W II kwartale kurcząca się podaż ofert i wciąż ogromny popyt windowały ceny praktycznie we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Wskaźnik zainteresowania domami i działkami przewyższa ten z mieszkaniami, co powoduje, że w niektórych województwach czy gminach wzrosty cen są nawet kilkudziesięcioprocentowe.

Ceny nieruchomości rosną od kilkunastu miesięcy. I fakt ten potwierdzają dane portalu Nieruchomosci-online.pl za II kwartał 2021 r. Poza nielicznymi wyjątkami ceny na rynku wtórnym rosną wszędzie i w odniesieniu do każdego rodzaju nieruchomości. Z największymi wzrostami mamy do czynienia jednak w obszarze działek i wolnostojących domów.

Spadająca podaż nowych ogłoszeń

Jednym z czynników determinującym wzrost cen jest spadająca podaż ogłoszeń. Dane portalu potwierdzają także informacje płynące od deweloperów, którzy od kilku miesięcy donoszą o rosnącym cały czas popycie przy ograniczonej w niektórych przypadkach podaży.  

Jeśli chodzi o podaż działek budowlanych, to dodatni wynik w II kwartale br. zanotowało jedynie województwo podkarpackie, gdzie liczba ogłoszeń na koniec czerwca wzrosła o 4 proc. We wszystkich pozostałych województwach zanotowano już spadek, a w niektórych z nich przekraczał on nawet 20 proc. Tak było w województwach: podlaskim (-24 proc.), pomorskim (-23 proc.), śląskim i zachodniopomorskim (po - 21 proc.).

Znikające ogłoszenia domów i działek wpływają również na strukturę popytu. Choć w dalszym ciągu najwięcej osób chce kupić mieszkanie (30 proc.), to zainteresowanie nimi z roku na rok maleje (2020 – 34,8 proc., 2019 – 36,3 proc., 2018 – 42 proc.) na rzecz zwiększonego popytu na zakup domu (2021 – 22,7 proc., 2020 – 19 proc., 2019 – 17,7 proc., 2018 – 19,6 proc.) czy działki (2021 – 22,6 proc., 2020 – 17,3 proc., 2019 – 13,9 proc., 2018 – 12,5 proc.). Już w II kwartale 2020 r. wskaźnik zainteresowania domami mierzony stosunkiem liczby kontaktów do liczby ofert z danej kategorii przewyższył ten mieszkaniami, a w II kwartale 2021 r. również ogłoszenia działek prześcignęły w popularności oferty mieszkań.

Działki to obecnie bardzo gorący produkt na rynku nieruchomości, którego  wysoka popularność rośnie praktycznie od końca I kwartału ubiegłego roku. Od tego czasu nieprzerwanie spada też liczba ofert w tym segmencie, co skutkuje tym, że telefony osób oferujących działki dzwonią częściej niż ogłoszeniodawców mieszkań, co wcześniej nigdy nie miało miejsca

– mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Działki jak złoto 

Konsekwencją spadającej podaży i rosnącej popularności działek wśród poszukujących, musi być wzrost cen. Jest on widoczny w większości gmin, ale w niektórych sięga nawet kilkudziesięciu procent, jeśli porównamy IV kwartał 2020 r. z II kwartałem 2021 r. Z największymi zmianami mieliśmy oczywiście do czynienia w gminach sąsiadujących z dużymi aglomeracjami. Rekordzistą w skali kraju jest leżące w województwie pomorskim Kosakowo, gdzie ceny ofertowe działek wzrosły w ciągu pół roku aż o 35 proc. Drugą najdroższą gminą jest pod tym względem podwarszawska Podkowa Leśna (29 proc.), a trzecią - leżące również na Mazowszu - Łomianki (15 proc.). Jeśli chodzi natomiast o miasta, wzrosty cen wahały się od kilku do kilkunastu procent. Dla przykładu w Warszawie było to 8 proc., we Wrocławiu 12 proc., a w Gdyni 13 proc. 

Działki na sprzedaż

W przypadku miejscowości popularnych turystycznie liderem wzrostów był z kolei leżący w Beskidzie Śląskim Szczyrk – tam ceny działek w porównaniu z IV kwartałem 2020 r. wzrosły o prawie 11 proc. 

Własny dom za wszelką cenę 

Sytuacja domów wolnostojących pod koniec II kwartału br. wpisuje się w całościowy obraz rynku nieruchomości. Ze spadkiem podaży mamy do czynienia we wszystkich województwach, a patrząc na cały kraj, wyniósł on średnio prawie 10 proc. (dokładnie 9,78). Jak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, najmniej nowych ogłoszeń domów na sprzedaż w porównaniu z I kwartałem pojawiło się w województwach lubuskim (-17%), łódzkim i zachodniopomorskim (-13%), a niewielką zmianę zanotowano w warmińsko-mazurskim (-1,5 proc). 

A jak wyglądały zmiany cen? Wzrost średnich cen ofertowych domów był mniejszy niż miało to miejsce w przypadku działek i wyniósł dla całego kraju „jedynie” 4 proc. Największy wzrost zanotowano z kolei w województwach podkarpackim i podlaskim: odpowiednio 13 i 10 proc. Co ciekawe, największy spadek (ponad 3,5 proc.) był obecny w województwie łódzkim. 

Domy na sprzedaż

Jednak pełny obraz widać dopiero po przeanalizowania także cen w 18 największych miastach (patrz tabela). Biorąc pod uwagę np. średnie ceny ofertowe domów w stanie dobrym, największy wzrost zanotowano w Łodzi, gdzie domy w tym standardzie podrożały aż o 23 proc. Na dalszych pozycjach znalazły się Lublin (21 proc.), Kraków (17 proc.), Gdynia (14 proc.) i Gdańsk (9 proc.). Były jednak miasta, gdzie średnie ceny ofertowe domów w stanie dobrym spadły porównując I i II kwartał 2021 r. Taka sytuacja miała miejsce w Częstochowie (-9 proc.), Olsztynie (prawie -5 proc.) i Kielcach (prawie -3 proc.).

Ceny mieszkań również w górę 

W segmencie mieszkań z drugiej ręki obserwujemy dalsze wzrosty średnich cen ofertowych w II kwartale 2021 r. Dotyczy to niemal wszystkich największych miast w Polsce bez względu na wielkość mieszkania, a średni wzrost ceny za mkw. mieszkania na rynku wtórnym dla 23 największych miast w Polsce wyniósł 2,9 procenta.  Tylko w jednym z analizowanych miast ceny nieznacznie spadły – miało to miejsce w Olsztynie, gdzie średnia cena mieszkań spadła o 1,4 proc. Jest to jednak efektem przede wszystkim spadku cen mieszkań 4-pokojowych (o 6,3 proc). 

Mieszkania na sprzedaż

We wszystkich pozostałych miastach ceny rosły, najbardziej w Gdyni (8,3 proc.), Gorzowie Wielkopolskim (7,6 proc.) i Sopocie (6,1 proc.). W Poznaniu mieszkania zdrożały średnio o 4,1 procent, natomiast w Warszawie o 3,8 proc. Analizując dane dotyczące mieszkań warto sięgnąć jednak głębiej do cen w zależności od powierzchni znajdującego się w ofercie mieszkania. W niektórych spośród 23 największych miast istotnie wzrosły ceny kawalerek – w Gorzowie Wielkopolskim aż o 14,5 proc., w Opolu o 10 proc., czy w Katowicach (8 proc. w górę). Na uwagę zasługują także dane płynące z Sopotu, gdzie ceny mieszkań 2-pokojowych wzrosły o 7,5 proc., natomiast 4-pokojowych aż o 13 procent.

Szymon Matuszyński - Doradca w zakresie komunikacji, strategii rozwoju organizacji oraz produktu, specjalista ds. public relations i relacji inwestorskich. Absolwent studiów MBA. Autor wielu artykułów i analiz publikowanych w branżowych mediach, m.in. w Bankier.pl, „Dzienniku Gazecie Prawnej”, „Wprost” czy w portalu POLITYKI. Współpracował bądź współpracuje z przedstawicielami sektora nieruchomości: Vantage Development, Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Scandi Home, a od grudnia 2019 również z portalem Nieruchomosci-online.pl.