Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym otwiera wiele możliwości. W niektórych przypadkach jednak stanowi potencjalne zagrożenie dla uczestników rynku i to nie tylko dla ich portfeli. Warto zaznaczyć więc już na początku, że zmiany, które zachodzą, nie są małe i nie są łatwe.

Wprowadzone zmiany wpływają na szerokie spektrum osób i instytucji. Obejmą nie tylko nabywców i sprzedawców gruntów, inwestorów, deweloperów, mieszkańców miast oraz okolic podmiejskich, ale także właścicieli działek oraz profesjonalistów zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak pośrednicy.

Nowelizacja ustawy. Więcej szans czy zagrożeń?

Reforma planowania przestrzennego wprowadza wiele istotnych zmian, które będą miały wpływ na działalność inwestycyjną. Klienci, którzy będą inwestować i zamierzają skorzystać z narzędzia ZPI (Zintegrowanego Planowania Inwestycyjnego), bez wątpienia będą potrzebowali wsparcia osób, które posiadają dogłębną wiedzę na temat procedur ZPI oraz zdolność do skutecznego nawigowania i działania w tym zakresie. Nowa wersja ustawy wprowadza zmiany, które wpłyną nie tylko na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także na około 50 innych ustaw. Dlatego wszyscy eksperci, którzy działają na rynku, powinni gruntownie zapoznać się ze zmianami, aby jak najlepiej doradzać swoim klientom.

Reforma planowania przestrzennego wprowadza wiele istotnych zmian, które będą miały wpływ na działalność inwestycyjną.

Ile godzin potrzeba, by znać dobrze nowe przepisy?

Prowadząc szkolenia z inwestowania w nieruchomości gruntowe, dostrzegam, że kwestie dotyczące zmian w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są niezwykle istotne. Stanowią one dla ekspertów z branży nieruchomości kompendium wiedzy, z którym wychodzą ze szkolenia. Często uczestnicy, którzy brali w nich udział, mieli jedynie wiedzę powierzchowną, potrzebowali ją uporządkować lub uzupełnić.

Dla pełnego zrozumienia tych kwestii niezbędne jest poświęcenie wręcz tygodni na kompleksowe przestudiowanie i przeanalizowanie zmian, kilka godzin zdecydowanie nie wystarczy. Eksperci Hectares gruntownie zrewidowali każdy paragraf ustawy, aby móc w pełni wykorzystać zmiany zachodzące na rynku nieruchomości. Do tego projektu zaangażowałem m.in. prawnika, urbanistę, geodetę, którzy cały czas trzymają rękę na pulsie, sprawdzają nowe wzmianki, czy interpretacje prawne i zachowania urzędów. Pozorna wiedza może prowadzić do poważnych konsekwencji i może okazać się, że odszkodowanie z ubezpieczenia nie wystarczy na pokrycie strat. Dlatego warto dokładnie przyjrzeć się tym zagadnieniom, zgłębić wiedzę, konsultować z ekspertami lub zgłosić się na szkolenie.

Reforma otwiera nowe perspektywy dla deweloperów i stwarza wiele możliwości dla właścicieli gruntów.

Reforma planowania przestrzennego otwiera nowe perspektywy dla deweloperów i stwarza również wiele możliwości dla właścicieli gruntów. Warto zachować szczególną ostrożność w ciągu najbliższych dwóch lat. W dzisiejszych czasach internet obfituje w mnóstwo informacji i interpretacji, jednak nie zawsze są one opatrzone odpowiednimi komentarzami, ani nie ukazują pełnej perspektywy, co stwarza swoiste wyzwanie. Ponadto, większość publikacji skupia się na zagrożeniach, podczas gdy należy zwrócić uwagę na szanse, które stwarza reforma planowania przestrzennego. Możliwości jest wiele. Sama umowa urbanistyczna daje ogromne pole do negocjacji, rejestr urbanistyczny ułatwia inwestorom dostęp do informacji dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, co wspomaga proces planowania i adaptacji do nowych wymagań. Dodatkowo narzędzie ZPI wnosi istotne zmiany.

fot. Tom Fisk / pexels.com

W skrócie przeanalizujmy najważniejsze z nich.

• Plan ogólny zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (art. 13 a – 13 m)

Plan ogólny zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest to istotne, ponieważ plan ogólny będzie miał moc prawną i stanie się podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W nim określa się strefy planistyczne i standardy urbanistyczne. Decyzje o warunkach zabudowy prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku pozostaną ważne, nie mając ograniczenia terminu ważności, jednak te wydane oraz prawomocne po tej dacie będą obowiązywały przez pięć lat. Niestety jest jedno ale: gmina, uchwalając plan ogólny, ma moc zastępowania dotychczasowych przepisów. To oznacza, że nawet przed 2026 r. nowe zasady mogą być wdrażane. Dlatego ważne jest, aby monitorować postępy w opracowywaniu planów ogólnych w danym regionie, trzymać rękę na pulsie i mieć alternatywne scenariusze.

• Warunki zabudowy ze zmianami (art. 59 – 66 a)

Nowe warunki zabudowy mają ograniczony okres obowiązywania do pięciu lat od daty prawomocności decyzji. To może zachęcić inwestorów do skutecznego wykorzystania gruntów. Warto złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy już teraz, zwłaszcza jeśli planujesz – lub Twój klient planuje – zakup działki, lub jeśli już się do tego przygotowujesz. Osoby planujące budowę na terenach nieobjętych dotychczas planami miejscowymi mogą napotkać problemy z rozpoczęciem inwestycji, gdyż gmina może np. ustalić minimalne odległości od działek do szkół czy obszarów zieleni.

• ZPI – Zintegrowane Plany Inwestycyjne (art. 37 ea – 37 eg)

Taki plan zostanie sporządzony na wniosek inwestora. Będzie musiała go uchwalić rada gminy na wniosek złożony za pośrednictwem włodarza. Spowoduje to uchylenie odpowiedniej części planu miejscowego, o ile ten był wcześniej przyjęty. Konsekwencją przyjęcia takiego planu stanie się podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy urbanistycznej określającej zobowiązania inwestora wobec gminy m.in. dotyczące kosztów uchwalenia planu, przekazania poszczególnych nieruchomości czy pokrycia częściowo kosztów inwestycji, np. szkoły, drogi, infrastruktury itp. Podpisanie takiej umowy zobowiązuje inwestora do realizacji danej inwestycji.

Sporządzanie zintegrowanego planu inwestycyjnego to nic innego jak nowe narzędzie planistyczne dla deweloperów. Jeśli współpracują oni z zespołem specjalistów – takich jak urbanista, geodeta, prawnik i architekt – którzy posiadają wiedzę na temat nowelizacji ustawy i procedur oraz mają pomysł, jak to dobrze wykorzystać, to mogą liczyć na sukces. ZPI to nowe narzędzie planistyczne dla inwestorów, obok już powszechnie znanej procedury uzyskiwania indywidualnych warunków zabudowy to coś zupełnie innego. ZPI będzie się przez najbliższe lata kształtować i adaptować. Koniecznie należy rozważać różne opcje, które mogą wpłynąć korzystnie na inwestycje i reagować na bieżąco.

• Umowa urbanistyczna (art. 37 ed, 37 ee, 37 eg)

W ramach ZPI przewidziana jest forma umowy urbanistycznej (w skrócie UU), podpisanej u notariusza, która określa zadania, koszty oraz obowiązki każdej ze stron. Przed uchwaleniem ZPI, inwestor i gmina będą musieli przeprowadzić negocjacje i zawrzeć umowę urbanistyczną. Tutaj warto mieć wsparcie land dewelopera, aby wynegocjować jak najlepsze opcje określające zasady i warunki realizacji. Gmina może narzucić inwestorowi dodatkowe obowiązki, na przykład dotyczące zagospodarowania przestrzennego na korzyść mieszkańców, ale także sama będzie miała swoje zadania w celu wsparcia inwestora. ZPI zastąpi obecnie obowiązującą specustawę mieszkaniową, znaną potocznie jako Lex deweloper, której okres obowiązywania wygaśnie z końcem 2025 roku.

Projekt ZPI będzie stosowany w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub gdy plan miejscowy już istnieje, ale nie umożliwia realizacji planowanej przez inwestora inwestycji. Jedną z istotnych cech ZPI jest to, że po jego uchwaleniu, plan miejscowy lub jego część odnosząca się do obszaru, który obejmuje ZPI, utraci swoją moc obowiązującą. Zgodnie z definicją zawartą w projekcie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ZPI będzie obejmować zarówno inwestycję główną, czyli tę, którą planuje zrealizować deweloper, jak i inwestycję uzupełniającą, której będzie oczekiwać od inwestora gmina, w związku z planowaną zabudową. Inwestycja uzupełniająca może obejmować np. budowę lub zmianę sieci uzbrojenia dróg publicznych, transportu publicznego czy terenów zieleni, oczywiście pod warunkiem, że będą one służyć obsłudze realizacji inwestycji głównej. O analizie szans i zagrożeń ZPI mówił również adwokat Maciej Górski w podcaście „Poniedziałki z Hectares”. Z niego również możecie dowiedzieć się, że realizacje i koszty inwestycji uzupełniającej będą ustalane w umowie urbanistycznej pomiędzy deweloperem a gminą. ZPI pomoże w realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji usługowych, handlowych i produkcyjnych, a nawet rolniczych. Oczywiście, jeżeli wiązać się będą z koniecznością realizacji dodatkowej infrastruktury komunikacyjnej, technicznej lub społecznej.

• Nieodpłatny rejestr urbanistyczny

Nowa ustawa przewiduje uruchomienie nieodpłatnego Rejestru Urbanistycznego prowadzonego online. Ten system ma być źródłem informacji i danych planistycznych. Samorządy będą zobowiązane zamieszczać tam wiele danych związanych z planowaniem przestrzennym, co ułatwi dostęp do informacji o wydanych decyzjach WZ (Warunki Zabudowy). To narzędzie ułatwi inwestorom planowanie i dostosowanie się do nowych wymogów. Rejestr urbanistyczny to skarb informacyjny dla inwestorów. Będą mieć dostęp do istotnych dokumentów bez opłat.

• Uproszczona partycypacja społeczna (art. 8 e – 8 m)

Nowe przepisy wprowadzają ułatwienia w partycypacji społeczeństwa w procesie planowania przestrzennego. Będą organizowane spotkania otwarte, panele eksperckie, warsztaty, ankiety i wywiady. To zwiększy transparentność i uwzględni opinię społeczeństwa w procesie planowania. Jak wyjdzie to w praktyce? Tu też warto przemyśleć plan B, a nawet C i D.

• Obszary uzupełnienia zabudowy (art. 61)

Obecnie decyzje o warunkach zabudowy mogą być wydawane tam, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i bez konieczności sprawdzania zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przyszłości tak nie będzie. Możliwość wydania warunków zabudowy będzie musiała być uwzględniona w planie, na specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy. Ma to zapobiegać rozprzestrzenianiu się zabudowy i wyznaczać obszary, gdzie inwestycje są dopuszczalne.

Warto zaznaczyć, że większość przepisów ustawy nowelizującej, czyli Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, oficjalnie weszła w życie 24 września 2023 r. To ważny moment w rozwoju nowych regulacji dotyczących planowania przestrzennego. Jednak ustawodawca przewidział wiele przepisów przejściowych oraz okresów dostosowawczych, które mają na celu stopniowe wprowadzanie zmian i ułatwienie adaptacji do nowego systemu. Niektóre z nich – zgodnie z art. 78 – wejdą w życie z początkiem 2025 i 2026 roku. Mając już pewne informacje, można się do tego przygotować lub zacząć realizować wybrane sprawy teraz, których procesowanie po wejściu zmian może być mniej korzystne. Oczywiście, aby to zrobić, czy nawet o tym wiedzieć trzeba mieć na ten temat szczegółowe informacje.

Kluczowym przesłaniem jest to, że w obliczu zmian w prawie planowania przestrzennego, inwestorzy i profesjonaliści na rynku nieruchomości powinni być na bieżąco lub szukać pomocy ekspertów, którzy pomogą im zrozumieć i wykorzystać te zmiany. Warto poświęcić czas i zasoby na dokładne poznanie nowej ustawy oraz skonsultować się z osobami, które mają wiedzę i doświadczenie w tym zakresie. Dla tych, którzy podejdą do reformy planowania przestrzennego w sposób odpowiedzialny i profesjonalny, czekają obiecujące możliwości inwestycyjne i rozwój w branży nieruchomości w Polsce.

Adam Parzusiński - Przede wszystkim prawnik i ekspert od inwestycji w nieruchomości gruntowe. Na przestrzeni ponad dekady zajmujący się w nieszablonowy, innowacyjny sposób sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami z branży nieruchomości. Doświadczony praktyk, niestrudzony w bojach o efektywne wykorzystanie potencjału, który leży w gruntach. Autor raportu o nieruchomościach gruntowych oraz szkoleniowiec.