Kupno używanej nieruchomości nie zamyka drogi do dochodzenia od sprzedawcy odpowiedzialności za jej wady. Sprzedający nie chcą jednak za nie odpowiadać, jeśli nawet o nich nie wiedzieli. Na szczęście dla nabywcy, fakt ten nie ma znaczenia.

Rękojmia to odpowiedzialność za wady fizyczne oraz prawne rzeczy, która spoczywa na sprzedającym względem nabywcy. W przypadku nieruchomości termin odpowiedzialności wynosi 5 lat od dnia ujawnienia wady. Nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedający o wadzie wiedział. Dla ustalenia jego odpowiedzialności wystarczy sam fakt wystąpienia wady. Jedyną sytuacją, w której może zostać z niej zwolniony jest przypadek, gdy nabywca o wadzie wiedział. Fakt ten musi jednak zostać wskazany w umowie sprzedaży, aby w przyszłości nie dochodziło między stronami do nieporozumień na tym tle.

Rękojmia obejmuje odpowiedzialności za wady fizyczne oraz prawne ruchomości i nieruchomości.

Co to jest wada fizyczna nieruchomości?

Za wadę fizyczną uważa się niezgodność kupionej rzeczy z umową, przez co należy rozumieć:

• brak cech, o których istnieniu zapewniał sprzedawca, np. gdy mieszkanie okazało się mniejsze, niż wskazano w umowie, albo budynek został wykonany z innych materiałów niż zapewniał sprzedawca i okazał się nieocieplony,
• wadę zmniejszającą wartość lub użyteczność rzeczy, np. gdy w mieszkaniu jest kominek, który według zapewnień miał być sprawny, jednak podczas przeglądu kominiarskiego okazało się, że nie nadaje się do użytku.

Co to jest wada prawna nieruchomości?

Wada prawna natomiast może polegać na tym, że:

• sprzedawana rzecz nie należy do sprzedającego, lecz jest własnością osoby trzeciej (np. została skradziona),
• sprzedawana rzecz jest obciążona prawem na rzecz osoby trzeciej (np. hipoteką albo zastawem),
• na sprzedawaną rzecz nałożono ograniczenie w zakresie korzystania z niej lub rozporządzania nią wynikające z decyzji lub orzeczenia właściwego organu (np. zabezpieczenie rzeczy jako dowód w sprawie), w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.

Sprzedaż mieszkania a rękojmia

Sprzedaż używanej nieruchomości nie zwalania sprzedającego z odpowiedzialności na zasadzie rękojmi. Co prawda w przypadku transakcji pomiędzy dwoma osobami fizycznymi, strony w umowie mogą tą odpowiedzialność wyłączyć, jednak nie zaleca się stosowania tego zapisu z uwagi na brak ochrony kupującego w przypadku wystąpienia wady. Jeśli sprzedający będzie się upierał przy takim zapisie, to kupującemu powinna zapalić się czerwona lampka, ponieważ prawdopodobne jest wówczas, że wie on o występowaniu jakiś wad, za które nie chce ponosić odpowiedzialności. Na szczęście klauzule wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi nie mają zastosowania do wad podstępnie zatajonych.

Na podstawie rękojmi kupujący może od sprzedającego żądać:

• obniżenia ceny, co powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości nieruchomości,
• usunięcia wady (naprawy), o ile jest to możliwe i rozsądne,
• wymiany rzeczy na wolną od wad, co w praktyce w przypadku nieruchomości i transakcji między osobami fizycznymi właściwie się nie zdarza,
• odstąpienia od umowy, ale jedynie w sytuacji, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Termin obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat od stwierdzenia wady dla mieszkań zakupionych po 24 grudnia 2014 roku, a dla lokali kupionych przed tym dniem, czyli przed nowelizacją przepisów w zakresie rękojmi, 3 lata.

Co obejmuje rękojmia w przypadku mieszkania?

Po stwierdzeniu wady nowy właściciel powinien poinformować o tym sprzedającego na piśmie, a także załączyć do niego dokumentację fotograficzną i sprecyzować, czego się domaga. Jednakże kwestia ustalenia odpowiedzialności w przypadku zakupu nieruchomości używanej bywa problematyczna, szczególnie gdy zakupione mieszkanie wymagało remontu. Sprzedający może próbować uchylać się od odpowiedzialności wskazując, iż kupując mieszkanie w takim stanie nabywca o wadzie wiedział. Granica pomiędzy tym, co widać na pierwszy rzut oka a tym co faktycznie w mieszkaniu zastano jest bardzo cienka.

Jeśli dla przykładu w mieszkaniu były stare, nieszczelne okna, czy zniszczona podłoga, co widać od razu po wejściu do niego, to nie ma wątpliwości, że kupujący nie może zgłosić tego jako wady i domagać się odpowiedzialności od poprzedniego właściciela. Jeśli jednak w trakcie remontu okaże się, że wymiany wymaga również cała instalacja elektryczna, w takim wypadku mowa już o wadzie, która stanowi podstawę do powołania się na prawo rękojmi.

W takim wypadku spór najlepiej próbować rozwiązać polubownie, a drogę sądową traktować jako ostateczność. W sądzie każda ze stron będzie musiała przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń, co w praktyce może okazać się niełatwe. Dodatkowo postępowanie sądowe generuje kolejne koszty, które będzie musiała opłacić strona przegrana.

Mimo, iż dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości z rynku wtórnego nie jest łatwe, to nie należy ze swojego prawa rezygnować. Wada, o której kupujący nie wiedział może bowiem skutkować albo sporymi uciążliwościami w korzystaniu z mieszkania, albo koniecznością poniesienia dodatkowych wydatków na jej usunięcie. A gdyby była ona znana w momencie zakupu, wówczas sprzedający musiałby cenę obniżyć. Nie może się więc w tym wypadku czuć pokrzywdzony.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.