Kiedy kilka lat temu brałeś kredyt hipoteczny, mogłeś sądzić, że to najlepsza oferta na rynku. Ale czy na pewno? Refinansowanie kredytu pozwala przenieść zobowiązanie do innego banku na lepszych warunkach – mniejsze raty, niższe oprocentowanie, korzystniejsze warunki spłaty. Na czym dokładnie polega ten proces, kiedy ma sens i jak uniknąć potencjalnych pułapek?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Na czym polega refinansowanie kredytu?

• Jakie zobowiązania opłaca się refinansować, a jakich nie?

• Czy klienci powinni jak najszybciej refinansować swoje kredyty hipoteczne, gdy tylko pojawi się korzystniejsza oferta?

• Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu?

• Jakie są największe pułapki refinansowania?

• Ile razy można refinansować kredyt?

Na czym polega refinansowanie kredytu?

Refinansowanie kredytu hipotecznego czy gotówkowego polega na złożeniu w nowym, innym niż dotychczasowy, banku wniosku kredytowego, który ma spłacić kredyt już istniejący.

Składając nowy wniosek o kredyt hipoteczny, musimy ponownie przejść całą procedurę kredytową. Jednak jej przebieg może być inny, ponieważ dokumenty dotyczące nieruchomości często się różnią. Zazwyczaj jest ich mniej – w przypadku gotowej nieruchomości wystarczy np. akt notarialny zakupu.
Zmianie może ulec także zakres dokumentacji związanej z klientem, zależnie od jego aktualnej sytuacji finansowej. Dodatkowo, konieczne będzie zaświadczenie z banku, który udzielił obecnego kredytu. Powinno ono zawierać informacje o wysokości zadłużenia, numerze rachunku do spłaty oraz zgodę na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty zobowiązania.

Jakie zobowiązania opłaca się refinansować, a jakich nie?

O opłacalności refinansowania może decydować wiele czynników. Najbardziej istotne wydają się jednak kwestie finansowe. Najważniejsze, by nowe warunki cenowe były atrakcyjniejsze od dotychczasowych. Sprawdzić musimy wtedy od początku wszelkie kwestie przekładające się na całość kosztów kredytu. Będą nimi między innymi: marża kredytu, podstawa części zmiennej oprocentowania (tj. WIBOR itp.), rodzaj oprocentowania, jaki mamy w danym momencie, koszty wcześniejszej spłaty, koszty dodatkowe, takie jak ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie nieruchomości itp. Analiza finansowa opłacalności takiej decyzji powinna być przeprowadzona najlepiej z osobą która się na tym zna – czyli najczęściej z ekspertem finansowym.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Czy klienci powinni jak najszybciej refinansować swoje kredyty hipoteczne, gdy tylko pojawi się korzystniejsza oferta?

W mojej opinii, tak. Jednakże pojęcie korzystniejszej oferty powinno obejmować wszelkie czynniki związane z kredytem. A dogłębna analiza ze specjalistą obejmująca m.in. wzięcie pod uwagę wszystkich istotnych dla kredytobiorcy czynników, taką decyzję powinna poprzedzać.

Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu?

Z mojego doświadczenia wynika, że często refinansowanie kredytu jest opłacalne, w sytuacji, w której klient, przez wiele lat współpracując z jednym bankiem, był przekonany, że otrzymał w nim najlepszą możliwą ofertę… co później okazało się nie do końca prawdą.

Drugą często spotykaną sytuacją jest wręcz konieczność wzięcia kredytu w jednym z drogich banków – bo w innych decyzje były negatywne. Tutaj po terminowym spłacaniu kredytu hipotecznego przez jakiś czas oraz podjęciu działań prowadzących do poprawy oceny naszej wiarygodności, możemy otrzymać dużo lepsze warunki cenowe nowego kredytu – jednak takie działania wymagają wiedzy i doświadczenia, a te posiadają najczęściej doradcy finansowi.

Innym przykładem również może być sytuacja, w której kredytobiorca przed podpisaniem wcześniejszej umowy nie znał dokładnie jej zakresu. W takich przypadkach wychodzą na powierzchnię warunki, na które świadomy ich klient, by się nie zgodził i szukał innego kredytu.

Pozostają również inne kwestie związane z kredytem – powszechnym powodem refinansowania wśród klientów, jest spór z bankiem o wypłatę następnych transz kredytu hipotecznego na budowę np. domu. Niektóre z banków wręcz z obsesją trzymają się harmonogramów budowy i nie są dozwolone zmiany w ich realizacji (np. jakąś część inwestor wykonał wcześniej niż w harmonogramie). Znam przypadki, gdzie bank przez rok nie wyrażał zgody na wypłatę kolejnej transzy i konieczna była „ucieczka” od dotychczasowego kredytodawcy.

Jakie są największe pułapki refinansowania?

W mojej opinii, pułapek refinansowania nie ma w przypadku porównania wszelkich istotnych elementów nowej oferty ze starą ofertą. Pułapki pojawiają się wtedy, gdy nie mamy świadomości warunków nowej oferty. Najważniejszą korzyścią z refinansowania ma być wygodniejsza i tańsza obsługa kredytu hipotecznego.

Ile razy można refinansować kredyt?

Teoretycznie – tyle razy, ile zechcesz. Nie ma żadnych przepisów, które ograniczałyby liczbę refinansowań kredytu. Kluczowe jest jednak to, czy nowe warunki rzeczywiście będą dla Ciebie korzystniejsze. Za każdym razem warto więc dokładnie przeanalizować koszty związane z przeniesieniem zobowiązania.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny nie jest drobnym zobowiązaniem na krótki czas. Najczęściej jest to nasze najważniejsze obciążenie, z którym „żyjemy” przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Dlatego też decyzję o jego wzięciu powinniśmy podejmować świadomie i znając wszelkie zapisy umowy.
Oferty banków są zmienne i zależą bardzo od sytuacji na rynku. To, co było najlepsze kilka lat wcześniej, w dzisiejszej sytuacji może okazać się czymś wręcz skandalicznie drogim. W mojej opinii, raz na 2-3 lata warto poświęcić kilkanaście minut na spotkanie z doradcą kredytowym, by sprawdzić, co dzieje się na rynku kredytów. Bo skoro możesz oszczędzić na spłacie swoich zobowiązań kredytowych – to po prostu to zrób!

Paweł Wachnik - W bankowości już od ponad 15 lat. Finansista i za razem prawnik specjalizujący się w „trudniejszych sprawach” wymagających niestandardowego podejścia oraz szerokiej wiedzy na wielu polach. Finanse i nieruchomości traktuje jako swoje powołanie i hobby, którym poświęcam się z całego serca.