Analizujemy ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w IV kwartale 2016 r., biorąc pod uwagę wielkość mieszkania oraz jego stan.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a liczba pokoi – IV kwartał 2016 r.

Średnia cena za metr kwadratowy w danym mieście różni się w zależności od wielkości oferowanego mieszkania. W większości miast za większe mieszkanie zapłacimy znacznie mniej od metra kwadratowego, dysproporcja na lokalnych rynkach różnie się jednak rozkłada.

Największe różnice w cenach za metr kwadratowy mieszkań 4-pokojowych w porównaniu do kawalerek występują w Sopocie, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Rzeszowie i Warszawie. W wymienionych miastach różnica między M1 a M4 wynosi ok. 2 tys. zł za metr kwadratowy.

W odwrotnej sytuacji znajduje się rynek mieszkaniowy w Łodzi i Bielsku-Białej, gdzie nie notujemy istotnych różnic w stawkach za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.

W porównaniu z III kwartałem 2016 r. spore wzrosty za metr kwadratowy odnotował rynek mieszkaniowy w Sopocie, a także w nieco mniejszym stopniu w Warszawie, Wrocławiu, Rzeszowie, Poznaniu i Opolu.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a stan mieszkania – IV kwartał 2016 r.

W IV kwartale 2016 r. w niewielkim stopniu zmieniła się struktura całego krajowego rynku nieruchomości w zależności od stanu mieszkań na sprzedaż. Wciąż standard ponad 70 proc. mieszkań określany jest jako dobry, bardzo dobry lub wysoki. Pozostałe 23 proc. to nieruchomości wymagające odświeżenia lub remontu. Zaledwie niecałe 6 proc. mieszkań na rynku wtórnym, wciąż w stanie deweloperskim, wymaga inwestycji wykończenia wnętrz.

Średnia cena za metr kwadratowy w mieszkaniach o niskim standardzie znacząco różni się od cen za mieszkania w lepszym stanie. Oznacza to, że zakup takiej nieruchomości, to nie tylko szansa na własne M dla osób mniej zamożnych, lecz również możliwość szybkiego zarobku dzięki tzw. house flippingowi (zainwestowanie w tanie mieszkanie, wyremontowanie go oraz szybkie odsprzedanie z zyskiem). Różnice w cenach między mieszkaniami w kiepskiej kondycji a tymi w stanie dobrym lub bardzo dobrym to rząd kilkuset złotych za metr kwadratowy.

Jak wygląda stan mieszkań w poszczególnych miastach, zostało porównane dzięki danym, określającym ceny ofertowe, zaprezentowanym w serwisie Nieruchomosci-online.pl w IV kwartale 2016 r. Można zauważyć, że struktura rynku ze względu na stan nieruchomości w każdym poszczególnym mieście zmienia się w analizowanych okresach.

Najmniej opłacalnymi miastami do zarobku na house flippingu są Koszalin, Gorzów Wielkopolski, Rzeszów, Zielona Góra i Szczecin – tu różnice między średnimi cenami za metr kwadratowy w mieszkaniach do remontu a tymi w stanie dobrym, bardzo dobrym i o wysokim standardzie wynoszą kilkaset złotych. Największe różnice między tymi cenami występują w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu, zatem w o wiele większych ośrodkach.

Największy udział mieszkań do remontu w ofercie sprzedażowej znajduje się w Łodzi (22 proc.) i Kielcach (20 proc.). Natomiast najniższy udział mieszkań do remontu, wynoszący ok. 5–8 proc. w stosunku do całościowego rynku ofertowego w tych miastach, spotkamy w Koszalinie, Toruniu, Gorzowie Wielkopolskim, Krakowie i Wrocławiu. W porównaniu do poprzedniego kwartału sytuacja ta nie zmieniła się znacząco.

Sporo mieszkań wymagających odświeżenia, wynoszących ok. 20 proc. rynku, znajdziemy w Bielsku-Białej, Katowicach, Olsztynie, Bydgoszczy i Kielcach.

Stanem dobrym określana jest prawie połowa mieszkań w Białymstoku (49 proc.), Bielsku-Białej i Zielonej Górze (45 proc.).

Największą liczbą mieszkań w bardzo dobrym stanie charakteryzuje się rynek nieruchomości w Koszalinie (73 proc.) oraz Krakowie i Opolu (40 proc.).

Mieszkania o wysokim standardzie stanowią największy udział w Gorzowie Wielkopolskim (56 proc.), Szczecinie (49 proc.), Sopocie (38 proc.) i Gdańsku (36 proc.).

Alicja Palińska - Project manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Odpowiada za realizację projektów związanych z podnoszeniem funkcjonalności serwisu, strategię komunikacji i promocji oraz opracowywanie analiz na podstawie danych z portalu na potrzeby raportów i artykułów. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu "ESTATE".