W analizach sytuacji mieszkaniowej Polaków i opartych na nich prognozach dotyczących zapotrzebowania na nowe mieszkania powtarza się wciąż informacja o przeludnieniu mieszkań. Z reguły uzupełniana jest ona też informacją, że jest to drugie rekordowe dla krajów unijnych przeludnienie. Jaka jest definicja, czy mamy ogólne wytyczne i normy „powierzchni na osobę”? Czy ma to jakieś praktyczne zastosowanie i przekłada się na nasze preferencje i przyzwyczajenia? I czy da się szybko to przeludnienie zmniejszyć?

Przyjmuje się w definicji, że na każdą parę lub samodzielną osobę dorosłą powinna przypadać osobna sypialnia. Dzieci powyżej 12 roku mogą mieć wspólny, dwuosobowy pokój z rodzeństwem tej samej płci, a młodsze, poniżej 12 lat, mogą mieć dwuosobowe sypialnie bez względu na płeć. Dodatkowo potrzebny jest jeden pokój rodzinny, przeznaczony do wspólnych aktywności¹. Bardzo zbliżone do tych wytycznych były normatywy mieszkaniowe i opracowywane wcześniej przez naukowców w latach 30. XX wieku standardy mieszkaniowe dla różnych typów gospodarstw domowych. Bloki z lat 60. i wcześniejszych w najmniejszych mieszkaniach mają wydzielone choćby wnęki sypialniane, z oknem lub bez, ale pozwalające właśnie na oddzielenie sypialni od pokoju dziennego.

Definicja przeludnienia powoduje, że wszelkie mieszkania jednoizbowe – czyli kawalerki – są od razu przeludnione: nie ma osobnej sypialni. Przyzwyczajeni też jesteśmy do metraży właśnie z lat 60. i 70., gdzie sypialnia ma około 8 m², a M-4 to trzy pokoje i było przeznaczone dla co najmniej czteroosobowej rodziny. Wtedy jednak wymagania dotyczące powierzchni mieszkalnej na osobę były dokładnie sformułowane, a obecnie nie ma takich wymagań w polskim prawie. Jedyne wymogi – ostatnio poluzowane – to te dotyczące m. in. minimalnej szerokości pokojów sypialnych, powierzchni mieszkania i jego wysokości. Limity związane są jeszcze z mieszkaniami socjalnymi, gdzie nie może na jedną osobę przypadać mniej niż 5m² powierzchni mieszkalnej, a na jednoosobowe gospodarstwo ma to być co najmniej 10 m². Nie są to z pewnością wyśrubowane normy.

Przyzwyczailiśmy się do małych metraży i rozkładanych kanap. Polacy przy wyborze mieszkań kierują się przede wszystkim swoimi możliwościami finansowymi, mniej biorąc pod uwagę potrzeby rodziny. O ile singiel może prowadzić sporo aktywności poza domem i wystarcza mu mała kawalerka, to niestety już rodzic z małym dzieckiem potrzebuje więcej miejsca, a przy dwójce dzieci w wieku szkolnym i tak zaczyna brakować sypialni dla rodziców. Nawet w programach mających wspierać nabywanie mieszkań przez rodziny nie brano w ogóle pod uwagę liczebności gospodarstwa domowego w stosunku do wielkości mieszkania, które było kupowane. Niewiele jest nowych mieszkań mających 3-4 sypialnie, a te istniejące lub budowane są też droższe, jako dobro rzadsze na rynku. Część rodzin radzi sobie przenosząc się poza miasto do domów, co oznacza też duże odległości do wszelkich usług: edukacji, transportu publicznego, kultury, obiektów sportowych.

Dane OECD pokazują, że w Polsce na jedną osobę przypada 1,1 pokoju – i też jest to jedna z najniższych średnich krajowych, dla całego OECD to 1,8 pokoju na osobę². Ze względu na wysoki koszt zakupu mieszkań i małą popularność najmu wciąż mamy mieszkania niedopasowane do potrzeb: w większości za małe³, a w znacznie mniej licznych przypadkach za duże i zbyt kosztowne w utrzymaniu. Nie ma też powszechnego przekonania, że wraz ze zmianami w rodzinie potrzebna jest również zmiana mieszkania – raczej zostajemy w jednym na długo. Upowszechnienie najmu ułatwiłoby częstsze zmiany i przeprowadzki, czy to związane ze zmianą pracy, wielkości rodziny czy charakteru związku. Do zmniejszenia kosztów takich zmian dążą też europejskie regulacje dotyczące możliwości wcześniejszego spłacania kredytów hipotecznych.

W dużych ośrodkach miejskich najem jest coraz bardziej popularny, ale wciąż jest drogi. Rzadziej też z najmu rynkowego mieszkań korzystają rodziny, a częściej młodzi pracujący, którzy albo jeszcze nie mają możliwości zakupu, albo planują elastycznie dostosowywać się do pojawiających się możliwości. Zmiany w zasadach najmu mieszkań komunalnych, promowanie najmu w Mieszkaniu+ również mogą przyczynić się do dalszych przemian i przekonania Polaków, że można się przeprowadzać i nie zawsze mieszkać na swoim, nawet mając swoje mieszkanie.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.