdyż każde województwo ogłasza dane dla swoich terenów (np. mazowieckie, pomorskie). Mamy inne wysokości dla miast wojewódzkich i pozostałych gmin, a także (dane BGK) dla gmin sąsiadujących ze stolicami województw. To już dość dużo różnych źródeł, w miarę dokładnych, jeśli chodzi o położenie – czyli do poziomu gmin. Niestety, trudno jest je zestawić w jedną tabelę, w miarę czytelną i zrozumiałą, jeśli chodzi o metodologię.

Dane zbierane na zlecenie, czyli NBP i IRM

Jednolite i jednocześnie bardzo wiarygodne są jeszcze opracowania dotyczące rynku nieruchomości wykonywane przez renomowane instytucje na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Przede wszystkim jest to Narodowy Bank Polski i (do niedawna, bo obecnie no to badanie ogłoszono przetarg) Instytut Rozwoju Miast. Obie te instytucje wykorzystują dane już gdzieś zbierane, ale też prowadzą badania ankietowe wśród pośredników (NBP) i zarządców nieruchomości (IRM).

Z danych GUS korzysta w swoich kwartalnych raportach o rynku nieruchomości m.in. Narodowy Bank Polski. Są opracowywane jako cykliczne materiały analityczne, pod kątem wpływu nieruchomości na stabilność całej gospodarki, a szczególnie sektora bankowego. Co kwartał udostępniane są krótsze wersje raportu, a podsumowaniem jest raport roczny, bardziej rozbudowany i wyczerpujący. Raporty te pokazują pewne trendy na rynku, porównują zmiany, dzięki czemu można łatwo zauważyć ogólne tendencje w czasie, ale trudniej jest odczytać dokładne liczby. Całość uwzględnia przede wszystkim większe ośrodki miejskie, gdzie jest duży obrót. Tutaj, pojawia się w końcu ciekawostka: rynkowe ceny najmu. NBP w badaniach ankietowych zbiera od pośredników w obrocie nieruchomościami dane o wysokości czynszów najmu, jeśli dany pośrednik miał swój udział w kojarzeniu stron umowy najmu. Dane o czynszach podawane są jednak jedynie w formie wykresu „Opłacalności inwestycji mieszkaniowej”, porównującego kupno mieszkania na wynajem do opłacalności lokat, obligacji, inwestycji w nieruchomości komercyjne. Czyli – żadnych konkretów, jedynie ogólny stosunek (w procentach) i brak informacji o lokalnych rynkach. Interesująca jest też treść zastrzeżenia, czego nie uwzględnia się przy wyliczaniu takiej opłacalności. Są to właściwie wszystkie koszty nabycia i obsługi.

Raz na dwa lata Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zamawia również „Informację o mieszkalnictwie” – ostatnia dostępna to ta z 2015 r. Raport ten, realizowany był do tej pory przeważnie przez Instytut Rozwoju Miast, który na zlecenie różnych organów administracji opracowuje również wiele innych dokumentów i analiz. Jest to bardzo wyczerpujące, ale i zwięzłe zestawienie wszelkich właściwie wymienionych wyżej źródeł danych z komentarzem dotyczącym trendów i konsekwencji ogólnokrajowych, ale też pokazujących dokładniej sytuację w kilkudziesięciu badanych miastach. Jesienią 2016 r. znów odbyło się zbieranie danych w formie ankiet, jednak zauważalny jest brak danych o najmie poza zasobem komunalnym i TBS-ów.

Dane o czynszach rynkowych, czyli szczątkowe tabelki

Gdzie są więc dane o czynszach rynkowych? Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami zarządcy są obowiązani dostarczać raz na pół roku zestawienia danych dotyczących cen najmu i powiązanego z nimi standardu nieruchomości. Problemem jest jednak to, że – po wyprzedaży przez spółdzielnie mieszkań lokatorskich – najem jest obsługiwany profesjonalnie i na większą skalę jedynie w zasobach komunalnych i TBS-ach, a prywatny rynek jest bardzo rozdrobniony.

Do niedawna każdy właściciel sam zajmował się wynajmowaniem swojego mieszkania, czasem tylko korzystając z pomocy pośrednika. Ostatnio to się zmienia i powraca – na szczęście dla najemców i właścicieli – usługa zarządzania nieruchomością, również w zakresie obsługi najmu, ale często właśnie jest to podział i specjalizacja – mieszkaniem w zasobie zarządzanym (np. przez spółdzielnię) w zakresie najmu zajmuje się wyspecjalizowana w tym firma.

Po deregulacji zawodów nieruchomościowych większość tych firm nie bardzo się orientuje, że ma obowiązek raportowania, a wojewodowie i urzędy nawet im o tym nie przypominają, bo też nie mają odpowiedniego zaplecza do zbierania, przetwarzania i analizy tych danych. Mają je jedynie publikować. Czasem więc to robią, ale nikt nie przywiązuje do tego większej wagi i bardzo trudno jest nawet te tabele w biuletynach informacji publicznej odnaleźć. W prasie pojawiają się analizy dotyczące wysokości czynszów, z reguły są to dane z ogłoszeń w serwisach internetowych, a jeśli już są bardziej wiarygodne i standaryzowane, to są to dane np. tylko jednej firmy.

Pojawia się coraz więcej mieszkań, również od razu kupowanych pod wynajem. Takie mieszkania częściej są obsługiwane przez specjalistów, a wymagania, co do spodziewanych czynszów, mogą się znacząco różnić. Skąd brać dane o czynszach i jak nawet ogólnie obliczać rentowność najmu? Jest już pierwsze takie źródło. Baza danych Centrum AMRON została rozbudowana o możliwość dodawania informacji o umowach najmu, poza danymi o transakcjach kupna-sprzedaży. Powiązanie danych o umowie najmu (nie tylko czynsz, lecz także czas trwania, dodatkowe powierzchnie) z danymi o nieruchomości, będzie pozwalało na budowanie rzetelnej wiedzy o rynku nieruchomości, również w aspekcie najmu i jego rentowności dla właścicieli.

Podsumowanie

Jak na razie dostęp do rejestrów cen i wartości nieruchomości mają wśród profesjonalistów rynku jedynie rzeczoznawcy majątkowi. Żeby jednak praca pozostałych specjalistów mogła opierać się nie tylko na własnych doświadczeniach i obsłużonych transakcjach, powinni oni korzystać z dobrych źródeł danych o cenach i trendach na rynku. Często są oni pierwszym i najbardziej fachowym doradcą klientów, którzy chcą sprzedać, kupić albo wynająć nieruchomość. Wyobrażenia klientów, co do wysokości ceny sprzedaży lub czynszu najmu, warto urealniać na przykładzie analiz i porównań konkretnych danych, co może podnosić wartość usługi pośrednictwa lub zarządzania dla klientów.

Agnieszka Gołębiowska
Centrum AMRON

Już od 13 lat Związek Banków Polskich patronuje budowie unikalnej w skali kraju bazie danych o nieruchomościach i ich cenach oraz wartościach. Baza tworzona była z myślą o sektorze bankowym, niemniej od kilku lat współtworzona jest również przez profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości. Zależy nam na zbudowaniu narzędzia do wiarygodnych i kompleksowych analiz polskiego rynku nieruchomości w każdym aspekcie.

Stąd decyzja o gromadzeniu informacji dotyczących stawek czynszów najmu oraz rozbudowie systemu o narzędzia pozwalające na ocenę potencjału inwestycji w mieszkania na wynajem, niezbędne w kontekście coraz częstszych zakupów inwestycyjnych Polaków. Dane o czynszach zbieramy w AMRON od 2 lat. Na dziś w bazie zarejestrowanych jest 1868 informacji o stawkach czynszu najmu, w zdecydowanej większości informacje te dotyczą lokali mieszkalnych. Ten zasób danych to efekt współpracy z firmą Mzuri zarządzającą najmem prywatnym, a także rosnącym gronem członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Jestem przekonana, że efekty tego przedsięwzięcia poprawią warunki planowania działań i inwestycji na rynku nieruchomości zarówno dla podmiotów rynkowych, jak i publicznych.

Jacek Kusiak
prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Stowarzyszenie Mieszkanicznik od ponad 5 lat działa na rzecz poprawy standardów i transparentności rynku najmu w Polsce. Wymaga to i edukowania właścicieli i najemców, i zwiększania zaangażowania profesjonalistów rynku najmu – pośredników i zarządców specjalizujących się w obsłudze najmu. Poza wiedzą o dobrych praktykach w najmie potrzebne są też twarde dane, których jest niewiele.

We współpracy z Centrum AMRON Związku Banków Polskich proponujemy wszystkim profesjonalistom, zajmującym się również obsługą najmu mieszkań, korzystanie z bazy danych o nieruchomościach uwzględniającej najem i pozwalającej na szerszą analizę rynku. Zasadą współpracy jest wymiana informacji – za dodawanie bardzo precyzyjnie opisanych danych do bazy można bezpłatnie uzyskiwać określone analizy. Czyni to usługi zarządców lub pośredników bardziej wiarygodnymi, umożliwia pokazanie klientom spodziewanego poziomu czynszu najmu za dane mieszkanie, ułatwia negocjacje.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.