Zaloguj się
6-8 proc. – nawet o tyle spadły średnie ceny ofertowe mieszkań 4-pokojowych z rynku wtórnego po IV kwartale 2022 r. To pierwsze takie obniżki przy widocznej od połowy ub.r. stabilizacji poziomu cen w mieszkaniówce. Cokwartalne dane z miast wojewódzkich przygotował portal Nieruchomosci-online.pl.
Galopujące wzrosty cen w ostatnich dwóch latach zostały zahamowane przez ochłodzenie się całego rynku nieruchomości. Dowodem tego jest występująca kolejny już kwartał z rzędu stabilizacja cen nieruchomości z drugiej ręki, chociaż w podziale na liczbę pokoi oraz miasta wciąż widać pewne zróżnicowanie.
Ceny największych mieszkań w dół, w kawalerkach wciąż zawahanie
W segmencie kawalerek z rynku wtórnego w IV kw. 2022 r. widoczne były spore wahania cen w zależności od regionu – połowa miast wojewódzkich zanotowała wzrost, a połowa spadek średniej ceny ofertowej w porównaniu do III kw. W przypadku wzrostów wyraźniejsze korekty zaobserwowano jednak tylko w Gorzowie Wlkp. (+8 proc.) i Katowicach (+5 proc.). Największe spadki pojawiły się natomiast w Olsztynie, Toruniu i Zielonej Górze (około -5 proc.) W pozostałych analizowanych miastach korekty średnich cen kawalerek wyniosły najczęściej do 2 proc. w górę lub w dół.
Stabilizacja wyraźniej przeważała za to w mieszkaniach 2- i 3-pokojowych. W większości miast wojewódzkich korekta średnich cen wynosiła bowiem mniej niż 1 proc. w górę lub w dół.
– Najnowsze dane wyraźnie pokazują, że w miastach wojewódzkich najczęściej i najmocniej spadały ceny największych mieszkań. Zaobserwowaliśmy to w 12 z 18 analizowanych lokalizacji. Sprzedaż 4-pokojowego lokum w dobie drogich kredytów jest bardzo trudna, dlatego właściciele coraz częściej godzą się na obniżenie swoich oczekiwań finansowych. W Szczecinie, Toruniu i Białymstoku było to nawet około 8 proc., a w Olsztynie ponad 6 proc. To wyraźna zmiana, ponieważ przy poprzednim odczycie po III kw. 2022 r. spadki cen największych mieszkań były nieliczne – zauważa Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje też, w jakim stanie są najczęściej sprzedawane mieszkania na rynku wtórnym. Oczywiście udział poszczególnych standardów określanych przez ogłoszeniodawców różni się w zależności od miasta. Najwięcej najtańszych mieszkań, czyli w stanie do remontu, znajdziemy w Katowicach, Kielcach i Łodzi – tam ich udział w lokalnym rynku wynosi prawie 25 proc. W miastach takich jak Rzeszów, Gdańsk, Toruń czy Wrocław prawie połowa ofert mieszkań dotyczyła z kolei wysokiego lub bardzo dobrego standardu wykończenia, co również wpływa na wyższy poziom cen w danej lokalizacji.
Domy wolnostojące najbardziej potaniały w Katowicach
W IV kw. 2022 r. spadek średniej ceny ofertowej domów wolnostojących zaobserwowano w ośmiu miastach wojewódzkich. Największe korekty pojawiły się w Katowicach (-4 proc.) i we Wrocławiu (-3,7 proc.). Warto też zwrócić uwagę na Warszawę: chociaż średnia stawka za metr wciąż tam rośnie – tym razem +1 proc. kw./kw. – to jednak dynamika wzrostów wyraźnie tam zwolniła. W III kw. 2022 r. ceny domów w stolicy rosły bowiem jeszcze w tempie ponad 5 proc. w relacji do II kw. 2022 r.
Najnowsze dane pokazują jednak, że w wielu miastach domy wciąż nie tanieją, nawet pomimo spadku popytu spowodowanego drogimi kredytami i rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości. O ile w przypadku Warszawy, Kielc i Zielonej Góry wzrosty średnich cen były niewielkie (1 proc.), to już w Gdańsku, Łodzi, Opolu i Gorzowie Wlkp. wynosiły około 5 proc., a w przypadku Lublina 8 proc.
– Jednym z powodów tego, że ceny domów w wielu miastach wciąż nie spadają, może być ograniczona oferta. W przypadku Nieruchomosci-online.pl, od połowy 2022 r. podaż domów na sprzedaż pozostaje praktycznie na niezmienionym poziomie. Wiele osób liczyło na wysyp atrakcyjnych cenowo ofert z powodu problemów właścicieli ze spłatą kredytów, ale jak widać, tak się jeszcze nie stało, m.in. na skutek wakacji kredytowych. Oferta domów nie rośnie również z tego względu, że wielu deweloperów wstrzymało się z nowymi inwestycjami – mówi Alicja Palińska.
Na rynku działek znaczne podwyżki to już rzadkość
Sytuacja w segmencie działek budowlanych w stolicach regionów staje się coraz bardziej stabilna. Można tak uznać, ponieważ w połowie miast wojewódzkich korekta średniej ceny ofertowej wyniosła dosłownie kilka złotych w górę lub w dół. Jedno miasto zanotowało też wyraźną obniżkę – to Łódź, w której średnia cena spadła z 348 do 286 zł/mkw. Uwagę zwracają również dane płynące z Warszawy, ponieważ po raz pierwszy od jesieni 2021 r. zaobserwowano tam kwartalny spadek średniej ceny ofertowej (chociaż nieznaczny, z 726 do 713 zł/mkw.).
Jeśli chodzi natomiast o podwyżki, to bardziej zauważalne korekty średniej ceny ofertowej zanotowano tylko we Wrocławiu (z 441 do 496 zł/mkw.) i Toruniu (z 453 do 486 zł/mkw.).
Metr działki w gminach ościennych jest oczywiście wyraźnie tańszy niż w głównym mieście regionu. Oto najczęstsze zakresy cenowe spotykane w gminach w wybranych aglomeracjach miejskich.
- Aglomeracja warszawska: Warszawa – 713 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 120 do 680 zł/mkw.
- Aglomeracja krakowska: Kraków – 444 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 350 zł/mkw.
- Aglomeracja łódzka: Łódź – 286 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 100 do 160 zł/mkw.
- Aglomeracja trójmiejska: Gdańsk – 532 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 570 zł/mkw.
- Aglomeracja poznańska: Poznań – 559 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 200 do 480 zł/mkw.
- Aglomeracja wrocławska: Wrocław – 496 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 330 zł/mkw.
Dalsze wzrosty stawek na rynku najmu
Sytuacja na rynku najmu w IV kw. 2022 r. różniła się w zależności od miasta i liczby pokoi. Wciąż są stolice regionów, w których czynsze ciągle rosną, i to we wszystkich analizowanych wielkościach mieszkań (1-,2-, 3-pokojowe). Tak było m.in. w Warszawie (od +3 do +8 proc.), Lublinie (od +2 do +7 proc.) i Kielcach (od +6 do +10 proc.). Z kolei w niektórych miastach rosły głównie stawki za mniejsze mieszkania – tak było w Łodzi, Gorzowie Wlkp. i Bydgoszczy. Mieszkania 1-pokojowe podrożały w tych lokalizacjach kwartalnie o ponad 10 proc., a 2-pokojowe o 2-3 proc.
Niektóre miasta zanotowały jednak spadki lub stabilizację średnich stawek w każdej z analizowanych wielkości mieszkań. Wśród nich znalazły się Gdańsk (od -3 do -7 proc.), Kraków (od zaledwie +0,8 do -6 proc.) oraz Białystok (od -0,3 do -11 proc.). Z kolei we Wrocławiu i w Szczecinie obniżki dotyczyły głównie mieszkań 2- i 3-pokojowych (od -3 do -6 proc.).
Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.
