Rozporządzenie, które wprowadza przepisy zwalczające tzw. patodeweloperkę, wejdzie w życie 1 sierpnia. Miało zacząć obowiązywać już z początkiem kwietnia, ale po apelach przedsiębiorców i samorządowców zostało odroczone przez ministra rozwoju. Czy tyle czasu wystarczy deweloperom, by dostosować się do nowych wymogów i co oznaczają one dla kupujących?

O tym, jak wpłynie to na rynek mieszkaniowy, mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów Jakim prawem.

„Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” – to długa i pełna nazwa nowelizacji, która wprowadza przepisy o tzw. patodeweloperce. Pani zdaniem to potrzebne zmiany?

Według mnie, nie do końca. Ta nowelizacja powstała na fali kampanii politycznej związanej z wyborami parlamentarnymi i to był wówczas bardzo nośny temat. W tamtym czasie prace nad zmianą tego rozporządzenia powinny były dotyczyć przede wszystkim dostosowania jej do wymogów ustawy z 2019 roku o zapewnieniu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, której wynikiem jest rozporządzenie w sprawie warunków technicznych. I na tym należało się wtedy skupić.

Natomiast na fali wyborów skupiono się wyłącznie na wprowadzeniu zmian, które rzekomo miały likwidować tak zwaną patodeweloperkę, co – moim zdaniem – było błędem. Poza tym już samo to pojęcie jest krzywdzące dla prawdziwych deweloperów – wrzuca się wszystkich do jednego worka, co jest niesprawiedliwe. Przykładem patodeweloperki nie jest sytuacja, kiedy ktoś realizuje inwestycje zgodnie z obowiązującymi przepisami, tylko kiedy je na przykład obchodzi albo wręcz celowo narusza prawo.

Dla mnie przykładem patodeweloperki jest przekształcanie domów jednorodzinnych w wielorodzinne wbrew ustaleniom planu miejscowego, tworzenie w nim kilkunastometrowych lokali i sprzedaż udziałów w takim budynku osobom, które w ogóle nie są świadome nielegalności takiego procederu. Zrobił się z tego bardzo dobry biznes, ale cieniem rzuca się to wszystko na całą branżę deweloperską.

Jest pani członkiem Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Skierowaliście do Ministra Rozwoju i Technologii pismo z głównym postulatem: przesunięcia terminu wejścia w życie rozporządzenia. Nowe przepisy miały zacząć obowiązywać 1 kwietnia, ale data została przesunięta na 1 sierpnia. Czy tyle czasu wystarczy na dostosowanie się do nowej rzeczywistości?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Deweloperzy, nabywając nieruchomości, rozważają ich zakup, uwzględniając konkretną możliwość ich zabudowy. A tu nagle okazuje się, że za chwilę wejdą w życie przepisy, które właściwie wywrócą ich plany do góry nogami. W skrajnych przypadkach może oznaczać to konieczność całkowitej rezygnacji z takiego przedsięwzięcia, ponieważ ze względu na zmiany, które wymuszą nowe przepisy, projekt nie zepnie się biznesowo.
Ministerstwo powinno mieć świadomość, że w wielu przypadkach pewne działania deweloperów są już w toku. W takich sytuacjach musi być odpowiednie vacatio legis, aby mieli oni czas na dostosowanie rozpoczętego procesu inwestycyjnego do nowych wymogów.

Tak naprawdę inwestorzy funkcjonowali przez wiele ostatnich miesięcy, jakby byli na huśtawce – nie wiedzieli, czy mają się spieszyć ze składaniem wniosków o pozwolenie na budowę, czy będą one rozpatrywane jeszcze na starych zasadach czy już na nowych. Nie wiadomo było, czy termin wejścia w życie nowelizacji zostanie wydłużony czy nie.

W piśmie do Ministerstwa wskazaliście, że konsekwencje wprowadzenia nowych przepisów dotkną przede wszystkim przyszłych nabywców mieszkań. A konkretnie?

Odbije się to na cenach mieszkań – będą po prostu wyższe. Proszę zwrócić uwagę, że w mediach pokazywane były pojedyncze przypadki rozwiązań, które można nazwać patodeweloperką. Nikt też nie próbował wyjaśnić, czy były to przypadki samowoli budowlanej czy wadliwie wydanych pozwoleń na budowę, tylko całą winą, jak jeden mąż, zostali obarczeni wszyscy deweloperzy.

Ustawodawca przygotował rozporządzenie, a wiemy, że nie było analiz, które dałyby odpowiedź na podstawowe pytanie: jak wpłynie to na rynek mieszkaniowy? Z jednej strony słyszeliśmy o potrzebie zwiększenia dostępu do mieszkań, z drugiej powstały regulacje, które tę liczbę mieszkań będą ograniczały.

Myślę, że za mocne byłoby stwierdzenie, że teraz nagle zabraknie mieszkań, ale ich liczba na pewno będzie mniejsza. Efekty wejścia w życie tego rozporządzenia zobaczymy za dwa, trzy lata. Cel był słuszny, ale wydaje się, że wylano dziecko z kąpielą.

Dlaczego?

Na przykład, zgodnie z rozporządzeniem, inwestycja mieszkaniowa o wysokości powyżej czterech kondygnacji musi być odsunięta od granicy działki o 5 m (obecnie są to 4 m i 3 m – jeśli jest usytuowana w stronę granicy ścianą bez drzwi i okien), oczywiście z każdej strony. Już samo to zmniejsza liczbę mieszkań w danej inwestycji.

Z rozporządzenia wynika ponadto, że przy każdym nowym bloku z powyżej 20 mieszkaniami ma być plac zabaw.

Ta kwestia jest chyba najbardziej newralgiczna, jeśli chodzi o realizację inwestycji mieszkaniowych. Z tą regulacją deweloper musi ponadto dostosować się do pozostałych przepisów, czyli dotyczących odległości od okien w sąsiednich budynkach, od drogi, miejsc parkingowych, musi też zadbać o odpowiednie nasłonecznienie placów zabaw. Może więc okazać się, że tego terenu, na którym będzie można zaprojektować budynek, już niewiele zostanie.

Według nowych przepisów inwestor będzie musiał wygospodarować dodatkową przestrzeń na plac zabaw, co znacząco zmniejszy możliwości zabudowy nieruchomości. Na pewno deweloperom trudno będzie dostosować się do tego wymogu w przypadku inwestycji na małych działkach w centrach miast. Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić.

Być może place zabaw to rzeczywiście świetne rozwiązanie dla mieszkańców, ale taka regulacja przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań w nowo powstających inwestycjach, a tym samym na wyższe ceny za metr kwadratowy. Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć.

Często pojawia się także pytanie, czy faktycznie to rozporządzenie jest zero-jedynkowe, to znaczy broni kupujących przed złymi deweloperami.

W takim dużym uproszczeniu można byłoby powiedzieć, że broni, natomiast – moim zdaniem – tak naprawdę nie ma przed czym bronić. Poza pojedynczymi przypadkami, jakich dopuszczali się pseudodeweloperzy, pozostałe inwestycje powstawały do tej pory zgodnie z przepisami. Winą za to, że przy każdym budynku nie budowano do tej pory placów zabaw, również trudno obarczać deweloperów, bo takich wymogów nie było.

Kierunek walki ze złymi deweloperami, a raczej pseudoinwestorami, powinien pójść w inną stronę. Dzisiaj deweloperzy nie wiedzą, jak mają inwestować, ile razy od zakupu przez nich nieruchomości zmienią się regulacje prawne i jakie będą tego konsekwencje – dla nich, ale także dla nabywców. I to właśnie niektórzy uważają za patologię.

Natomiast, oczywiście, komfort życia mieszkańców jest bardzo ważny, ale wprowadzanie nowych regulacji powinno być wyważone, co więcej – są w tym rozporządzeniu regulacje, które należy też ocenić pozytywnie.

Właśnie, sami deweloperzy mówią, że w nowelizacji są też dobre i oczekiwane rozwiązania.

Przykładem takiej dobrej regulacji jest wprowadzenie obowiązku konkretnej odległości budynków magazynowych i produkcyjnych od budynków wielorodzinnych, która ma wynosić minimum 30 m. Wcześniej takiego wymogu nie było.

Dobrym rozwiązaniem są też przepisy nakładające obowiązki związane z izolacyjnością akustyczną, w tym także wprowadzenie wymogu, że wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych w lokalu znajdującym się w budynku jednorodzinnym dwulokalowym, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej oraz w budynku wielorodzinnym, nie będzie mogło pogorszyć wymagań akustycznych.

Podobnie można powiedzieć o wymogu zapewnienia pomieszczeń na wózki i rowery czy zapewnienia w budynkach handlu, gastronomii i usług pomieszczenia do karmienia i przewijania dzieci.

A co w tym rozporządzeniu jest tylko z pozoru dobre?

Zależy, jak na to spojrzeć. Jeżeli z punktu widzenia ekonomicznego, to – tak jak już wspomniałam – odległości budynków od granicy działki czy konieczność budowy placu zabaw przy praktycznie każdej inwestycji. Z punktu widzenia nabywców oczywiście lepiej mieć okna mieszkania oddalone od okien drugiego bloku czy plac zabaw tuż obok, zamiast szukania go kilkaset metrów dalej. Pytanie tylko, czego bardziej oczekują – takich udogodnień czy droższego mieszkania.

Z jednej strony dobrym rozwiązaniem jest także urządzenie powierzchni biologicznie czynnej, ale to z kolei może przełożyć się na mniejszą liczbę zewnętrznych miejsc parkingowych, które trzeba będzie zrealizować w garażu podziemnym, a to istotnie zwiększa koszt inwestycji. Rozporządzenie zakłada, że na działkach przeznaczonych pod budowę budynków wielorodzinnych minimum 25 proc. ich powierzchni ma stanowić teren biologicznie czynny. Deweloperom trudno będzie to wszystko ze sobą pogodzić.

Zewnętrzne miejsca postojowe również mają być racjonalnie zaplanowane, tzn. te dla osób z niepełnosprawnościami mają stanowić 6 proc.

Wiadomo, z czego wynika ten wymóg. Pojawiały się niestety przypadki, gdzie tych miejsc parkingowych było zaprojektowanych kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt i wszystkie były pomalowane niebieską farbą.

Deweloperzy obchodzili w ten sposób prawo, by budować więcej miejsc parkingowych. Przepisy pozwalają je wybudować nawet metr od okien budynku, pod warunkiem, że mają specjalne oznakowanie.

W mojej ocenie ta regulacja nie była potrzebna, ponieważ na etapie użytkowania można weryfikować, czy rzeczywiście te miejsca są wykorzystywane przez osoby z niepełnosprawnościami. Moim zdaniem problem nie tkwi w zaprojektowaniu większej liczby miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych, tylko w tym, co z nimi później robi deweloper i czy przy sprzedaży zapewnia klienta, że kupując takie miejsce, będzie mógł na nim parkować, nie będąc osobą niepełnosprawną.

I mamy w końcu minimalną powierzchnię lokalu użytkowego, która będzie musiała wynosić minimum 25 mkw., tyle, ile minimalna powierzchnia mieszkania. Mniejsze lokale będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru danego budynku, o ile jest do nich bezpośredni dostęp z ulicy. Chodzi o to, by ukrócić budowę mikrokawalerek.

Uważam, że to w ogóle nie ukróci tego procederu.

Dlaczego?

Problemem dzisiaj nie są takie lokale w budynkach usługowych. Jeśli ktoś jest zainteresowany takim małym lokalem, to dlaczego ograniczać tę możliwość?

Problemem jest natomiast to, o czym wspomniałam na początku, czyli sprzedaż udziałów w budynkach jednorodzinnych, w których inwestor pod płaszczykiem remontu wykonał np. kilkanaście małych piętnasto-, dwudziestometrowych lokali i teraz sprzedaje udziały w tym budynku wraz z prawem do wyłącznego korzystania z takiego lokalu. Takie działanie stanowi nielegalne przekształcenie budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. Zdarzają się przypadki, że inwestorzy sprzedają te lokale, gdy już toczy się postępowanie przed nadzorem budowlanym i z tym problemem nabywcy zostają sami.

W mojej ocenie są również wątpliwości co do tego, jak należy rozpatrywać przepisy dotyczące mikrolokali użytkowych, które de facto mają być mieszkaniami. Widzę tu także sprzeczność, jeśli chodzi o terminologię, ponieważ albo mamy lokal mieszkalny, albo lokal użytkowy. Nie ma czegoś pośrodku.

Nie powiedzieliśmy o jeszcze jednej ważnej kwestii.

Tak?

Te regulacje, nazywane szumnie przepisami o patodeweloperce, będą obowiązywały nie tylko deweloperów, ale też spółdzielnie mieszkaniowe. Obejmą one również nowo powstające gminne budynki komunalne czy inwestycje realizowane przez samorządy pod wynajem. Wszystkie podmioty, realizujące mieszkaniowe inwestycje wielorodzinne, będą musiały działać zgodnie z tym rozporządzeniem.

Naszym zdaniem ustawodawca powinien zrewidować wszystkie konsekwencje wprowadzenia tej nowelizacji i zastanowić się, czy rzeczywiście trzeba wprowadzać nowe przepisy, czy może należy je zmodyfikować. Odpowiedź na to pytanie dałaby nam pogłębiona analiza, której w naszej ocenie – na etapie opracowywania projektu przez poprzedni rząd – nie było.

Dziękuję za rozmowę.

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.