Wielu uczestników najnowszej edycji badania nastrojów rynkowych INPON zasygnalizowało, że ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są zawyżone. Z czego to wynika i jakie są tego skutki?

Ceny gwałtownie wzrosły – dlaczego?

Dane Nieruchomosci-online.pl wskazują na duże wzrosty cen mieszkań z rynku wtórnego w ciągu ostatniego roku. Wzrosty średnich cen kawalerek w omawianym okresie wyniosły ponad 20 proc. w Warszawie, Krakowie i Katowicach, 18 proc. we Wrocławiu, natomiast między 10 a 15 proc. w Białymstoku, Gdańsku, Lublinie, Łodzi, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze. Pod koniec 2023 r. psychologiczna granica 10 tys. zł za mkw. kawalerki została przekroczona już w 9 miastach wojewódzkich.

Z czego to wynika?

Pytanie o poziom cen na rynku wtórnym zadaliśmy pośrednikom obrotu nieruchomościami, którzy wzięli udział w najnowszym badaniu nastrojów rynkowych INPON. Jako przyczyny wzrostów cen w ciągu roku 2023 respondenci wskazali m.in.:

• bardzo wysoki popyt wynikający z programu Bezpieczny Kredyt 2% i ogólnie z większej dostępności kredytów;
• inflację;
• wzrosty wynagrodzeń;
• niską podaż mieszkań.

W wypowiedziach pośredników często przewija się jeszcze jeden problem: wygórowane oczekiwania finansowe sprzedających. Ceny ofertowe bywają kompletnie nieadekwatne do stanu, standardu, powierzchni i lokalizacji sprzedawanej nieruchomości.

Krzysztof Startek z ANNDERSONESTATES.PL w Krakowie zaznaczył, że w ofertach mieszkań zdarzają się wręcz absurdy, a wzrosty cen w niektórych lokalizacjach, dotychczas uznawanych za tanie, sięgają kilkudziesięciu procent.

Podobną sytuację sygnalizowali pośrednicy z Warszawy:

– Zainteresowanie zakupem mieszkań z możliwością kredytowania wzrosło. Ceny mieszkań na wynajem spadły. Mieszkania do zakupu są już bardzo drogie, wydaje się, że na rynku robi się jakieś szaleństwo. Nie spotkałam się z licytacjami – Jagoda Schull z  biura RESproperty.

– Kredyt 2% wygenerował większy pośpiech u kupujących. Licytacje w górę zdarzają się w przypadku pożądanej lokalizacji, a także w przypadku mieszkań, które są gotowcami do wprowadzenia. Obniżki cen zazwyczaj mają miejsce w przypadku kupna mieszkań z rynku wtórnego, które są w wyższej cenie aniżeli mieszkanie pod klucz. Nie ma reguły co do przeszacowania cen. Myślę, że ta kwestia jest na poziomie 30% przeszacowania – Magdalena Kaszowska z Freedom Nieruchomości.

Ankietowani zasygnalizowali, że ich klienci obserwują rynek i często sugerują się zawyżonymi cenami mieszkań już wystawionych na sprzedaż, co skłania ich do podbijania cen. Jak stwierdziła Katarzyna Müller z biura Landowscy Nieruchomości w Starogardzie Gdańskim, trudno nieraz przekonać sprzedających, by wystawiali nieruchomości za kwoty bardziej zgodne z ich faktyczną wartością, gdyż pada argument, że „wszystko drożeje”. Podobne obserwacje przedstawił Robert Bandrowski z Estatic Nieruchomości w Gdańsku. Wskazał, że sprzedający czerpią informacje o sytuacji na rynku z artykułów i raportów, w których podkreśla się wzrosty cen nieruchomości, lecz nie są zorientowani we wszystkich czynnikach, które na to wpływają, dlatego trudno ich nakłonić do obniżek.

W badaniu pojawiły się głosy, że sprzedający czasem otwierają się na negocjacje, ale obniżki są sporadyczne i przeważnie już po dłuższym czasie wystawiania oferty. Emilia Kołodziej z biura Housefly w Wołowie stwierdziła, że do negocjacji dochodzi zwykle dopiero wtedy, gdy sprzedaż trwa powyżej 3 miesięcy.

Dlaczego ceny mieszkań są przeszacowane?

Skłonność do zawyżania cen nieruchomości wynika m.in. z faktu, że sprzedający wyceniają je we własnym zakresie zamiast zlecać wycenę profesjonalistom.

W drugiej połowie 2023 r. portal Nieruchomosci-online.pl przeprowadził ankietę wśród 1500 osób sprzedających swoje nieruchomości. Okazało się, że aż 55 proc. respondentów wyceniało nieruchomość samodzielnie, podczas gdy 32 proc. korzystało z usług rzeczoznawcy majątkowego, a tylko 13 proc. – z usług agenta.

Niestety dość często zdarza się, że samodzielna wycena mieszkania nie odzwierciedla realiów rynkowych. Wiele osób poprzestaje na pobieżnym sprawdzeniu cen ofertowych podobnych mieszkań w danej okolicy – tymczasem ceny te są nieraz już zawyżone. Do tego dołączają się takie czynniki jak nieobiektywna ocena stanu i walorów mieszkania podyktowana sentymentami, a także chęć jak największego zysku, która może prowadzić do myślenia życzeniowego.

Warto podkreślić, że samodzielna wycena nie musi być nieadekwatna, ale trzeba do niej odpowiednio podejść. Potrzebna jest pogłębiona analiza oparta na wielu parametrach, takich jak standard wykończenia, wiek budynku czy skomunikowanie z centrum. Nie warto sugerować się tym, że podobne mieszkania są wystawione na sprzedaż za bardzo wysokie ceny, gdyż może się okazać, że dana oferta jest ogłaszana już np. od roku, a mimo to nie ma na nią chętnych. Należy też zdobyć się na obiektywizm, co bywa trudne – zwłaszcza jeśli sprzedaje się mieszkanie, z którym wiążą się wspomnienia i sentymenty.

Znajdź agenta

Dlaczego nie warto zawyżać cen?

Uczestnicy wcześniej wspomnianego badania INPON zwracali uwagę, że jednym z zadań pośrednika powinno być korygowanie nierealistycznych oczekiwań sprzedających. Choć podaż mieszkań jest teraz niższa, nie oznacza to, że na wszystkie znajdą się chętni. Jak podkreśliła Dominika Chmielewska-Micielica z biura Chmielewska Nieruchomości w Ełku, klienci pośredników nawet w obecnej sytuacji nie kupują wszystkiego, co trafi na rynek, a przeszacowane oferty nie cieszą się zainteresowaniem i mogą długo nie znaleźć nabywców.

Warto wziąć pod uwagę, że osoby zainteresowane zakupem mają ograniczenia finansowe i skupiają się przede wszystkim na okazjach cenowych. Dlatego sprzedający powinni bardziej realistycznie podchodzić do wyceny i być otwarci na negocjacje.

Dodaj ogłoszenie

Sprzedający nie powinni też zakładać, że mogą zacząć od bardzo zawyżonej ceny, a potem dowolnie ją obniżać bez konsekwencji. Poszukujący śledzą oferty na bieżąco i zauważają zmiany cen w ogłoszeniach. Jeśli więc od miesięcy trafiają na ciągle to samo mieszkanie, którego cena była obniżana już kilkakrotnie, mogą nabrać podejrzeń, że ta nieruchomość ma jakieś wady, skoro nikt nie decyduje się na kupno.

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.