Etap wzmożonego popytu mamy na razie już za sobą, ale w dalszym ciągu nie zatrzymuje to galopujących cen. Mieszkania i domy z rynku wtórnego podrożały z kwartału na kwartał praktycznie we wszystkich miastach wojewódzkich. Jeśli ktoś marzy o domu jednorodzinnym, powinien go szukać raczej w gminach podmiejskich, gdzie spadki zdarzają się już znacznie częściej – wynika z raportu Nieruchomosci-online.pl.

Podsumowując I kwartał 2022 r., tradycyjnie skupiliśmy się na nieruchomościach z rynku wtórnego, chociaż tym razem okoliczności z wiadomych względów były wyjątkowe. Inwazja Rosji na Ukrainę, napływ uchodźców, podwyżka stóp procentowych i rekomendacje KNF dotyczące wyliczania zdolności kredytowej, inflacja zbliżająca się do wyniku dwucyfrowego, burzliwy Polski Ład – to wszystko miało wpływ na kondycję sektora nieruchomości oraz ceny w poszczególnych segmentach.   

Mieszkania – największe wzrosty wcale nie w metropoliach

W I kwartale br.  średnia cena ofertowa mkw. mieszkania z rynku wtórnego wzrosła praktycznie we wszystkich miastach wojewódzkich, porównując kwartał do kwartału. Wyjątkiem była tylko Łódź, gdzie stawka za metr w zestawieniu z IV kwartałem 2021 r. nieznacznie spadła – o 1 proc. Uwagę zwraca również to, że ceny ofertowe wzrosły w tym czasie najbardziej nie w największych miastach liczących więcej niż pół miliona mieszkańców, ale w tych nieco mniejszych, jak Gorzów Wielkopolski (o 9,8 proc. do średnio 5,7 tys. zł/mkw.), Białystok (o 7,7 proc. do 8,3 tys. zł/mkw.), Szczecin (o 6,9 proc. do 8,3 tys. zł/mkw.) i Zielona Góra (o 6,4 proc. do 6,9 tys. zł/mkw.).

- Pod koniec ubiegłego roku wielu ekspertów przewidywało, że w 2022 r. ceny mieszkań wciąż będą rosły, ale dynamika podwyżek osłabnie na skutek mniejszej dostępności kredytów hipotecznych. Analizując aktualne dane, widać, że na początku roku podwyżki zwolniły nieco w 8 z 18 miast wojewódzkich. W pozostałych stolicach regionów dynamika podwyżek była nawet większa niż miało to miejsce pod koniec 2021 r. Takim przykładem może być Szczecin, gdzie wzrost średnich cen w relacji IV kwartał 2021 - III kwartał 2021 wynosił 3,3 proc., a w relacji I kwartał 2022 – IV kwartał 2021 już 6,9 proc. – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.   

Początek roku pokazał, że popyt na mieszkania zmalał. W przypadku Nieruchomosci-online.pl, w I kwartale br. liczba kontaktów do ogłoszeniodawców mieszkań na sprzedaż (telefony, formularze, prośby o kontakt) była niższa o 28 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2021 r. (jednocześnie o 5 proc. wyższa niż w I kwartale 2020 r., czyli tuż przed pandemią). 

Jak można tłumaczyć ten spadek zainteresowania mieszkaniami? Przede wszystkim należy podkreślić, że rok 2021 był rekordowy, jeśli chodzi o zainteresowanie nieruchomościami, a na wzrost popytu zadziałały wówczas niskie stopy procentowe. Wzrost stóp i zapowiedź kolejnych podwyżek odcięły wielu Polaków od planów zakupu na kredyt, co – podsycane niepewnością związaną z wojna w Ukrainie – skutecznie ochłodziło popyt. 

Trzeba też pamiętać, że na skutek olbrzymiego napływu uchodźców do Polski, zainteresowanie ogłoszeniami sprzedaży spadło kosztem rosnącego zainteresowania ogłoszeniami najmu. W pierwszych dniach marca doszło nawet do sytuacji, w której liczba kontaktów ze strony poszukujących do ogłoszeń najmu przebiła na Nieruchomosci-online.pl liczbę kontaktów do ogłoszeń sprzedaży. A to zwykle się nie zdarza. Wiele jednak mówi już to, że w pierwszych dwóch tygodniach marca (1-14.03) liczba kontaktów dotyczących ofert wynajmu zwiększyła się w serwisie aż o ponad 200 proc. w porównaniu do drugiej połowy lutego (15-28.02). To wpływa na stale kurczącą się w ostatnich tygodniach ofertę mieszkań na wynajem. 

Odwrotna sytuacja jest w segmencie mieszkań na sprzedaż. Jak wynika z danych portalu, na rynku pojawiło się ich więcej. Porównując liczbę ogłoszeń dostępnych na koniec grudnia 2021 r. z ofertą na koniec marca br., podaż na Nieruchomosci-online.pl wzrosła o około 8 proc.    

Domy drożeją szybciej niż mieszkania

Wciąż nie zatrzymują się też wzrosty cen domów z rynku wtórnego. Spośród wszystkich miast wojewódzkich jedynie Olsztyn zanotował zauważalny spadek średniej ceny ofertowej metra kwadratowego (-3 proc.). Minimalną korektę zanotowano wprawdzie też w Kielcach, Toruniu i Szczecinie, ale była ona na tyle niewielka (poniżej procenta), że należy tam mówić bardziej o utrzymaniu dotychczasowych cen. W pozostałych stolicach regionów ceny wzrosły. 

O ile w przypadku mieszkań wzrosty cen w relacji kwartał do kwartału w żadnym mieście nie osiągnęły wyniku dwucyfrowego, tak w przypadku domów już się to zdarzało. Największy wzrost zaobserwowaliśmy w Katowicach, gdzie średnia cena ofertowa domu wolnostojącego z rynku wtórnego podskoczyła o 14 proc. w porównaniu do IV kwartału 2021 r. Podobne podwyżki zaobserwowano także w Gdańsku (11 proc.) i Gorzowie Wielkopolskim (10 proc.). 

- Jeśli ktoś marzy o domu jednorodzinnym, powinien go szukać raczej w gminach podmiejskich. Analizując średnie ceny domów w miastach wojewódzkich, sprawdziliśmy też, jak stawki za metr wyglądają w najpopularniejszych gminach ościennych. Do każdego miasta wojewódzkiego wybraliśmy po pięć podmiejskich „sypialni” (łącznie około 90) i okazało się, że średnio w co trzeciej  gminie cena metra kwadratowego spadła. To ważna wskazówka dla poszukujących, o ile dopuszczają oczywiście możliwość mieszkania poza miastem – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl. 

Spadki cen domów pod miastami są znacznie częstsze, chociaż trzeba też pamiętać, że ceny w najpopularniejszych gminach potrafią czasami rosnąć nawet znacznie bardziej niż w stolicy regionu. W I kwartale 2022 r. było tak chociażby w przypadku aglomeracji krakowskiej czy łódzkiej, gdzie ceny w głównych miastach wzrosły o 2-4 proc., a w ościennych gminach nawet o kilkanaście procent. 

Popyt na domy wolnostojące także zmalał, co jest odpowiedzią na wygórowane ceny zakupu nieruchomości, a także materiałów i usług remontowych. Porównując I kwartał br. do I kwartału 2021 r. jest to jednak oczywiste także dlatego, że ubiegły rok był po prostu rekordowy. Jednak w przypadku tego segmentu spadek zainteresowania widoczny jest również w porównaniu do 2020 r., a więc do czasów jeszcze przed pandemią i boomem na rynku. Zestawiając I kwartał 2022 r. z I kwartałem 2020 r., liczba kontaktów do ogłoszeniodawców domów na sprzedaż była teraz niższa o 16 proc.           

Podobnie jak w przypadku mieszkań, także w segmencie domów podaż ofert na Nieruchomosci-online.pl od grudnia nieco wzrosła (7 proc.)   

Działki w Katowicach najbardziej w górę

W przypadku działek budowlanych sytuacja nie jest już tak jednoznaczna, co może być dobrą informacją dla osób marzących o własnym gruncie. 

Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że w ciągu ostatniego kwartału średnia cena mkw. spadła w pięciu miastach wojewódzkich: w Białymstoku, Gdańsku, Olsztynie, Poznaniu i Łodzi. Podczas analizy cen działek trzeba jednak zawsze pamiętać o tym, że wspomniana kategoria nieruchomości jest szczególnie wrażliwa na sezonowość: zimą poszukujący są raczej mniej aktywni, wielu z nich dopiero wiosną zaczyna oglądać grunty. Obniżka cen może być więc tylko przejściowa.

Także zdaniem pośredników specjalizujących się w działkach, bieżący rok raczej nie przyniesie spadków w segmencie działek. Grunty będą prawdopodobnie drożeć, ponieważ wciąż są one postrzegane jako bezpieczna inwestycja. Posiadanie działki nie wiąże się z kosztami eksploatacji, a dodatkowo można jeszcze zwiększać jej wartość np. dzieląc na kilka parcel lub przekształcając. Ograniczona dostępność kredytów i niepewność związana z wojną sprawiły jednak, że także w tym segmencie rynku widoczna jest mniejsza aktywność poszukujących.  

Dobrą informacją dla osób zainteresowanych kupnem działki jest to, że lekko drgnęła podaż. Porównując liczbę dostępnych ofert na koniec I kwartału 2022 z końcówką IV kwartału 2021, oferta wzrosła o ponad 2 proc. Podaż powoli się „odbudowuje”, chociaż i tak ofert na rynku jest dziś o 13 proc. niż w I kwartale 2021.  

A w których lokalizacjach działki są obecnie najdroższe w przeliczeniu na mkw.? Prym w tej klasyfikacji w dalszym ciągu wiodą gminy z województwa mazowieckiego. Czołówka wygląda następująco: Piastów – 767 zł/mkw., Warszawa – 700 zł/mkw., Michałowice – 698 zł/mkw., Marki – 696 zł/mkw., Stare Babice – 649 zł/mkw. Łącznie w pierwszej dwudziestce najdroższych gmin, aż dwanaście pochodzi właśnie z województwa mazowieckiego.

***

***

Wróć także do naszych poprzednich analiz kwartalnych:

• raport po IV kwartale 2021
• raport po II kwartale 2021
• raport po I kwartale 2021
• raport po IV kwartale 2020
• raport po III kwartale 2020
• raport po II kwartale 2020
• raport po I kwartale 2020

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.